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广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终361号
上诉人（原审被告、反诉原告）：倪科团，男，1975年4月11日出生，汉族，住佛山市南海区，
上诉人（原审被告、反诉原告)：怀集县冷坑镇家家欢幼儿园。住所地：怀集县冷坑镇文化广场侧。
法定代表人：倪秀珍，园长。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：石循源，广东国政律师事务所律师。
上诉人（原审被告)：怀集县家家欢商业有限公司。住所地：怀集县冷坑镇文化广场侧。
法定代表人：范国华。
委托诉讼代理人：汤满意，广东集兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄庭华，男，1973年1月15日出生，汉族，住怀集县，
委托诉讼代理人：陈桥木，广东理然律师事务所律师。
上诉人倪科团、怀集县冷坑镇家家欢幼儿园、怀集县家家欢商业有限公司因与被上诉人黄庭华房屋租赁合同纠纷一案，不服怀集县人民法院（2016）粤1224民初616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
倪科团上诉请求：1.请求撤销一审判决第一、二、三、六项；2.改判驳回黄庭华要求倪科团清理租赁物、返还土地房产及附属设施设备等物的诉讼请求；3.改判确认倪科团与黄庭华签订的租赁合同无效，黄庭华返还已收取的租金35万元和保证金15万元给倪科团，并赔偿黄庭华的经济损失（待评估后再确定具体的经济损失）；4.本案一、二审诉讼费由承担。
事实和理由：1.涉案房屋不能办理消防许可，就无法实现合同约定房屋用途，该合同无效。本案中，双方签订的《租赁合同书》第一条约定了房屋整体租赁给倪科团用作商业、文化、教育、娱乐等。《关于倪科团咨询消防业务的答复》已证实涉案房屋属于住宅，不得改建为公共娱乐场所，无法办理消防许可，黄庭华将不能实现上述用途的房屋出租给倪科团违反了合同法第二百一十六条和双方签订的合同第一条的约定，影长全部的过错责任。根据合同法第五十八条的规定，合同无效后黄庭华应将收取的租金和保证金返还给倪科团，并赔偿倪科团经济损失。双方在怀集县人民法院（2015）肇怀法民一初字第59号民事调解书中并没有约定不能再以消防问题为由确认合同无效。2.根据合同法第一百一十四条和合同法司法解释（二）第二十九条的规定，一审认定的违约金565008元明显过高，请求二审以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错及预期利益、公平原则和诚信原则等综合考虑后予以减少，以拖欠的租金94168元为基数，按照银行款利率计算违约金。3.倪科团延迟支付租金是事实，但黄庭华将本是住宅的房产当作商业房产出租给倪科团，收取高于市场价租金的行为已构成商业为欺诈，导致不能办理消防许可，给倪科团造成了巨额经济损失，该合同的签订不是倪科团的真实意思表示，依据合同法第五十四条、五十五条规定，应当予以撤销，黄庭华将收取的租金和保证金返还给倪科团，并赔偿倪科团全部经济损失，一审驳回倪科团的反诉请求缺乏法律依据。4.依据担保法的规定黄庭华与倪科团签订的租赁合同与倪科团与怀集县冷坑镇家家欢幼儿园签订的租赁合同是各自独立的合同，不是主合同和从合同的关系，各自分别对应各自的债权债务人，谁也不附从谁。5.一审收取了倪科团反苏菲1750元，未明确该费用的性质和计算标准。
怀集县冷坑镇家家欢幼儿园上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判驳回黄庭华提出的要求怀集县冷坑镇家家欢幼儿园清理租赁物、返还土地房产及附属设备等物的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由黄庭华承担。
