吴建斌复工

原创 房小评 中国房评报道 今天

在史上最漫长的春节假期里，作家吴建斌利用闲暇把之前积攒了很久的写作欠债全部完成，并发行个人随笔《心若静，风奈何》。

这本近400页的书，花了三年时间整理，涵盖他35年工作生涯的经历，包含71篇文章以及彩色照片——吴建斌是中国摄影家协会会员，2007年就开始办摄影展。

随着各行各业陆续复工，作家、摄影师吴建斌也回到了阳光城集团执行副总裁的工作岗位。吴建斌说现在阳光城除了少数区域，大部分员工都已复工。

值得高兴的是，阳光城旗下所有楼盘12万户业主零确诊零疑似。

不过，疫情带来的销售大幅下降，是上半年无可避免的现实。

2月6日，阳光城在行业内率先推出“无理由退房及线上售房”的营销动作，这股风潮迅速席卷房地产圈。

吴建斌不讳言，线上卖房对销售的帮助有限，甚至对媒体直言，可能2月份的销售额只有1月的10-20%，3月份跟2月份的情况相似。

开发商每个月都等着销售回款支付土地出让金、银行贷款利息等费用，一旦销售暂停就会出现刚性兑付压力。

现金流成了熬过疫情的关键。

作为财务老司机，这时候吴建斌的工作相当重要。

这两个月，阳光城主要做的就是安全运行，加快现金回收，比如原有的应收款、消化库存等。同时还要与银行做好沟通。

吴建斌曾透露：假设销售回款一分钱没有的情况下，最关注的现金流安排，核心就是确保直到3月底，各项经营工作要安全、流畅地安排运行。

当然，这是在几乎不拿地的情况下。

钟南山预测4月底，新冠肺炎疫情能够得到基本控制。

房地产需求会因为疫情暂缓，但疫情控制之后还是会释放，吴建斌判断销售在4、5月份会逐步恢复正常。

前提是能熬过这个关口。

如何想方设法融资，历来是每一家开发商闯关的关键。

吴建斌认为目前开发商境外融资正常，境内融资除了发债，其他都OK。

这点与我们目前观察到的情况相吻合。

1月份时，40家典型上市房企境外融资总额攀升至1204.89亿元，环比上涨57.7%。2月份后，海外融资依然踊跃，单20日这一天就有4家开发商发出近80亿元的融资计划。

为什么要说除了发债呢？

本月，阳光城申请发行的2020年80亿元公司债券，深交所给出四点审核意见，包括要求阳光城披露是否存在囤地炒地、哄抬地价等行为；要求阳光城明确土地购置资金来源是否符合监管要求。

对此，吴建斌表示已正常回复，我们怎么可能囤地？

阳光城在募集说明中称：公司对报告期内“招拍挂”获取的土地情况均进行自查，购置土地资金均来源于自有资金，符合相关法律法规及监管要求。

针对“地王”争议，则采用对比宗地竞拍成交价与起拍价以及同时期、同区域其他地块的成交价，综合分析地块面积、用地性质、所处位置等因素进行核查，称不存在扰乱房地产业秩序、以异常高价购买土地或以哄抬地价为目的的情形。

此外，深交所对于阳光城的偿债风险也有所关注，要求细化本次债券偿付安排。

阳光城短时间冲上2000亿规模，是把杠杆用到了极致。为了安全，阳光城在拿地方面严格控制10%的净利润率红线和现金流回正不超过12月的要求。

再经过吴建斌加盟后近3年来，丰富融资渠道，在2019年6月底，阳光城净负债率下降至145.13%，不过依然有很大的优化空间。

截至2019年9月30日，阳光城短期借款83.1亿元，一年内到期的非流动负债231.2亿元，其他流动负债为11亿元，合计占有息负债28.47%，短期债务规模较大。

这笔80亿元债券能否成功上市对于缓解今年阳光城的偿债压力意义重大。在2月27日，根据深交所信息披露，阳光城债券的项目状态更新为“通过”。

吴建斌表示债券能否顺利上市，取决于主管部门的态度。

遥想2016年，阳光城86亿元的公司债正值楼市最近一轮红火期，很顺利就通过了。如今，开发商扎堆发债，即便疫情之下，压力陡增，房地产融资所受的监管依然严格，主管部门紧盯“地王”、购地款用途等关键问题。

金科去年10月份的50亿元公司债也曾被交易所问询其“地王”问题，金科详细回复论证，最终通过审核，并在本月成功上市了第一期。

融侨35亿元额度的小公募本月获上交所通过，虽然从去年开始经历几次反馈，但从反馈意见回复审查到通过发审会，也只用了短短几天时间。在去年，碧桂园等龙头走完这流程要需要几十天。

在发债上，监管仍然严格，但审批通过的流程速度有所提高。

最近，绿地一笔180亿元的债券在上交所显示“已受理”。要知道，绿地是曾经被暂停了银行间和交易所的债券发行的。

除了与防疫相关的特殊融资需求，当前开发商整体融资窗口与去年相比，并没有宽松，很多融资渠道依然是关闭的。

银保监会新闻发言人近日表示，目前房地产金融政策没有调整和改变，但是会对房地产市场融资情况进一步监测，动态掌握。房地产金融政策原本也是遵循“一城一策”的原则，各地方可根据其疫情和自己地区的情况进行安排，只要不违反相关政策就可以。

近期，各地对于房地产行业的政策支持陆续出台，但是效果并不明显。开发商仍然是要靠自己找钱，保现金流安全。