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根据迈点研究院(MTA)的测算，据不完全数据统计，截止到2017年底，国内重点城市中集中式品牌长租公寓门店约为2000家，房间数约为16万间。 引言 2017年，长租公寓市场可谓风起云涌，经过数年的潜心发展，终为世人所熟知。自7月广州推出租售同权后，数十个省市相继推出了适合本地区的住房租赁新政，而开发商和一众国企也开始将经营领域逐渐向住房租赁领域倾斜，陆续涌现出以泊寓、冠寓为代表的开发商系长租公寓和以红璞、自如为代表的中介系长租公寓。开发商系与中介系长租公寓的强势扩张，成为2017年长租品牌公寓的主旋律。 2015年11月，国务院首次将“公寓”定性为生活性服务业，并提出将重点支持长短租公寓等业务发展。作为长短租公寓的细分业态，长租公寓近两年来也获得了越来越多的关注。而随着市场内玩家愈来愈多，品牌呈现出良莠不齐的特征，如何还原市场本源，为品牌长租公寓的发展提供借鉴指导，就显得愈发重要。 在此背景下，2017-2018年迈点研究院(MTA)针对过去一年中国大住宿业和房屋租赁市场的实际发展状况，陆续发布高端酒店、精品酒店、客栈民宿、服务式公寓以及长租公寓系列行业白皮书，旨在透过对年度大数据的整合分析，深度解读两大市场，为大住宿业和房产租赁业的经营者、业主提供投资与经营发展的参考。 注：本篇内容为《2017年度长租公寓市场大数据分析报告》的精华版，如需阅读完整版报告，可点击此链接，填写相关信息后付费购买，价格为￥599元/份。 市场规模和投资热点 长租公寓因房源及经营方式的不同，一般将其分为集中式长租公寓和分散式长租公寓，经过近5年的发展后，两种经营业态在我国主要城市中的市场规模如何，哪些地区和城市是长租公寓的投资热点，又有哪些地区还适合进行长租公寓的投资? 市场规模分析 整体规模：分散式占比近八成 按公寓数量计算，截至2017年12月，据迈点研究院(MTA)的不完全统计，国内公寓市场中的服务式公寓市场规模尚不及10%，而分散式长租公寓占比则近8成。可以看出，由于集中式长租公寓物业获取相对分散式门槛更高，而公寓对交通及地理位置的要求又较为苛刻，因此在整体规模上，集中式长租公寓远逊于分散式长租公寓。但在品牌知名度及影响力方面，集中式长租公寓则更胜一筹。 集中式品牌长租公寓市场规模 根据迈点研究院(MTA)的测算，不完全数据统计，截止到2017年底，国内重点城市中集中式品牌长租公寓门店约为2000家，房间数约为16万间。其中，泊寓后来居上，仅用数年的时间，其新开门店数已达190家，超越魔方成为目前国内集中式长租公寓门店数最多的公寓品牌。 集中式品牌长租公寓区域分布特征 据不完全统计，截止到2017年底，在纳入迈点研究院(MTA)监测的集中式长租公寓品牌中，华东地区的门店数已达近600家，占全部纳入监测的集中式品牌长租公寓的近一半，华南和华北的门店数也分别有280家和128家，两区域占比分别为24.96%和11.41%。 据不完全统计，截止到2017年底，纳入迈点研究院(MTA)监测的集中式长租公寓品牌中，广东省与上海市的集中式长租公寓数量最多，分别有260家和254家，北京和江苏则分别有128家和111家门店纳入监测。 主流品牌实际市场运营分析 据迈点研究院(MTA)的不完全统计，截至2017年末，纳入监测的集中式品牌长租公寓在中国集中式长租公寓市场中所占份额约在30%，纳入监测的分散式品牌长租公寓在中国分散式长租公寓市场中所占份额约在50%，公寓品牌形象及消费者心智均已稳固。在这一背景下，迈点研究院(MTA)着重分析了市场已有长租公寓品牌的实际运营情况，并试图通过迈点品牌指数MBI，以数据的形式还原上述品牌在市场中的影响力与运营水平。 迈点品牌指数MBI是迈点网通过自主开发的“迈点品牌指数监测系统”(MBIMS)，针对行业相关的集中式长租公寓/分散式长租公寓/共享办公空间品牌，每月不间断跟踪迈点网、国内主流搜索引擎搜索及其他行业数据库合作网站的上百万网民的上网行为;对品牌的潜在用户或实际使用用户的IP属性进行分类，从搜索指数、运营指数、媒体指数等3个维度，进行数据收集、统计。 迈点研究院(MTA)对品牌指数原始数据库，进行审核、校对，通过MBI系统统计出各品牌的有效关注比例，并最终加权计算得出迈点品牌指数MBI数据。MBI系统还会根据同一类别品牌进行归属，按照有效关注比例进行排名，综合反映品牌影响力。 