事实和理由：1.倪科团与黄庭华签订的租赁合同约定的的权利义务只对双方产生约束力，与怀集县冷坑镇家家欢幼儿园没有直接的法律关系，一审判令限怀集县冷坑镇家家欢幼儿园在该判决生效之日起三个月内腾退位于冷坑文化广场的商业大楼以及附属配套给黄庭华违反了合同相对性原理。如果该判决生效，那么倪科团与其他签订的《股东合作协议书》以及怀集县冷坑镇家家欢幼儿园与倪科团签订租赁合同不经判决就确认解除，违反了不告不理的原则。2.一审认为怀集县冷坑镇家家欢幼儿园对腾退房屋造成的经济损失应以相关的侵权人主张索赔的问题另循法律途径解决与怀集县冷坑镇家家欢幼儿园提出的反诉请求相矛盾，该反诉请求如果得不到赔偿的话就违背了民法的公平原则。3.黄庭华诉请的是要求怀集县冷坑镇家家欢幼儿园清理租赁物、返还土地房产等，这是返还财产纠纷，但一审判令的是腾退房屋纠纷，判非所请。4.一审将怀集县冷坑镇家家欢幼儿园列为反诉原告，但对其诉讼请求进行处理，明显存在错误，而且，一审法院收取的反诉费用100元未明确案件性质，也没有在判决书中写明由谁承担。5.一审没有考虑到怀集县冷坑镇家家欢幼儿园作为公益性质的办学机构，判令其腾退房屋势必会影响到整个教学秩序和冷坑镇幼儿园的学位安排工作，影响到300多名幼儿的身心健康和40多名老师的工作稳定性。其他理由与倪科团的上诉意见一致。
怀集县家家欢商业有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回黄庭华提出的怀集县家家欢商业有限公司立即将其所租赁使用的租赁物清理，并将租赁的土地、房产及其附属物、附属设施设备财产、装修等全部返还的诉讼请求；2.判令本案一、二审诉讼费用由黄庭华承担。
事实和理由：1.倪科团于2013年11月8日与黄庭华签订租赁合同后，于同年12月11日与怀集县冷坑镇家家欢幼儿园签订《合伙经营协议书》，成立怀集县家家欢商业有限公司，经营家家欢超市至今。既然黄庭华与倪科团之间的租赁合同有效，那么两人应当履行权利义务，但两人却违反合同约定，导致怀集县冷坑镇家家欢幼儿园迄今为止无法办理消防许可等手续，存在经营损失风险。一审不顾这一事实，错误适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十七条规定作出对怀集县冷坑镇家家欢幼儿园不利的判决，有失诚信、正义之疑。2.一审认定怀集县冷坑镇家家欢幼儿园和怀集县家家欢商业有限公司没有表明同意代为支付倪科团拖欠的租金和违约金不符合上述法律规定是错误的。在2015年4月15日黄庭华与倪科团达成和解协议的纠纷中，双方约定倪科团保证日后足额交纳租金，按变更后的约定全面履行义务，不能再以消防、房产证为理由延交租金，遗漏了怀集县冷坑镇家家欢幼儿园与怀集县家家欢商业有限公司，剥夺了二者的答辩权利。而且，黄庭华明知倪科团将租赁物转租给怀集县家家欢商业有限公司，但在两年多时间内未提出异议，根据上述法律第十六条第一款规定，该公司主张驳回黄庭华的诉讼请求是合理的。
黄庭华对各上诉人的上诉答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
黄庭华向一审法院起诉请求：1.解除黄庭华与倪科团于2013年11月8日签订的《租赁合同》；2.倪科团、怀集县家家欢商业有限公司、怀集县冷坑镇家家欢幼儿园立即将其所租赁使用的租赁物清理，并将租赁的土地、房产及其附属物、附属设施设备财产、装修等全部返还给黄庭华;3.倪科团立即付清自2016年2月1日起至承租人腾退物业交付给黄庭华之日止的租金（暂计算至2016年3月底为94168元，之后租金按合同计至搬出之日止);4.倪科团已交纳的租金保证金150000元归黄庭华所有;5.倪科团赔偿黄庭华违约金565008元(12个月租金总额);6.本案诉讼费用由倪科团承担。
