|
承租人承租商铺，出租人或者转租人往往会收取“转让费”（合同签订和收取转让费的方式大概有以下几种：1、出租人将房屋出租给承租人并向承租人收取转让费；2、承租人将房屋转租给次承租人并向次承租人收取转让费；3、原承租人退出，出租人直接与新承租人签订租赁合同，原承租人向新承租人收取转让费）。 所谓“转让费”可能是转让设施设备或经营资质等的对价，也有可能是转让承租机会的对价，前者不是本文讨论的对象，后者是本文讨论的对象。在租赁合同无效或因出租人原因导致合同解除背景下（尤其是在承租人未实际使用标的房屋或只使用了很短时间的背景下），收取转让费的一方不退还似乎很不合理，但是承租方主张返还转让费没有明确的合同依据，似乎也没有明确且直接的法律依据。怎么办？ 《合同法》第5条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第6条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 《民法总则》第6条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第7条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 公平原则和诚信原则是法律明确规定的，在没有明确合同依据和直接法律依据的前提下，承租人依据《合同法》和《民法总则》的上述规定向收取转让费的一方要求返还转让费似乎是唯一选择，也是法理上说的通的选择。 裁判观点： 上海市虹口区人民法院（2017）沪0109民初12957号民事判决认为，在房屋租赁关系中，出租方有义务提供符合合同目的的租赁房屋，但承租方也应谨慎审查房屋是否满足其需要，双方均应恪守诚信缔约和履行。将居住性质的房屋临街破墙开门面办公或营业，属于违章行为，存在被有关部门整改的风险。系争房屋的性质为住房，通过查看公房租赁凭证即可得知。根据交易惯例，承租人在租赁房屋之前必然要查看权属凭证，故可推定双方在签约之前已明知系争房屋的性质，也应当清楚将其用作办公或营业的风险。被告辩称原告未将租赁凭证给其查看，不合常理，况且被告系开设房产中介的专业人员，更应了解房屋情况和相关政策，故对此抗辩不予采信。现系争房屋已被相关部门查封门面，无法再用于办公营业。原告固然是没有提供完全符合合同目的的房屋，但被告对此情况应当知道却仍然签约，不谛于自甘冒险。故双方对此均存在过错，应根据过错程度各自承担相应的责任。被告称原告对其故意欺诈，要求据此撤销合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。 现系争房屋的租赁合同已无法实现缔约目的，双方也均无意继续履行，故该合同应当判决解除。但原告要求确认的解约时间无法律依据，本院不予支持。合同解除后，被告已支付的押金应由原告返还，被告所欠付的水电费也应向原告支付。对系争房屋门面被封闭之后的房租，因被告并未返还房屋而是继续占用，故仍应支付；但因原有租金约定系针对门面房屋，故数额应予减少，已支付的同期租金也应在其中抵扣。据此，本院酌情确定被告还需支付的租金数额为12,000元。关于被告主张的转让费损失，因该款记载于租赁合同，系当事人可预料的损失，故可予支持。但被告在门面封闭前已利用部分租期，所实现的相应价值需从中扣除，再结合双方过错程度，本院酌情确定原告应赔偿被告转让费损失5,000元。关于被告所主张的装修费，因原告曾同意被告简单装修，而被告的装修项目并未超出其租赁用途的必要范围，故可予支持。对鉴定报告认定的无争议造价，本院予以确认；在争议项中，电气管线布置、监控设备安装、相应的地砖踢脚线改动和室外广告安装均为开设房产中介通常必备的装修内容，本院予以认定；墙顶面乳胶漆施工中的铲除工作，因该项目并非必须，而被告并未予以举证，本院不予认定；企业管理费、利润、社保费均为装修企业的必要费用，按惯例计入装修费由发包人承担，故应予认定，但税金因被告并未提供正规发票，故不予认定。关于装修损失的计算，根据司法解释的规定，在租赁合同解除的情况下，装修损失应按“残值”计算，即通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定，以区别于合同无效情况下，不考虑租赁期限，按装饰装修的现存价值来计算的“现值”。现鉴定报告给出的“残值”系按固定资产折旧率计算，未考虑租赁期限，实为“现值”，本院无法采纳。鉴于系争房屋临街门面被封后被告的装修即已失去利用价值，故本院根据此前被告正常使用房屋的租期长度，结合双方过错程度，酌情确定原告应赔偿被告装修损失12,000元。关于原、被告互相主张的违约金，因双方对合同解除均有过错，故均不予支持。 上海市虹口区人民法院（2016）沪0109民初7941号民事判决认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同应属无效。