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地产股从2015年算起，到今年的最大跌幅是60%左右。从走势来看，房地产不是在下跌就是在横盘，中途只有短暂的反弹。  而去年四季度，地产板块借着降准降息反弹了22%，随后在3月份又创了新低。 金融委会议后，一路反弹，最大涨幅达到了27.4%！  那么问题来了，今年地产股到底有没有机会呢？能涨多少呢？ 我先上答案吧。房地产是趋势性衰退行业，只有超跌反弹的交易机会，还不具备长期投资的价值。但未来可能会出现十倍大牛股！  一、房地产的天时地利人和地产股的行情应该具备这三个条件：
这就正好应了那句话：房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口！ 现在货币政策稍微有所宽松，但我们也能看到，央行的政策还是比较克制的。一年LPR利率下调了10BP，而五年期利率指下调了5BP。说明央行还是很担心把房地产这个野兽给唤醒。 另外，今年M2的增速还没有拉起来，只要M2没有超过12%，楼市就基本上没有天时。 所以虽然货币政策稍微有所放松，但这种谨慎的态度，就能看到房地产很难拿到太多的资金。央行只是希望房企能续命即可，不会给它们更多的雨露。 至于政策方面，大基调仍然是房住不炒，并且还多次发声，告诉市场不要误读政策。从土地供给上来看，明显也是偏紧的。能拿到土地的房企也只剩那几个国企背景的房企了。 对于房企来说，拿不到地是致命的。没有土地，未来还能有啥收入呢？ 所以最近房地产的大涨主要是受消息面的影响，然后游资终于找到炒作的内容了。  至于需求，这就更不用说了，人口都要开始负增长了，长期需求肯定是个伪命题。 二、地产股的优势虽然说三个上涨的条件都不太给力，但房地产也有一个很大的优势：估值低！  我们看到，房地产在2010年的估值还能达到60倍，典型的成长股估值。但随后就一路走低，最近一年还不断创新低，甚至低到了只有5倍多，现在来到了7.5倍的估值水平！ 这样的估值走势，很明显，市场已经给房地产戴上了衰退行业的帽子。但这个估值是否具有安全边际呢？ 我认为还是有的。
三、短期没有投资价值有安全边际就值得投资吗？ 我认为不是！现在房地产不具备投资机会，但是有交易机会！ 首先，衰退行业，我们还投资个毛线啊？万一一个政策改变，咱们就吃不完兜着走了。 第二，明明有银行、保险这些估值低，确定性强的行业，为啥要去投房地产呢？至少金钱永不灭，金融行业是不会消失的。 第三，房地产今年的利润增速恐怕也很难有大的起色。比如，各城市的成交面积都大幅下降，而且没有看到改善的迹象，利润没有确定的保证，投资的确定性就不足。   但是交易的机会是有的。 现在的股市处于价值周期，所以低估值的板块会被轮番炒作。比如之前的传媒、中药等。 只不过啥时候炒什么板块，我们不能事先就知道，所以，只能先埋伏，然后等着可以被炒作的消息释放出来。 但一定要注意，价值周期里，股价的上涨幅度有限，上涨的时间也很难持续，所以不能过于恋战，在上涨的过程中就要不断地减仓，否则很容易坐过山车！尤其是没有业绩支撑的板块！ 四、未来可能有十倍大牛股出现大家对于衰退行业其实有一种误解和偏见，我们认为赚钱得在未来有前景的行业中去找。 但其实，让散户亏损最多的行业中就有新兴行业。 比如这次的新能源，半导体，之前的TMT，互联网等。 甚至当年石油、电力、汽车还是新兴行业时，也坑害不了不少美国的散户。 这么说来，难不成房地产还有春天？ 是的，但不是整个行业的春天，而是行业龙头的春天。 我都知道，美国在2007年危机以后，房地产就开始走下坡路，但再看看美国的五大房地产龙头，可能就颠覆你的三观了。 比如，LGI 家十年涨了十倍！  莱纳建筑从2009年到现在涨了30倍左右！  霍顿房屋自股灾以后，也是上涨了10倍！  KB家还是上涨了10倍有余！  最差的托儿兄弟，也涨了六七倍！ 看起来，美国这几家龙头似乎完全没有受到2007年次贷危机的影响，反而还受益于危机。 这是完全可以理解的，衰退行业意味着行业进入存量时代，存量时代取胜的关键就是大鱼吃小鱼。龙头利用规模、成本等垄断优势不断蚕食掉小企业的市场份额。所以他们的股价才能扶摇直上。 这就是投资增量和存量市场的区别所在。在存量市场里，一定要看准龙头。 所以别看咱们的房地产进入的衰退时代，但这也许不妨碍以后出几个十倍大牛股。尤其是现在这个洗牌的过程中，倒闭的房企一抓一大把。而能拿到地的企业只有那么几家。 所以只要你能挑到那几个能剩下来的房企，你就是大赢家。正所谓剩者为王！ 截至2021年12月31日，具有开发资质的企业有111937家，而去年破产的房企只有343家。所以房企的大浪淘沙时代还只是勉强拉开序幕。房企的大规模淘汰赛，在未来5-10年会愈演愈烈。 至于谁能剩下来，咱们现在还很难看得出眉目，所以何不让子弹多飞一会呢？至少等到房企都死了一半以上再出手也不迟，那个时候，应该能大致看出谁有实力剩下来。 不过有一点值得注意，美国与我们不同。我们的人口开始负增长，而美国由于移民，比我们要占优势，所以龙头房企的上涨可能会逊色一点。 总结关于当下的房地产股票，没有投资机会，但是有交易机会，原因是： 1.有更好的低估值，确定性更高的股票，就不用考虑正在急速衰退的行业； 2.政策底虽然已现，但并不宽松； 3.今年的业绩增速很难有胜算，没有业绩支撑，就很难有投资的确定性把握； 4.长期需求减退，行业内卷愈演愈烈。 如何把握交易性机会呢？ 1.在低估的时候，提前埋伏，耐心等待； 2.上涨的过程中不断减仓，并且一定要设置止损位； 3.涨上去了就别去追，因为上涨空间有限； 4.一定不要选到暴雷的企业，可以参考各企业的负债情况。 虽然房地产已经进入了衰退期，但等到行业洗牌后，龙头企业很可能会出现十倍大牛股，所以当行业淘汰出现端倪时，可以再看是否有很好的投资机会！ 打赏自愿，1分钱都是默默的支持，哈哈！ |
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