一审法院认定事实：黄庭华与倪科团于2013年11月8日分别以甲、乙方签订了《租赁合同书》，主要约定：甲方将其位于冷坑文化广场的商业大楼以及附属配套(旧派出所主楼给乙方为仓库、宿舍、办公用途)整体租赁给乙方作商业、文化、教育、娱乐、休闲、饮食等经营用途，经营范围以乙方营业执照为准。甲方对所出租的物业具有合法产权或合法途径获得使用支配权。并出示房产证(或具有出租权的有效证明)、身份证明等文件;乙方也应提供身份证明文件。双方可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁以及乙方需要办理相关的手续审批使用，不得挪作它用;甲方租赁给乙方的物业整体建筑面积约为4100平方米，附属旧派出所物业交付乙方使用时（留入口左右两卡供甲方使用)如国家拍卖征用的乙方无条件退出。承租期内乙方在合法经营条件下拥有该物业完整经营分配权。承租期内乙方在不改变和影响物业整体结构的前提下，可进行装修装饰、局部改建、电梯增加等，期满不续租，其装修格局及配套设施乙方应保留完好，由甲方自行处理；租赁期限自2013年12月1日起至2028年12月1日止共15年；乙方利用该物业从事非法活动或损害公共利益和拖欠租金累计超过40天的情形之一，甲方有权提前中止合同，收回物业；物业使用过程发生建筑结构性问题，严重影响正常使用和甲方发生合同外与第三方发生纠纷，并影响乙方正常使用该物业的情形之一，乙方有权提前中止合同；租赁期内该物业的标准年租金为人民币600000元。合同第一年:主体装修免租期4个月;第四年开始租金每年递增，增幅按租金5%递增，即第四年租金63万、第五年租金66万、第六年租金69万、第七年租金72万、第八年租金75万、第九年租金78万、第十年81万、第十一年租金84万、第十二年租金87万、第十三年租金90万、第十四年租金93万、第十五年租金96万；租金按年计算，租金保证金150000元。租金按双月收付100000元。乙方在双数月到期当月15日前将本月租金以现金或转帐方式交付到甲方，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证；合同期内，政府对租赁物征收的有关税项，由甲方负责缴交。该物业的卫生费，电费，水费及经营活动产生的一切费用由乙方负责，乙方应如期足额缴交上述应缴费用，如因乙方欠费造成向甲方追缴时，甲方有权向乙方追缴；乙方对所租赁的物业及配套设施拥有合法使用权，分割租赁；合同期内，甲方和乙方中任何一方法定代表人(或产权人)变更，企业迁址、合并，不影响本合同继续履行。变更，合并后的一方即成为本合同当然执行人，并承担本合同的内容之权利和义务。乙方转让本合同给第三方，必须事先征得甲方同意，并由三方书面确认，取得使用权的第三方成为本合同的乙方，继续履行本合同。甲方欲出售物业，必须在三个月前书面通知乙方，本合同权益一并出售给受让方。购买生效后物业受让方即成为本合同当然执行人，并承担本合同的内容之权利和义务；任何一方未能履行本合同规定的条款的，均视为违约。单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付相当于12个月租金总额的违约金。经济损失按以下方式赔付:违约方属于乙方，甲方有权拒绝退还租金保金，租金保证金和一切投入设施作为经济损失赔付甲方；违约方属于甲方，乙方有权要求申方按末履行合同中约定期限乙方所产生的经济收入额(或收入预期)或对投入物业整体装修金额全额赔付。违约方逾期向守约方赔付违约金或逾期向守约方赔偿经济损失的，每逾期一天，守约方有权向违约方加收实欠违约金总额3%或(及)实欠赔偿金总额3%的滞纳金；本合同双方签字盖章后即生效，具有法律效力。本合同正式文本共两份，甲、乙各执一份，具有同等法律效力。还约定，双方签订合同后次日甲方即把商业大楼交付给乙方便用，甲方对商业大楼只负责完善外墙的铝塑板、广告位装修，剩下的手尾装修工程和消防设施等一切由乙方负贯处理完善等合同条款。