系争房屋并无合法产权依据，故原告与朱某某所签《房屋租赁合同》无效。对于原告已向朱某某支付的租金、押金及管理费，向陈某某支付的转让费。本院认为当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。2015年8月，在朱某某与原告签订合同之前，广中街道办事处已多次告知过系争房屋已列入拆除范围，要求朱某某搬离，并在系争房屋处张贴过《拆除告知书》，在此期间陈某某亦在系争房屋内承租经营。故朱某某、陈某某对系争房屋属于待拆房屋的情况应当明知，而两被告均未将前述情况如实告知原告，使原告在不知情情况下承租并装修系争房屋，支付了两被告相关租赁费用及转让费。两被告之行为有悖于诚实信用原则，朱某某应向原告返还租金、押金、管理费，并赔偿原告相应的装潢损失。原告要求陈某某对装潢损失承担连带责任，于法无据，本院不予支持。同理，陈某某应向原告返还转让费，返还金额本院综合考虑陈某某已向原告转让的相应物品折价、房屋装修使用年限等情况后，酌情确定。 上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第1828号民事判决认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。董某某未经系争房屋权利人的同意，擅自将系争房屋出租给倪某，导致倪某无法继续使用系争房屋，故对双方签订的《商铺租赁合同》的解除，董某某应承担全部责任。现倪某起诉要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，理由正当，应予支持。因系争房屋权利人于2014年8月3日收回了系争房屋，故倪某要求合同的解除日为2014年8月3日，亦应予支持。由于导致合同解除的责任在于董某某，故董某某应将其已经收取的商铺转让费及租赁押金返还倪某。同时，给倪某造成损失的，董某某还应赔偿，赔偿倪某装修垃圾短驳费、装修垃圾清运费及装修费损失。至于装修费损失，由于系争房屋已由他人使用，无法确定倪某已经投入的具体数额，本院考虑到倪某装修时间较短，且有部分材料倪某已经另作他用，故该数额由本院酌定。至于倪某起诉要求仪嘉公司承担连带责任一节，由于仪嘉公司仅作为居间方，故倪某的该项诉讼请求，本院不予支持。 上海市虹口区人民法院（2010）虹民三（民）初字第691号民事判决认为，被告系依据《军队房地产租赁合同》将房屋出租给原告，原租赁合同明确约定不得转租，且原、被告之间约定的租赁期限超出原租赁合同期限，但原告在签订《房屋租赁合同》之初即明知房屋系转租，并知晓其与被告的合同超出原租赁合同期限，故双方均应承担合同履行中不能续租等风险，对于合同终止产生的损失也应按各自的过错承担相应责任。原告自2009年9月2日至2010年3月2日期间使用房屋，应承担该期间的租金及部分转让费，双方对于合同期三年的转让费约定为3万元，本院酌定原告承担实际使用房屋期间的转让费5,000元，被告应将剩余转让费退还原告。被告于2010年3月7日将押金及一个月租金退还原告，但双方并未对合同终止的补偿事项达成合意，现原告就此起诉，故被告已退还的2010年2月租金4,500元应自返还费用中扣除。原告称其对房屋装修花费2万余元，但未提供充分依据，被告同意赔偿其中的4,500元，于法不悖，本院予以准许。对于搬迁损失，原告未提供依据，本院不予支持。 上海市虹口区人民法院（2010）虹民三（民）初字第259号民事判决认为，关于本案民事责任的承担主体和内容。《合同法》规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，这是出租人的主要义务。本案原告承租商铺的用途是经营服装、小百货，但因商铺无产权证进而无法办理营业执照，被工商管理部门查处停业，导致原告承租商铺的合同目的不能实现，对此应由作为出租人的被告林××、陈××对原告承担民事责任。被告林××、陈××收取原告的首年租金14,740元，合同保证金1,200元，服务费500元，转让费2,000元，共计18,440元应全额予以退还。 附孙某与朱某某、陈某某房屋租赁合同纠纷案 案情简介：系争房屋无房地产权证或建设工程规划许可证。2013年3月21日，朱某某为甲方（出租方）、陈某某为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定，系争房屋由乙方租赁使用；租赁期间2013年6月1日至2017年5月30日止；租金每月7,600元，乙方3个月支付租金一次，支付金额为22,800元，先付后用，乙方需提前十五日付款；押金7,600元，合同终止后，由甲方结清乙方所有账目后退还（对租赁房有损坏的，酌情在押金中扣除）；管理费每年4,800元。2015年10月8日,原告向陈某某支付转让费125,000元,陈某某使用系争房屋至该日迁出。