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武汉土地市场硝烟弥漫，新年的第二场土拍却为何画风突变，草草收场？ 1月30日，武汉新年第二轮的土拍特别令人关注，有几幅地的拍卖不仅搞起了“限房价、限房型、限工期、限销售对象”，还附加了很多复杂的规划条件，被武汉业界称之为土拍的顶级玩法。 然而，在1月30日凌晨，土拍还未开始时，一位武汉消息灵通人士就剧透了最为引人瞩目的几幅地块的归属和结果，引起业界一片哗然。 1月30日上午，武汉的土拍现场，一改往日一幅地块多家企业疯狂争抢的火爆风格，多幅地块均是独家企业报名拍地，最后7幅地块全部以底价摘牌收场，而这位消息灵通人士的预言及提前剧透的结果也得到了验证。 2017年以来，武汉土地市场始终处于硝烟弥漫的火热竞争中，而作为2018年的第二场土拍，为何画风突变，草草收场？ 有业界内部认为，本轮武汉土拍的顶级玩法，或有为某些目标商家量身定做之嫌。 2017年12月28日，武汉挂牌了7宗地块，其中有3宗为网上挂牌，4宗为现场挂牌；还分别对硚口区汉宜路P（2017）192号地块、东西湖P（2017）194号地块以及汉阳罗七路P（2017）196号地块设置了最高指导价。令业界更为关注的是，这几福地块对竞拍者设定了很多规划条件，这些条件除了“限房价、限房型、限工期、限销售对象”等四限要求外，还根据土地的区位及用途给予很多复杂而又详细的规划指标， 其中汉宜路P（2017）192号地块，位于硚口区汉宜路汉江畔，紧邻轻轨1号线沿线，地铁12号线也已规划，地块地理交通条件得天独厚。该地块规划净用地面积为9.16万平方米，总规划建筑面积35.57万平方米；含A、B、C、D、E、F六个地块。在项目详规中，大到居住、商业、商务、公交枢纽站复合商业、文化设施、娱乐康体、体育、小学、幼儿园、防护绿地，中到派出所、还建房、租赁房、体育中心，小到街道办事处、停车位、环卫所、文化活动中心，简直无所不包。特别是该地块被设定了7条复杂的规划建设要求，对竞拍者的要求之多、规划条件之高十分罕见，可谓堪称土拍史上最高的竞买规划要求： 1．土地竞得人须建设建筑面积不少于6万平方米的5A甲级写字楼，且该部分房屋的所有权在竣工验收后20年内不得转让； 2．土地竞得人须引入10家上市公司区域总部； 3．土地竞得人对项目的公建和住宅部分须同步开工、同步建设，住宅在预售之前，公建建筑施工进度须不低于50%； 4．当竞价达到出让最高价后，转为采取“先竞无偿代建后评比规划方案”的方式确定竞得人； 5．土地竞得人开发建设的本项目中2000平方米商务用房，由武汉市硚口区土地整理储备中心指定对象按18500元/平方米的单价回购，用于本项目征收安置，规划建筑设计方案应满足还建安置需要，交房时间为2020年12月底前； 6．经市人民政府批准，该项目建筑面积中53100平方米为限价安置房，地块在“限房价、限房型、限工期、限销售对象”的前提下挂牌供应，定向用于汉宜路片旧城改造项目被征收人安置，所建住房应按照《住宅性能评定技术标准》(GB/T50362-2005)达到B级以上住宅水平，建设工期为24个月（自土地成交之日起算）。该项目可建限价房套数为636套，房屋销售均价为7500元/平方米； 7．D地块北侧临汉西路控制公交枢纽站复合商业用地，该用地可结合轨道交通一号线太平洋站及周边地块进行整体设计，用地地面作为公交枢纽站，用地面积不少于6200平方米，生产调度用房建筑面积不少于200平方米，提供不少于40个公交停车位，并满足公交枢纽站的相关建设要求。 除了汉宜路P（2017）192号地块，武汉本次土拍还对东西湖P（2017）194号地块、汉阳罗七路P（2017）196号地块设定了较为苛刻而又特别的规划条件。 然而，就在土拍即将开始的1月30日凌晨，却有位武汉业内消息灵通人剧透了土拍结果，他预言：汉宜路P（2017）192号地块将被武汉万科获取。 正如剧透者所言，1月30日上午10点，P(2017)192号地块土开拍时，只有武汉阳光万悦房地产开发有限公司独家报名参与拍地，该公司以底价47.43亿摘得P(2017)192号地块，而武汉阳光万悦房地产开发有限公司股东即为武汉市万科房地产有限公司。 