合同签订后，黄庭华与倪科团于2013年12月10日签订《移交和进场施工确认书》，对乙方的设计、施工主要内容报甲方确认，列出乙方对承租物业的具体施工主要内容，并明确施工费用和责任由乙方负责，与甲方无关，整体消防报建甲方无条件协助乙方办理。租赁期间，倪科团向黄庭华交纳保证金及三期的租金共300000元（其中保证金为150000元）。
倪科团承租上述房屋和场地后，于2013年12月11日，与范国华、卢家烂、罗天强、范育国签订《合伙经售协议书》，合伙经营家家欢超市，主要约定倪科团提供经营场所作为出资方式，经营场所即其个人承租的租期为壹拾伍年的冷坑镇文化广场商业大楼一楼面积约700平方米，占总股权15%，范国华、卢家烂、罗天强、范育国分别按出资占总股权55%、5%、15%、10%，合伙期限自2013年12月1日至2028年11月30日止共15年。2014年2月20日，各股东按上述股权份额不变，以注册资本50万元，签订《怀集县家家欢商业有限公司章程》，于同年3月5日经工商登记成立了怀集县家家欢商业有限公司对家家欢超市进行经营管理。
倪科团承租上述房屋和场地后，于2013年12月20日，以倪科团甲方名义与乙方倪秀珍、丙方杨红签订《股东合作协议书》，约定三方共同投资设立怀集县冷坑镇家家欢幼儿园，负责人（园长）为倪秀珍，启动资金300万元其中甲方出资148万元占49%、乙方出资93万元占31%、丙方出资59万元占20%，注册资金5万元甲方出资2.45万元占49%、乙方出资1.55万元占31%、丙方出资1万元占20%，园区地址选定甲方承租的冷坑镇文化广场侧商业大楼的二层、三层和旧派出所物业，共计建筑面积约2650平方米，其中前三年怀集县冷坑镇家家欢幼儿园向甲方承租物业支付基础租金20万元，三年后在基础租金上每年递增1万元。2014年8月30日，倪科团（甲方）与怀集县冷坑镇家家欢幼儿园（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方承租的冷坑镇文化广场侧商业大楼的二层、三层和旧派出所物业，共计建筑面积约2650平方米，由甲方租给乙方作开办幼儿园之用，租赁期限自2014年9月1日至2028年8月30日，租金前三年幼儿园向甲方承租物业支付基础租金20万元，三年后在基础租金上每年递增1万元。本合同生效之日起向甲方支付定金2万元，租金按年结算，由乙方于每年的第3个月的20日前交付给甲方，租赁期间，如果甲方与房东发生法律争议，乙方根据合同法第五十一条，仍享有物业租赁权，租金可以由乙方直接支付与房东，或与房东签订租赁合同等。之后，该幼儿园经改造和装修，取得办学许可证并于2014年11月投入使用。诉讼中，怀集县冷坑镇家家欢幼儿园提供了村料，罗列出投入工程类费用为2463819.9元、设备类费用1420766元、其他类费用95675元、无单支出1309125元总投入共5289385.9元。
由于倪科团拖欠租金，黄庭华于2014年9月、10月曾两次委托律师事务所向倪科团发出律师函催收未果，黄庭华提起诉讼，该院曾于2015年4月15日立案受理了黄庭华与倪科团房屋租赁合同纠纷一案。2015年12月30日该院以（2015）肇怀法民一初字第59号制作民事调解书，调解内容为：一、黄庭华和倪科团于2013年11月8日签订了《租赁合同》，双方的租赁合同约定自2013年12月1日起计算租赁期限，计至2015年11月30日已满二年，该两年的租金减除免租期后(第一年4个月)，倪科团应付给黄庭华租金1000000元，扣除倪科团已付款150000元（倪科团付款300000元，其中另150000元仍作为租金保证金由黄庭华保管），尚欠租金850000元，再加上第三年租金（2015年12月1日至2016年1月30日）已欠租金94168元，合计944168元，限倪科团于2016年1月30日前付给黄庭华244168元，余款700000元于同年2月25日前付清；二、在本协议第一项的期限内，倪科团按时付清租金时：（1）、双方签订《租赁合同》约定的年租金，黄庭华愿意每年少计35000元，即每月度减少2916元，双方仍按签订的《租赁合同》继续履行，合同约定的其他条款不变；（2）、黄庭华诉讼主张的租金利息、违约金黄庭华放弃计收；三、被告保证日后足额及时交纳租金，按变更后的约定全面履行义务，不能再以消防、房产证为理由延交租金；案件受理费16950元，反诉费4861元，合计21811元，调解结案减半收取10905.5元，由黄庭华和倪科团各负担5452.75元。