同日，朱某某为甲方（出租方）、原告为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》约定，由原告承租系争房屋；租赁期间2015年10月9日至2019年10月8日；租金、押金及管理费标准，支付方式均与朱某某与陈某某的《房屋租赁合同》一致。合同签订后，原告进入系争房屋着手装修。原告向被告支付了2015年10月9日至2016年4月8日的租金45,600元，并支付了押金7,600元、管理费4,800元。 2015年10月27日，广中街道办事处在系争房屋外张贴《拆除告知书》载明：“水电路XXX号租赁户，我方于二个月前已通知你所租赁的房屋，属政府拆除范围，已多次正式通知你，请本月底（2015年10月31日）清空房屋并搬离。如不搬离，由此引起的一切后果由你方全部承担。”该日起，原告停止对系争房屋的装修。 审理中，原告表示，原告支付陈某某的转让费主要是系争房屋承租权的转让，2015年10月8日，原告承租系争房屋时已没有可利用的装修残值，原告才投入资金全部重新装修。房屋内陈某某转让给其的相关物品都已使用较长时间，原告认为最多价值1万元。原告装修前已将房屋内相关物品搬至自己仓库，系争房屋内已没有原告物品，可以归还被告朱某某。 就系争房屋性质及建筑情况原告申请调查令至广中街道办事处调查，广中街道办事处回复：系争房屋系广中街道数十年前搭建的违章建筑，由街道所属上海申全物业管理有限公司于2009年与朱某某签订一年租赁合同，后未续签租赁合同，2014年起朱某某未缴付租金。按区政府要求，对公字违建进行拆除计划，该房列入2015年拆除。2015年8月，广中街道办事处已多次告知朱某某10月底将拆除系争房屋，但考虑朱某某的实际困难未实施拆除。 本院就系争房屋情况亦至广中街道办事处进行调查，相关负责人员表示，2015年8月就多次以口头、书面张贴的方式告知过系争房屋拆除，因朱某某表示无处居住，故暂缓拆除而非不予拆除。但广中街道办事处于2015年10底发现系争房屋开始装修，经了解得知朱某某再次将系争房屋出租，故再行张贴《告知书》，告知使用人系争房屋属违章建筑，不允许装修，要求使用人搬离。 审理中，经原告申请，本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对系争房屋装潢残值进行司法鉴定，鉴定意见为：“由于系争房屋装修工程尚未竣工，故不存在装潢残值，现鉴定其已施工装修造价为74,656元。” 裁判原文节选【上海市虹口区人民法院（2016）沪0109民初7941号】出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同应属无效。系争房屋并无合法产权依据，故原告与朱某某所签《房屋租赁合同》无效。对于原告已向朱某某支付的租金、押金及管理费，向陈某某支付的转让费。本院认为当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。2015年8月，在朱某某与原告签订合同之前，广中街道办事处已多次告知过系争房屋已列入拆除范围，要求朱某某搬离，并在系争房屋处张贴过《拆除告知书》，在此期间陈某某亦在系争房屋内承租经营。故朱某某、陈某某对系争房屋属于待拆房屋的情况应当明知，而两被告均未将前述情况如实告知原告，使原告在不知情情况下承租并装修系争房屋，支付了两被告相关租赁费用及转让费。两被告之行为有悖于诚实信用原则，朱某某应向原告返还租金、押金、管理费，并赔偿原告相应的装潢损失。原告要求陈某某对装潢损失承担连带责任，于法无据，本院不予支持。同理，陈某某应向原告返还转让费，返还金额本院综合考虑陈某某已向原告转让的相应物品折价、房屋装修使用年限等情况后，酌情确定。原告愿意将系争房屋归还被告朱某某，与法不悖，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条项之规定，判决如下： 一、原告孙某与被告朱某某于2015年10月8日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、原告孙某应于本判决生效之日起10日内，将上海市水电路XXX号房屋返还被告朱某某； 三、被告朱某某应于本判决生效之日起10日内，返还原告孙某房屋租金45,600元、押金7,600元、管理费4,800元,共计58,000元； 四、被告朱某某应于本判决生效之日起10日内，赔偿原告孙某装修损失74,656元; 五、被告陈某某应于本判决生效之日起10日内，返还原告孙某转让费110,000元； 六、驳回原告孙某的其余诉讼请求。 本案件受理费5,215元，由原告孙某负担315元，被告朱某某负担2,630元，陈某某负担2,270元；鉴定费2,340元，由被告朱某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 |
|
|