1月30日晚，武汉本土知名地产顾问公司大家顾问官微发声认为，汉宜路P（2017）192号地块非武汉万科莫属。该地块貌是条件苛刻，规划细则复杂，而这反而恰恰符合万科的业务图景。因为，在万科的热带雨林发展计划中，除了万科核心的住宅产品，也囊括了商业、产业、办公、拓展型业务，从建造产品营销服务平台、金融资管和城市更新业务，还涉及与政府、国企平台、产业联盟、客户间的多元互动、开放合作等诸多方面，汉宜路P（2017）192号地块的各种规划细则非常与之相符。 大家顾问认为，P（2017）192号地块项目建筑规模35.57万平方米，住宅最大建筑面积12.52万平方米，占比35%；商务最大建筑面积7.69万平方米，占比22%；而限价房最大建筑面积5.31万平方米，占比仅为15%。而因为其位于武汉内环滨江的独特区位优势，占比最高的住宅与商务部分将具有极高的投资开发空间与潜力，具有准一线豪宅的开发前景。 无独有偶，另一幅遭剧透的是P(2017)194号地块，该地块位于东西湖区金银湖街环湖路北、柏银公路西，从挂牌文件来看，该地块的规划条件非常特别： 1.本地块竞买人须书面承诺引入一家2017年《财富》500强企业排名前100强的建筑施工企业或其下属成员企业的企业总部;且自取得不动产权证第12个月开始，引入企业在东西湖区每年缴纳税收不低于200万元/亩。未达到上述引入企业和税收缴纳要求的，该地块上的建(构)筑物均不得对外分割或整体销售，由东西湖区城乡建设局负责监管落实; 2.本地块上建筑需采用建筑工业化方式建造，且住宅建筑装配率不低于50%; 3.本地块竞得人须持有商务建筑面积不低于5万平方米，且10年内不得分割销售; 4.本地块内需布局6班幼儿园1座，用地面积为2727平方米。 1月30日，凌晨，剧透者在微信朋友圈中透露：“目前而言，P(2017)194号地块铁定为中建绿投获取！并且基本也是底价拿地了……” 武汉业界较为熟悉市场的人士认为，从设定的竞拍条件看，颇有东西湖区政府为中建三局绿色产业投资公司量身定做之意！ 剧透者告诉中国房地产报记者，中建三局绿色产业投资有限公司，是中建三局和中建三局一公司的合资企业，成立于2017年8月。1994年，中建三局一公司迁至武汉市东西湖区，至今已有23个年头，目前年完成合约额达800亿元，预计2017年税收将突破2亿元。而中建三局一公司的房地产项目公司是武汉中建壹品绿色置业有限公司，该公司注册地也在武汉市东西湖。 而正如业界预言，1月30日，中建三局绿色产业投资公司与武汉中建壹品绿色置业有限公司成功以底价摘牌P(2017)194号地块，楼面价仅为2555元/平方米，这个楼面价大大低于周边地块，极具优势，特别是紧邻的融创观澜府项目，是2016年融创拿下的武汉东西湖区楼面价地王，其楼面价则已经破万。 据武汉市房地产开发协会统计，2017年，武汉土地成交总面积1113公顷，成交总金额1531亿元，位列全国第四，成交面积增幅为35%，成交金额涨幅为44%。虽然全国房地产调控政策不断收紧，但武汉土地市场竞争激烈，异常火爆， 而作为武汉新年第二场土拍，本轮土拍却画风突变，草草收场，与本是硝烟弥漫、竞争激烈的土地市场，形成了鲜明的对比。 一位武汉业界人士指出，实际上，大家对此现象早有微词。近年来，也曾出现过类似交易，在武汉的核心城区的二七滨江、汉正街等区域项目，政府招商拍地时，为某些财团量身定做之意较为明显。有些优势地块在土拍中被某些财团直接获取。这些项目在土拍过程中的相识之处的是，框设符合某目标财团的商务条件，精准设限，让其他房企望地兴叹，望尘莫及，最后是某一财团以低价拿地。 一位武汉本地房企总经理在接受中国房地产报记者采访时，颇为不满的说：“很多附加条件都可看出政府有暗定目标商家的意愿！他们在招商过程中直接勾兑商务条件,政府与商家双方的旨意直接设定在土地招拍挂的各种附加条件中，虽然政府作为招商主体有前期规划的权利，但按照某一目标企业量身定做竞拍条件，这直接破坏了公平的商业环境生态”。
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