上述调解书发生法律效力后，倪科团只于2016年2月20日支付租金20万元给黄庭华，黄庭华对上述民事调解书已申请该院执行。由于倪科团欠下上述案件调解前（2016年1月30日前）的租金744168元未能付清，此后又欠付到期租金不能按期付款，黄庭华于2016年4月15日向该院提起本案诉讼。诉讼中，倪科团表示对所欠租金已无能力予以承担。
又查明，黄庭华对本案出租物业取得《土地使用证》和《房屋产权证》，建设的大楼办理了《建设工程施工许可证》属于住宅用地和私人住宅。对旧派出所主楼和场地，2011年12月20日，黄庭华与怀集县冷坑镇人民政府签订有《租用房屋合同书》租赁期限从2011年12月20日至2037年4月1日止，年租金20000元。
一审法院认为，本案属于屋租赁合同纠纷，争议的焦点主要有：1、黄庭华与倪科团签订《租赁合同书》是否有效？2、《租赁合同书》双方是否并符合解除该合同的条件？如何承担解除合同产生责任？3、倪科团租赁承租后，将承租物业部分会同他人入股设立怀集县家家欢商业有限公司，并另行租赁给怀集县冷坑镇家家欢幼儿园，该两企业使用的租赁物如何解决？对怀集县冷坑镇家家欢幼儿园的反诉是否予以处理？
一、黄庭华与倪科团签订的《租赁合同》，黄庭华出租的租赁物为楼房和场地，取得土地使用权、物业承租权，办理有建房规划许可和房屋产权证，这些物业，与承租人倪科团协商一致，双方签订了《租赁合同》，没有违反法律、法规规定，属于有效合同，双方应当切实履行该合同的权利和义务。
二、黄庭华与倪科团签订《租赁合同》后，双方依约履行租赁物的交接义务，倪科团接收了承租了楼房和场地，应当按照合同约定交纳租金，但其承租后，连同合同约定应当交纳的租金保证金150000元在内，只向黄庭华付款300000元，实际支付租金仅150000元，此后被告没有按合同约定的期限支付租金，黄庭华于2014年9月和10月份，两次委托律师事务所向被告发出律师函进行催收，被告仍未向黄庭华付款的情况下，黄庭华提起诉讼，该院曾以（2015）肇怀法民一初字第59号制作民事调解书调解结案，该生效调解书双方确认至2016年1月30日前，倪科团尚欠租金达944168元，但倪科团只支付了200000元，租金数额达744168元未能依调解书的规定期限内付清且新产生的租金也没有支付（2016年1月30日后），在诉讼中，倪科团也未能有行动切实解决租金问题，反而表明已难以承受合同约定的应付租金，倪科团拖欠租金的行为，构成了违反双方所签订的《租赁合同》中，租金累计超过40天末支付的情形，黄庭华有权按双方约定提前中止合同，收回物业。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，黄庭华请求解除与被告签订的租赁合同，该院予以支持。对如何承担解除合同产生责任问题，黄庭华诉讼主张收回承租方的一切物品、设施；没收保证金150000元；按12个月的总租金承担违约金565008元等请求，黄庭华与倪科团签订《租赁合同》中虽有约定承租方违约可以对保证金和投入的的一切设施由出租方作经济损失赔偿，又同时约定相当于12个月租金总额赔偿守约方；按《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，该院应依法确定只按相当于12个月租金总额（即黄庭华起诉的565008元）由违约方倪科团赔偿该违约金给黄庭华，黄庭华再要求以保证金和投入的的一切设施赔偿损失，于法无据，该院不予支持。自2016年2月起至终止合同止的租金，仍应按约定年租金565008元（合同约定年租金600000元，黄庭华起诉按调解书调解后变更的租金每月减少2916元为每月47084元计）支付给黄庭华。