【中信建投房地产】地产股是否正迎来一个最长“恒纪元”？——深夜航班随笔

《三体》小说中描述，在三星体系中，由于行星围绕三颗恒星运行，所以在季节乃至昼夜上出现不可预测的混沌，这个混乱又短命的周期被称为“乱纪元”，与之对应的就是“恒纪元”，一个产生灾难，一个孕育文明。

2017年以来的A股地产股实际上就是经历了数次这样的“乱纪元”，2017年的地产行业是一个高度分化和充满预期矛盾的格局，大家一边看着一二线城市数据回落，一边看着优质企业月度数据频传捷报，低估值叠加机构投资者的低配往往使得优质企业的行情一点就着，17年的4月、6月、9月都出现了万科等龙头带动指数急速拉升的行情，但是往往很快就结束，进入漫长的阴跌，使得配置地产股的投资者体验极差，这体验在跟内房股的投资收益相比后更加凸显。

回顾2017年，导致短暂的“乱纪元”终结的主因就是来自于政策，3月份强化限购限售政策，9月份将限售政策向更多二三线城市扩展，11月份对于房地产税的担忧，都是大家急于丢掉筹码的动因，宁愿去选择配置更加把握得住的行业，也不愿意在相对收益上和政策消耗，是路演下来很多投资者当时的想法。

而进入2018年，房地产板块迎来了可能不是持续时间最长，但是近年来涨幅最大的一个“纪元”，是否房地产行业真的正在迎来最长的“恒纪元”？这个“恒纪元”能持续多久？我认为得看几个因素是否发生变化：

这轮“恒纪元”诞生的诱因就是来自于政策进入博弈期，且短期无法证伪。无论是二线城市的人才引进政策，还是兰州一枝独秀地唱响“放松”，都给一直紧绷的地产投资者带来了心理按摩，而且短期之内并没有办法证伪，无论口径是否确实放松，足够使得投资者买地产股最大的心理障碍暂时得到解除。

其次是地产是蓝筹估值洼地之一。这轮地产板块的修复并不是独舞，银行、非银、家电轮番大象起舞说明资金正在角逐低估值、高确定性的行业，除了万科、保利地产，茅台、格力电器、工商银行每天刷屏朋友圈更能说明这是一个资金风险偏好正在迁移的现象，核心资产的估值轮番重估，而且同时1月份保利、绿地、招商等龙头企业的年报进一步强化了龙头企业销售、业绩高增长的预期，这种持续的年报行情是正向反馈的延续。

第三，资金从何而来？北上资金是一部分原因，但不是全部，事实上我们整理的2018年年初以来通过陆股通流入地产股的资金仅不到20亿，占比仅2%左右，远远低于银行、非银和家电。机构投资者的集体加仓才是真相，相比去年的普遍低配，我们今年路演及交流下来了解的标配和超配的机构不在少数，而且配置的标的相当集中。

这个友善的环境何时会终结？我认为短期在于第一点是否在某个时点出现了证伪，比如一些新城市重新加码政策，比如房地产税，相对而言2月份的时间点会比较关键，第一是1月份行业和龙头企业数据印证基本面，第二是两会前的相关政策预期更加敏感。

相对而言，我依然对龙头企业的长期行情保持乐观。

集中度的故事讲了很多遍，但集中度的提升真的没有大家想象的那么包治百病，甚至龙头企业也无法解决当前环境下的盈利质量问题（具体可见我们近期的ROE深度研究报告），我们看中的是龙头企业未来更强的确定性，行业的供给模式变化给了龙头企业更多的选择权，土地拍卖打分机制就是一个过去企业靠胆子选地，而未来政府靠品牌选企业的例子，能够给地方政府提供更多生态的企业才会生存得更久。

我们团队在1月初给大家提供了一份独家的重点房企2018年销售展望，2018年即使行业不增长，龙头企业依然能实现接近30%的销售增速，这种确定性也给2019年的业绩增长带来想象，当然这种预判建立在过去2年企业的计划都超额完成的背景下，2018年仍需考虑市场环境的动态变化。另一种是品牌央企，在2018年融资成本上行以及毛利率被持续压制的环境下，他们的优势反而能够实现更好的突破。

所以无论这轮地产行情的纪元能持续多久，对于这些企业而言，我相信确实正在一个“恒纪元”之中。