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近期，阳光城的人事变动震动业内。 11月16日这一天，阳光城发布公告：任命朱荣斌先生为公司总裁；聘任吴建斌、阚乃桂先生为公司执行副总裁。 先朱荣斌一步，吴建斌离开碧桂园；碧桂园三斌中二斌会师，三斌却相望于江湖；阚乃桂离开世茂，地产圈惊呼，世茂遭遇重创；步前任陈凯后尘，张海民带着金降落伞黯然离开。 阳光城在短短5年的时间里，先后入主三任主刀医师——陈凯、张海民、吴建斌和朱荣斌。 手术台后的操控者，一直没有改变，他就是阳光城的老板——林腾蛟。林腾蛟多年来生活习惯也没有改变，依旧5点钟起床、锻炼、读国学，编写企业《文化手册》，却鲜被媒体曝光。 【见最重要的人办最重要的事】是林腾蛟常挂在嘴边的话。 5年前，从龙湖离职的陈凯，是林腾蛟最重要的人；后来是张海民；今天是朱荣斌、吴建斌和阚乃桂。其实，林腾蛟最想挖的人是孙宏斌。挖不了孙宏斌，就要做融创第二。老孙并购收手后，林腾蛟成为了新一界【地产并购王子】。 很多人，甚至吴建斌都说，阳光城的标杆是中海、碧桂园。张海民也一再提到，阳光城想学习碧桂园。其实，他们都错了，林腾蛟跟随最紧的是孙宏斌。不过，除了孙宏斌，林腾蛟的心中，还有项羽的胆识，刘邦的谋略。 最重要的事是什么?不同时期有不同的最重要的事。伴随人事更替，从快增长、强规模到今天的规模和利润双增长，这才是林腾蛟最看重的事。 比较有意思的是，前几天吴建斌和张海民，不约而同约【见地】、【地产人言】等多家媒体，和盘托出各自想法，这让大家看到阳光城人事大变局背后的真相。感兴趣的朋友，可以看看地产大哥给到的报道链接原文。 1.张海民，愿你归来仍是少年 2.阳光城的六道“药方” 该说的，能说的，他们全说了。今天地产大哥想说说林腾蛟的真实想法。地产大哥观察阳光城不是一天两天，至于说对说错，一年内见分晓。假以时日，用小说体写成《董事长办公室的争吵》会不会更好看? 他想成为一颗大钻石 林腾蛟换总裁勤，他用人的标准是：招之能来，来之能战，战之必胜。 这一回，请到碧桂园三斌中的两位出山，开出的对赌条件是： 1.2017年保底签约额703亿元；未来三年全口径统计下的保底销售安排分别为元1500亿、2500亿元和3500亿元。 2. 在战略目标的定位上，到2020年，销售规模、利润率、客户满意度、员工满意度、文化价值观等五项软实力指标中，至少要有三项位于行业前五。到2022年，五项全部进入前五，并且有三项指标名列前三。 总之：阳光城的小目标千亿，中期目标瞄准三千亿以上，挤进地产十强的行列。 在地产行情下行期，林腾蛟的胃口不可谓不大。行吟诗人吴建斌告诉媒体，他有8字方针应对林腾蛟的大胃口：买地、发钱、赛马、管人。这也可以作为导致张海民下课的8字罪状。 先来说买地。吴建斌说，原来并购的项目，要一一把它搞定，才能变成货值。这句话有所喻指：张海民走猫步，吴建斌要学模特，走直线，要钱生钱，中间不要拐弯。 张海民为什么走猫步?据媒体报道，他给到的理由是： 1.快速并购的弊端是肯定的，因为钱是要成本的，难免会侵蚀当年利润； 2.并购必然带来或大或小的瑕疵，需要收购之后要花很大精力去消除； 3.为了保证资金流的正常运转，缩短开发周期，看中的并购项目，大多数处于在建或在售状态，并购效果也是立竿见影； 4.最初接手总裁一职位之时，阳光城的土储货值只有700亿，账面资金不过40亿，要进行快速扩张土储，确实有点力不从心。 分歧由此产生： 1. 按张海民的规划，2020突破2000亿；林腾蛟似乎等不了3年，希望在短时间内实现规模上的高歌猛进。 2.林腾蛟想控制成本，同时在规模上急行军；并购需要大量弹药，集团弹药供给有限； 3.朱荣斌上任后第一天，就拿出计划进入20个新区域大名单，其中不仅有甘肃、湛江、乌鲁木齐，还有绍兴、海盐、温州、无锡、启东，甚至还有杭州辖下县级市建德；张海民坚持深耕一二线城市。 所以，吴建斌告诉媒体，张海民的扩张后果很严重，买来一堆麻烦地，钱天天在路上跑，回不到账上，搞得他要当拆弹专家。 张海民没有错，吴建斌也没有说错，从他们的履历和过往的交流看，都属于谦谦君子类型。张海民只是搞错了一点：林腾蛟对行业的判断发生了改变，他要在地产钻石时代，成为一颗地产大钻石，越快越好。 林腾蛟经常说一句话：要相信成功的逻辑；相信逻辑的逻辑。上面这句话就是他的逻辑。虽然他很喜欢张国立在《一九四二》里的那句话：【地主之所以成为地主，长工之所以是长工，那是有原因的，只要让我活着回到陕西，再给我10年，我依然还是地主。】 