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阳光控股执行董事、阳光城执行副总裁 吴建斌 文/乐居 李艳艳 “负债率代表历史和过去，不是现在，也不是未来。”
一身黑色西装外搭，蓝色条纹衬衫加灰色毛衫打底，54岁的吴建斌已然感受到北京冬日的寒冷。
10个小时前，也就是11月16日凌晨，他从上海飞抵北京。早些时候，他临时推掉了先前所有的安排。
眼下，急速奔跑的阳光城（000671.SZ）正因经营与财务安全问题，受到各方关注甚至质疑，包括高负债、现金流为负和融资成本过高等问题。
作为主管财务、法律、战略等业务的阳光城执行副总裁，他决定向外界传达一个真实的阳光城，同时，吴建斌也是其母公司阳光控股执行董事。今年5月，他从碧桂园加盟到阳光城，老搭档朱荣斌稍晚一步，现任执行董事长兼总裁。
这次，一向低调的吴建斌，对于阳光城正在实施的战略，和盘托出。
他说，自己是一位地产行业的“老中医”。从“老东家”中海地产（0688.HK）到碧桂园（2007.HK），他相继为它们打造了一套套行之有效的财务体系，对症下药，且效果奇佳。
如何让阳光城既快速又安全发展，吴建斌早已备好一整套“药方”。用他的话说，“我开了很多药方，每过一段时间还要不断地调药方。”
他毫不讳言，阳光城要对标的是碧桂园和中海地产，并用一到两年时间完成制度落地。“我们要跟我们竞争的对手赛跑，不会让钱躺着睡觉。”他认为阳光城林腾蛟和碧桂园杨国强一样，都是愿意给职业经理人方向和平台的老板。
“我们希望不断提高产品标准化率，进行集中采购和供应链融资，强化合约管理，建立目标管理体系，进一步降低成本。同时，围绕地产产业，构建完整产业链，加强信息化建设，配合高周转需要。”
“减负增效”，成为朱荣斌与吴建斌上任以来的首要命题。今年前三季度，阳光城主营业务收入155.21亿元，同比增长108.08%；公司负债总额1694亿，扣除预收账款后的债务为1282亿。
“千亿”和“双赢机制”是吴建斌重点谈论的内容。吴建斌表示，要按照千亿房企规模来打造阳光城自身信息化建设，构建财务共享中心，成立战略发展部，由他领导。“企业发展的同时，在一定程度上需要一只眼睛。”
在拿地方面则要加大招拍挂力度，获取“干净”土地。“现在公司对买地的要求提高了很多，制定了三个硬性指标，一是股东净资金回报率不能低于30%，二是项目净利润率不能低于10%，三是现金流回正不能超过12个月。希望从源头上改变周转和盈利的问题。”吴建斌表示。
“双赢机制”全面对标碧桂园“双享机制”，将65个项目纳入考核。“阳光城内部今年所有土地项目均已进入双赢机制范畴内。”
阳光城今年的重点是为后两年冲击千亿做准备。如何在未来房企规模赛中，成为一匹实至名归的黑马，除了继续在土储上发力，还需进行内部制度革新。吴建斌称，阳光城目前正在编制2018年预算，目标趋于“保守”。
谈战略、谈数字、谈管理技巧，这些繁杂的工作，吴建斌举重若轻。除了塔尖地产职业经理人身份之外，他还有另一面，钟爱摄影与文学。文学方面，先后出版以香港为题材的《海之龙》《海之子》《海之魂》等5部长篇小说。此外，他还是一位纪实摄影家，曾出版纪实摄影集《香港纪事》和摄影专辑《千年牧道》。
自2012年冬天起，他曾六次赴新疆哈萨克牧区，与牧民同吃同住。牧民冬天下山，夏天上山，年复一年，周而复始。随着城镇化感召，此种生活方式正在逐渐消失。吴建斌希望用镜头真实记录牧民转场的生活方式。
他在个人微信公众号《剑冰摄影及文学》中，不时披露个人近况及管理心得。与媒体面前仪表整洁、温文尔雅的形象不同，公众号头像却是一个身着蓝麻衫、满脸胡碴的沧桑男人。
这张照片是他在新疆牧场所拍。画面中，吴建斌眉头微皱，双手交叉相卧，怀里揣着莱卡相机。在景深虚化处理下，他身后的牧场演绎出一片金黄。 以下是对阳光城集团执行副总裁吴建斌的访谈内容（有删减）： 问：您提到阳光城开了很多药方，能否详细讲一下它的问题是什么？开的药方是什么？ 答：首先，调结构。房地产土地来源太多，现金还在路上。原来并购的项目，要一一把它搞定，才能变成货值。我们十大核心项目占比大概是两千亿货值。 做好高周转。我们土地高增长要求很合理，加快了短平快项目布局。短平快项目布局一般会在二线与三线之间，或者二线重点三线城市边上。投标就看运气。另外我们通过招标挂方式，增加与大发展商合作。 我们要构造完整产业链，赶速度，控制成本。建立双赢机制，全面对标碧桂园双享机制。目前我们有65个项目在考核。从今年1月1日买的所有土地，都要按照双赢机制要求去推进。同时对过去已有项目，看怎么样让这些项目也有一个推动。双赢机制升级版有两方面。第一个就是员工无论是区域员工还是组织员工，跟投的这一部分在法律上要确权了。第二个就是这两家投资公司，它有个开门期有个关门期，到期就要结算。 信息化建设适应千亿规模管控，构建财务共享中心。在内部组织架构方面，我们成立战略发展部，由我来领导。企业发展的同时，在一定程度上需要一只眼睛，别的部门作业，这个部门是看方向，看格局，看布局，这就是战略发展部的意义。 梳理管理架构。