经计算，计至2016年3月（黄庭华起诉暂计月份），租金为94168元（以后按每月47084元另计）。倪科团以黄庭华出租物业，属于民宅，不是商业用途取得消防许可，同时楼房部分没有使用，提出的答辩意见，并反诉退还保证金及赔偿投入的损失、收益的主张，由于从事相关经营是否取得消防许可，是经营者需要自己解决的事务，双方在租赁合同没有约定出租方应当承担取得消防许可的任何责任，况且，本案纠纷的根本原因，是承租人倪科团没有付清到期租金造成，该院应当驳回倪科团的反诉请求。
三、倪科团租赁承租后，将承租物业部分会同他人入股设立怀集县家家欢商业有限公司，并另行租赁给怀集县冷坑镇家家欢幼儿园，该两企业使用的租赁物如何解决？对怀集县冷坑镇家家欢幼儿园的反诉是否予以处理？黄庭华与倪科团签订《租赁合同》由于上述第二项所述的原因需要解除合同履行，作为次承租人怀集县家家欢商业有限公司和怀集县冷坑镇家家欢幼儿园并没有表明同意代为支付倪科团的拖欠的租金和违约金，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”的规定，予以维持倪科团与黄庭华双方租赁关系的继续履行，黄庭华作为物业权利人，有权以收回物业，黄庭华请求怀集县家家欢商业有限公司和怀集县冷坑镇家家欢幼儿园将其所租赁使用的租赁物清理，并将租赁的土地、房产返还给黄庭华的诉讼请求，该院予以支持，怀集县家家欢商业有限公司和怀集县冷坑镇家家欢幼儿园应当合理的期限内（三个月内）予以腾退。至于腾退的租赁场所，是否可与出租方另行租赁，由怀集县家家欢商业有限公司和怀集县冷坑镇家家欢幼儿园经营者另行与出租方协商解决；对腾退造成损失，经营受害方应以相关的侵权人主张索赔的问题，应另循法律途经解决，因此怀集县冷坑镇家家欢幼儿园反诉投入的损失赔偿，该院在本案不予审查。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，第一百一十二条、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除黄庭华与倪科团双方于2013年11月8日签订的《租赁合同书》；二、自该判决书生效之日起十日内，倪科团支付给黄庭华2016年2月份起计至2016年3月底（黄庭华起诉暂计至月份）租金94168元，2016年4月份起至收回出租物业时止的租金按每月47084元另行计算；三、自该判决书生效之日起十日内，倪科团支付给黄庭华违约金565008元，该款与保证金150000元相抵消后，倪科团尚应支付给黄庭华415008元；四、限怀集县冷坑镇家家欢幼儿园和怀集县家家欢商业有限公司在该判决生效之日起三个月内腾退出位于冷坑文化广场的商业大楼以及附属配套(包括旧派出所主楼)给黄庭华；五、驳回黄庭华的其他诉讼请求；六、驳回倪科团的反诉请求。如果未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11892元，反诉费1750元合计13642元,倪科团负担。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.黄庭华与倪科团签订的《租赁合同书》的效力及应否撤销；2.《租赁合同书》应否解除；3.怀集县冷坑镇家家欢幼儿园的反诉请求理由是否成立，一审是否严重违反法定程序，应否发回重审。