品牌指数表现 集中式长租公寓品牌指数表现 通过近三年的集中式长租公寓品牌指数对比不难发现，集中式长租公寓在近两年取得了长足的进步。其中，2016年集中式长租公寓的品牌指数平均值环比提高了84.89%，2017年增幅虽不及2016，但其环比也增长了15.69%。 与分散式长租公寓相比，集中式长租公寓竞争更为激烈，虽然YOU+和魔方仍位列品牌指数榜单前两位，但品牌指数榜单TOP10中已涌现出越来越多的跨界入局者的身影，比如以泊寓、冠寓和领寓国际为代表的地产系，以红璞、自如寓为代表的中介系，两者的悄然崛起正在逐渐改变集中式长租公寓的市场格局和品牌格局。 品牌影响力变化 集中式长租公寓 品牌主动运营表现：整体平稳增长 微博影响显著增加 就集中式长租公寓主动运营表现情况来看，其运营优势主要集中于微信收录和官方微博。从近两年在运营维度的具体表现来看，集中式长租公寓公寓的运营维度平稳增长。2017年特别是当年的下半年，集中式长租公寓微博表现增长显著，反映出经过多年的运营和用户培养之后，集中式长租公寓运营能力已有了显著提高。 用户关注度趋势：大幅攀升 2017年集中式长租公寓品牌整体搜索情况大幅提升，特别是在8月之后，搜索总量达到并超越2016年同期水平;搜索平均值较去年也有所增加，尤其是在四季度，搜索平均值较去年同期有一倍以上的增长。2017年年中以来，多地政府推出了一系列积极鼓励长租公寓发展的政策措施，长租公寓也首次为大众所熟知，这些对于集中式长租公寓的用户搜索频次增加有非常重要的促进作用。随着品牌化程度的加剧，用户对于品牌的认知会越来越频繁和有粘性。 媒体关注度趋势：波动上升，房天下等平台关注度提高 品牌影响力的提升，除了自身运营以及消费者口碑反馈以外，还依赖于媒体传播。近两年中，每月都有超过2000条与集中式长租公寓相关的新闻在全网进行传播。特别是2017年8月以后，媒体报道量显著增加，由上半年的每月3000增长至5000条以上。 2017年，集中式长租公寓的媒体关注主要来源于迈点、新浪网、房天下、网易和凤凰网等主流媒体和行业媒体。从增长率来看，观点地产网、房天下等对集中式长租公寓的关注有所提高。 结语 发展趋势 2018年来，长租公寓公寓品牌的发展将呈现3大趋势： 趋势一：地产系，中介系与互联网系或三分天下 在运营方面，初创长租公寓品牌或给予互联网基因，有一定的运营优势，但与地产企业和深耕房产市场多年的中介系相比，其物业获取，宣传推广以及获客能力均有不小的差距。因此，随着政策的逐渐明晰，地产系、中介系或将与初创长租公寓品牌三分天下。 趋势二：资源优势明晰的国有企业开始涉足长租公寓市场 2017年下半年，住建部在多地开展了住房租赁试点，各地纷纷出台了鼓励企业发展长租公寓的政策，而作为资源禀赋优势明晰的国有企业先行先试，不仅积极将原有旗下闲置用地进行整合，推出多样化的长租公寓产品，还在土地市场上竞拍租赁市场用地，预计未来国企将在租房租赁改革中起到越来越重要的作用。 趋势三： ATJ纷纷合作各地政府，推出官方租赁平台 在2017年下半年住建厅联合几部委共同下发住房租赁试点改革方案后，各地政府纷纷开始搭建各种地区的官方住房租赁平台，在此过程中，阿里，腾讯，京东以及银联都有涉及，几大互联网巨头承担了部分城市的长租公寓官方租赁平台的系统搭建项目。依托互联网企业的技术优势，各地官方租赁平台得以迅速搭建完成，随着住房租赁市场的持续发展，官方租赁平台的流量也将逐渐增加，有望成为几大互联网企业新的线上线下流量的重要入口。 投资经营建议 未来，长租公寓品牌的发展将呈现出2个主要特征： 投资方面 北上广深仍占主导地位 新一线有望迎来机会 无论是从门店数量还是品牌数量来看，北上广深都远远领先于其他城市，预计未来较长一段时间，一线城市仍将成为长租公寓品牌拓展和竞争的主阵地。与此同时，新一线城市在与一线城市进行人才争夺战时也推出了诸多的人才吸引计划，是否能为引进人才提供较为便捷舒适的居住空间已成为人才引进的重要砝码，这也将进一步推动新一线城市的长租公寓市场发展。 经营方面 90后00后开始租房，多样个性化服务亟待提供 随着时代的演进，90后及00后纷纷开始进入租房市场，90后特别是00后的生活条件相对80后而言都更加优越，其对租住条件的要求更高，也更加个性化，如何抓住新一代租客的租住需求体征，提供更为贴近对方的租住空间及增值服务，亟待长租公寓运营者去探索和挖掘。 |
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