我们成立了管理中心，这原来是没有的！原来成本控制是粗放型，现在是精细化。另外总架构方面上市公司，请了一个总公司下面的工程局长去加盟，变成我们管监管板块的副总裁。这种机制整个把决策层、运营层、高管连接在一起。 问：市场整体降温，是否会影响到阳光城的周转速度，并进一步影响到快速增长的短期负债？ 答： 在发展过程中，规模跟负债率如何平衡，是企业非常重要的方面。我们现在编制2018年预算，2017年按照过去的结构一直把它执行完。从目前我们对2018年的指导思想，我会起码明年编出一个基本上建安成本、买地的支出、三项费用支出，这些东西的支出基本要等于明年销售回款的收入。如果明年遇到的市场非常好，那我们可能在买地冒一点。如果明年市场差，保持一个基本平衡。如果这个资产是有效资产，而且是给你带来利益的资产，这样的资产怕什么？ 问：您对现金流怎么看？把现金流回正，一方面通过加快并购项目的变成货值，还要通过卖资产实现。有没有方案和具体时间点？ 答：中海、碧桂园这两家公司是应该说行业学习的榜样。现金流是个扩张器，在去年基础上继续增加量，不断有钱去买土地。只有拥有了土地你才有核心竞争，买到好土地才有未来增长。 问：那为什么又要提出来八个月之内周转？ 答：周转速度非常重要！首先，有钱买土地是房地产公司的潜力，不会让钱躺着睡觉的。 第二，阳光城的打法跟这些优秀的房地产公司差不多。有钱买土地，不会让钱躺着。但什么事情都有一个度，你超过这个度可能就出问题。到目前为止阳光城负债率还是非常合理的。整个现金流，整个负债结构里大概22%是短期，两年到三年的占了将近30%，三年以上占了50%。这个结构非常非常合理！ 目前负债率结构，我认为是合理的。但是从财务管理上来讲，现金流是我们一直追求的目标。如果明年预算按照刚才讲的，八九百亿的支出，将近八九百亿的收入，那可能就多出一两百亿现金流的收入。阳光城我相信一年到两年在70%左右，基本上按照这个方向展开各个方面工作。如果做不到百分之一百，做到百分之七十我也很开心。 问：关于销售回款率和回款周期，有没有量化目标和具体措施？ 答：回款率，过去阳光城大概是80%-90%。今年可能能做到80%-90%。从9月份到10月份的资料来看，可以占到80%左右，可能比过去历史情况差一点，这个主要是外部环境受到一些影响。大家按照市场规则运行，那我们保持在80%-90%回款率没什么太大问题。 问：存货短期内增长很高，快周转到底怎么实施。 答：使用了双赢机制之后，我们对新买的土地严格要求。我们新买的土地三条底线管理，第一条新买的土地，全周期的，两年期三年期才有10%；第二个股东的年化率不低于30%，这就保证了每个项目的高周转，价格周转。第三个指标就是净现金流，要求新买的土地项目，净现金流回正月份不能长于12个月。如果考虑到融资的话，就是6个月。当然这些都是硬指标。从我的理论来讲存货超过两年就会非常不好！如果存货期在一年，或者十二个月之内的这种都很正常的。 问：您提到2018年编制预算，测算的话，您觉得哪几项增加空间比较大？ 答：2018年编制预算完成最快到12月底，在营销费、融资成本方面可能会增加。如果国内A股可做定增，今年适当的时候我们要继续给中国证监会打报告，很多企业愿意做我们的投资。 问：您的目标是把阳光城对融资成本控制在多少呢？ 答：阳光城的融资成本，现在大概是7.6。当然我的目标肯定是越低越好，像阳光城这样规模的，如果能把它降在6%左右我觉得已经很好了！ 问：有没有计划来降低杠杆率，改善财务状况？ 答：所有的改善其实最终还是看业务。现在大概是有四千多亿货值。四千多亿的货值把它变成房产把它销售，对所有财务的改善是最根本的。但业务建设需要时间。就是这副药吃下去以后，没有半年没有一年它是产生不了效果。所以我们现在非常大的是强化业务管理。哪怕很慢！但它是根本。 问：并购跟招拍挂相比有很多风险，会有意识避免这样的情况出现吗？ 答：像之前的那种并购包可能要小心一点，一定要把这样的包看清楚。当你拆包的时候，它可能隐藏了很多的风险。首先看清楚是什么东西，风险能不能规避，同时双赢机制能不能落地，投钱的积极性高不高。所以在并购方面的速度，相对并购包可能时间很长。 问：阳光城在业务上会有一些动作吗？我看刚才讲的基本都是高周转的。好像不太去做这种持久性的东西。 答：阳光城里面有酒店，也有综合品类，但是规模不大。我们会继续通过开发，把一些有潜质的综合起来。如果你没卖掉，物业集团可以收回来，按50%的价格计价。 问：华东、华南占了90%以上，这个结构对您来说是不是理想结构？如果阳光城将来做到两千亿，这个从区域上的结构应该是怎么样的？ 答：我觉得这三个区是非常好的！因为这三个区的钱在那儿。中国经济的体量最多是华东区、华南区，把它做深做透全覆盖。在现有的中心城市、周边的这些二线、三线全部管理起来。这个市场是非常大的。当然这肯定不是阳光城最终的目标，最终的目标哪里有机会去？刚刚我们说做两千亿三千亿，哪里有机会去哪里。 《黄土地的乡愁》/摄影：吴建斌 |
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