关于第一个争议焦点，倪科团和怀集县冷坑镇家家欢幼儿园认为《租赁合同书》因违反合同法和消防法相关规定而无效，但该合同系双方当事人自愿签订，租赁房屋不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定的合同无效情形，合同内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的合同有效。消防法第十五条并非效力性强制性规定，租赁房屋未经消防许可不影响合同的效力。而且，能否实现合同目的与合同的效力无关，因此，倪科团和怀集县冷坑镇家家欢幼儿园主张《租赁合同书》无效的理由不成立。另，倪科团在签订租赁合同时及之后办理工商登记手续时有理由知道其承租的房屋产权归属、用途及未经消防验收等情况，但并未提出异议，即使黄庭华存在欺诈情形使倪科团在违背真实意思的情况下订立合同，倪科团也未在撤销权行使期限内请求变更或撤销合同，而是继续履行合同，现以黄庭华欺诈为由主张适用合同法第五十四条、第五十五条的规定撤销《租赁合同书》的理由亦不成立，不予支持。
关于第二个争议焦点，根据查明的事实，倪科团在承租涉案房屋后仅在签订合同时及与黄庭华就涉案合同发生的纠纷调解结案后共支付了租金35万元，自2016年2月至今再未向黄庭华支付租金，双方合同约定的解除合同条件已成就，黄庭华依据合同约定诉请解除双方签订的合同合法有据，应予支持。倪科团对一审认定的租金支付时间和方式没有异议，二审予以确认。至于倪科团认为违约金过高而请求二审予以减少的主张，因双方签订的合同约定了违约金条款，一审依据合同约定将倪科团支付的保证金抵扣了部分违约金已经减轻了倪科团的义务，而且倪科团在一审中未请求减少违约金，考虑到其在怀集县人民法院（2015）肇怀法民一初字第59号案件中与黄庭华达成民事调解后并未主动充分地履行债务以及自2016年2月至今未向黄庭华支付租金的违约程度和主观恶性，二审对一审认定的违约金不予调整。合同解除后，倪科团应将承租的房屋返还给黄庭华，因该房屋已由倪科团另作他用，一审判令作为租赁物实际使用人的怀集县家家欢商业有限公司和怀集县冷坑镇家家欢幼儿园腾退房屋给黄庭华并无不妥，二审予以维持。该公司和幼儿园因此受到的损失与黄庭华无关，其对黄庭华提出的反诉请求缺乏事实及法律依据，应予驳回。虽然幼儿园具有公益性，但一审判令其在该判决生效后三个月内腾退涉案房屋，在时间上足以让该幼儿园另寻场地继续教学，如此处理甚合情理，二审亦予维持。
关于第三个争议焦点，黄庭华在一审中请求法院判令倪科团、怀集县家家欢商业有限公司、怀集县冷坑镇家家欢幼儿园立即将其所租赁使用的租赁物清理，并将租赁的土地、房产及其附属物、附属设施设备财产、装修等全部返还，因倪科团是本案租赁合同的承租人，其承租后将租赁物一部分转租给怀集县冷坑镇家家欢幼儿园，另一部分作为出资方式参与怀集县佳佳欢商业有限公司股权，故怀集县冷坑镇家家欢幼儿园和怀集县佳佳欢商业有限公司是本案租赁合同的次承租人及租赁物的实际使用人，一审判令其腾退租赁物给黄庭华与黄庭华诉请的内容一致，并未超出诉讼请求范围，不违反法定程序。同时，本案系黄庭华与倪科团之间的租赁合同纠纷，怀集县冷坑镇家家欢幼儿园作为前述合同租赁物的实际承租人而被判令承担相应的民事责任，其与倪科团之间的租赁合同属于另一个法律关系，本案对怀集县冷坑镇家家欢幼儿园主张解除其与倪科团租赁关系的反诉请求不予审查处理。至于怀集县冷坑镇家家欢幼儿园在一审中提出的其他反诉请求，一审判决在理由部分第三项中进行了审理和说明，却未予判决处理，存在瑕疵，二审予以纠正，但怀集县冷坑镇家家欢幼儿园没有对其一审中的反诉请求提出上诉，故本院对一审判决不作调整。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，倪科团、怀集县冷坑镇家家欢幼儿园和怀集县家家欢商业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
倪科团预交的二审案件受理费8892元、怀集县冷坑镇家家欢幼儿园和怀集县家家欢商业有限公司预交的二审案件受理费各100元，由上诉人各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
审 判 员 张秀丽
代理审判员 黄国涛
二〇一七年四月十三日
书 记 员 吴兰芳
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