现在，林腾蛟想尽快回到【陕西】，他已经清楚地知道，要么被吃掉（前半生将全功尽弃），要么成为【地产大钻石】。 磨钻之道 如何成为大钻石?吴建斌搬来了碧桂园的整套打法： 1.并购要对资产负债表负责，要处理好表内表外的关系； 2.阳光城要全员狼性营销，要建立头狼矩阵，要给狼群肉吃，书面语叫【双赢机制】；要吃着碗里，盯着锅里，内部有淘汰，外部有竞争。 既然要打造一支狼性之师，还要有人能管住这群狼。如果将吴建斌的媒体讲话，上下串起来看，就能看到林腾蛟的顶层设计和管控之道：合伙人机制的三权分立。换句话说，一起赚钱，谁瞎搞，斩立决。 一个每天5点起床的老板，绝对不是懒人。要让勤快人做到放权、放手，对手方要有足够的业绩担当和信任匹配度。 所以，张海民的担心问题，就是吴建斌新一任管理层要解决的问题，即规模扩张、现金流管控、利润率的三者关系；风险扩张和安全着陆的平衡。 吴建斌祭出的杀锏是：收支平衡——市场不好，就保现金流和规模；市场好，全都要。 在地产大哥看来，这是理想的静态现金流管控术。如果2018年市场持续下行，销售回款覆盖不了支出（建安成本、买地支出、三费支出），怎么办呢?你可以可控三费开销、可控建安成本，但有一样控不了，到底买多少地。 买地少了，下一轮发展就会踩空； 买多了，就会噎着； 买地贵贱，市场说得算，不是你的电子计算器说得算。 激进买地势在必行，高负债也将持续成为阳光城的新常态。这都不重要。无论是恒大、碧桂园，还是融创，都曾经饱受资本市场高负债的指责，它们不仅活了下来，而且活得有滋有味。 核心的秘密是什么?强运营！ 强运营的背后是销售回款，是现金流。但是不要忘了，销售回款只是其一，其二就是巨量发债。说老实话，只要市场没有冰冻，只要能够覆盖利息成本，阳光城即便是裸奔，安全亦无虞。 吴建斌的最大商业价值是什么? 一是严防死守阳光城现金流断链； 二是找来更便宜的钱； 三是要让纸包住火。 什么叫纸包住火?简单来说，现金流在表内，负债在表外。 但是，林腾蛟还要又快又好，既要规模，又要安全和利润。而且，他对低利润的忍耐是有关门时间的。如果没有猜错，阳光城的高管团队陆续会有龙湖的熟翻面孔出现。 所以，吴建斌在林腾蛟划好的圈圈里，怎么跳一曲优美的阳光之舞? 地产大哥认为可能的路径有三： 首先是在母公司阳光城集团身上大做文章。 坦率地讲，阳光城当下7.6的融资成本，已经很好。若想再降，难度不少，除非能讲出更好的故事。喜欢呤诗的吴建斌，必定给上市公司阳光城注入多元化，大谈特谈环保小镇、教育小镇、金融小镇，同时通过母公司平台发债。 其次是全面调控阳光城资产负债表。 给到群狼足够肉吃，增加营销费用。张海民时代，阳光城营销费用在全行业不算最低，也能排在倒数。花了钱，又不会体现利润率下降，这叫财务魔术，也是【老会计】吴建斌的拿手好戏。 地产大哥提醒吴建斌，有三点仅供参考： 一是想当钻石，不止阳光城一家，土储市场究竟凭什么?凭什么跟你合作?难道仅仅因为你是金主吗?林老板会同意这么蛮干吗? 二是林腾蛟可以不在乎负债率，不在乎利润率，只看现金流，经营现金流回正你能做到，如何做到规模冲新高同时，保证利润率? 三是发债平台若在上市公司阳光城，债务增长空间几何?如果定向增发，潜在回报率肯定高于发债，又谈何提升利润率?如果在集团层面乾坤大挪移，转来转去，才能把财务报表转得好看，需要林腾蛟的耐心和首肯。但是，林腾蛟背后，也有一大群人盯着。林腾蛟会放手共进退吗? 四是卖房要找蔡雪梅，并购要学孙宏斌，一切都是人才论。 阳光城的蔡雪梅在哪里?吴建斌可能是省钱、找钱的高手，阳光城还缺一个赚钱的高手。 五是吴建斌的布局，在走碧桂园的全面开花路线，要下基层，要走街串户。 很多了解碧桂园的朋友知道，杨国强有两手硬：一是走街串户的乡镇大盘全产业链模式，二是凶悍无比的狼性营销。 坦率讲，林腾蛟不是杨国强。林腾蛟喜欢国学，却不知杨国强还是水墨画和工笔画高手。 六是时间之河不可逆。 新市场、新行情，欲冲击新千亿，要有新思维。 总之，表面上看，吴建斌是阳光城手术台上的主刀医师，更像是要不停在矛盾钢丝绳上跳舞的舞者。他需要双不一样的绣花鞋，做工精美且防弹的绣花鞋。林腾蛟，会给到他吗? 真正的男人渴求两件不同的事：危险和游戏！祝吴建斌们好运！ |
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来自： learnmachine > 《万科-房地产》
