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近年来，因小区公共区域的管理及收益归属引起的争执屡见不鲜，房地产项目总登记作为重要的参考依据，却常常出现“公共区域权属不明确”的尴尬情况，虽未见登记部门因此情况被告或赔偿，但不得不警惕并反思该登记该如何进行。 房地产项目总登记在《不动产登记操作规范（试行）》（下称《规范》）中并未单列一章，而是属于《规范》9.1“国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记”中的一种。笔者在实际工作中发现，房地产项目中的各区域因法律政策、协议约定等原因存在不同的权利人，部分面积可以依照《房屋登记办法》第31条“在登记簿上予以记载，不颁发权属证书”的方式进行登记。本文尝试对该业务中需要登记的各区域面积进行梳理并提出登记办法。 一、可售专有部分 指满足规划要求并经房屋主管部门批准确定的包括住宅、经营性用房、储藏间、车库车位等权属界线封闭且具有独立使用价值的可售建筑面积，通常称为套内面积。 登记办法：根据房产测绘报告及房屋分户图办理登记。该部分系商品房分户登记的发证面积。 二、可售共有部分 指以分摊方式计入购房发证面积的共有建筑面积。根据《房产测量规范》附录B3，通常包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、为整幢服务的公共用房和管理用房的水平投影建筑面积，套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入分摊的共有建筑面积。 登记办法：不同幢建筑分摊的共有建筑面积不同，根据房产测绘报告及房屋分户图办理登记。该部分系商品房分户登记的发证面积。 三、人民防空地下室 指由开发建设单位根据国家有关规定在房地产项目建造时一并修建的战时可用于防空的地下室。 登记办法：根据《物权法》第52条“国防资产属于国家所有”及《人民防空法》第2条“人民防空是国防的组成部分”的规定，人民防空地下室系国防资产，属于国家所有，可在登记簿上予以记载，不单独发证。《人民防空法》第5条规定，人民防空地下室“平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，但开发建设单位并非实际权利人，其使用管理的人防地下室不可抵押，不可以“人防车位”等名义办理登记。 部分省市另行规定人民防空地下室归属的，如《福建省人民政府办公厅关于推进地下空间开发利用八条措施的通知》第4条第2款规定“结合民用建筑修建的地下人防专用设施，所有权登记为全体业主”的，按规定在登记簿上予以记载，不单独发证。根据《物权法》第70、72条规定，全体业主对该部分享有共有和共同管理的权利，承担相应义务。 四、不可售专有部分 指在土地出让合同等批准文件中已明确所有权属于政府指定机构的房地产项目配套建设的社区管理服务用房、养老助残、幼儿园等公共服务设施。 登记办法：该部分建筑满足《不动产登记暂行条例实施细则》第5条“权属界线封闭且具有独立使用价值”的基本单元要求，应当以独立不动产单元进行登记。该部分公共服务设施系开发建设单位代政府建造，可参照人防空间在登记簿上予以记载，不颁发权属证书。 五、不可售共有部分 指《物权法》第73条规定的建筑区划内非城镇公共的道路，非城镇公共且未明示个人专属的绿地，及建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。 以上内容系针对登记进行论述，对于因公共部分收益归属全体业主而打击开发建设单位建造积极性等情况，并未列入参考依据。以上如有不同意见，望批评指正。 王文贤 永春县不动产登记中心 |
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