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在中国城镇化进程持续推进的大背景下，随着居民收入的增加，居住需求持续增加，社区服务也逐步进入了资本市场的视野。2017年，新三板社区服务商挂牌数量持续快速增长，17年共新增23家，目前挂牌总数已达60家；浦江中国港股上市；南都物业以5.78亿元的营收成功闯关证监会，体现了监管层对社区服务的态度：树立行业标杆，吸引资本进入，推动社区服务整体发展。 A股： 南都首发通过， 资本浪潮下探索公寓租赁新型盈利模式。  2017年12月5日，“物业A股第一股”最终花落南都物业，南都物业成功IPO无疑是社区服务商资本化的重要突破，将强化大型房企拆分社区服务板块境内上市的信念。 南都物业作为浙系老牌社区服务商，主要承接杭州地区规模性住宅、高端豪宅、写字楼、商业综合体及产业园区等各类物业，近年来，有逐步扩大外部地区物业收入的趋势。招股说明书中显示，南都物业计划将IPO募资投向物业管理智能化系统项目、社区O2O平台建设项目、公寓租赁服务项目和人力资源建设项目。  其中公寓租赁服务项目拟投资金额最多，高达1.08亿元，响应了刚刚闭幕的中央经济工作会议提出的“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”。具体为南都物业采取包租形式，承租杭州几处大业主物业和公司在杭州市区内在管物业的空置房源，经改造装修后，以公寓的形式对外租赁。南都物业已开设“大悦资产”板块，计划提供的产品分为群岛服务式公寓、群岛国际青年社区、群岛复合园区和群岛公寓。  图：群岛品牌首秀－杭州群岛MOMA 此前A股暂未出现社区服务商成功上市，相对来说概念较新，较高市盈率吸引着企业积极尝试，截至2018年1月10日，新三板名单中，永升物业、一卡通物业均已申报上市指导。 港股： 估值逐渐回归理性， 企业热情依旧高涨。 2017年港股上市的两家社区服务商：祈福生活和浦江中国，上市市盈率分别为11和20，与此前登陆的四家上市当日市盈率相比大幅跌落。  在内房股持续大涨的同时，物业股表现却大相径庭，业务较为传统的中海物业和绿城服务股价上涨，而更加注重新业务的彩生活和中奥到家股价反而呈下跌趋势。在人们的普遍概念里，资本市场似乎更看重基于社区延伸出来的O2O创新等，4家上市社区服务商呈现出的股价分化，为这一印象打上了一个问号。虽然社区O2O话题性一直居高不下，但是各大企业却迟迟没有清晰的盈利模式，港股市场对于社区服务商预期相较15、16年趋于理性。 然而社区服务商登陆港股的热情却并未消退，雅生活在过去一年里大动作频出：3月宣布雅生活筹备香港上市；7月以150倍市盈率10亿收购绿地物业，获得绿地控股417万方平方米存量物业面积，并且每年新增1000万平方米服务面积；绿地集团于8月又以10亿元人民币购入雅生活集团20%股权，成为长期策略性投资者；9月正式申请港股上市。  雅生活本身签约的物业面积约9170万方，加上收购绿地物业所承诺的面积，雅生活的接管规模将仅次于彩生活、万科物业和碧桂园物业。与此同时雅生活杠杆水平走高，总负债达到24.96亿，资产负债率高达94%，高于所有已上市的物业企业。“规模为王”的社区服务市场中，野蛮扩张与负债飞升的现象并不罕见，以传统物业为主的雅生活在资本注入后将如何突破仍需观察。 新三板： 大小企业积极涌入， 战略规划呈现三大共性。 2017年，物业板块上市数量延续了飞速增长的趋势，从收入徘徊在千万元级别的小公司到净利已破亿元的保利物业、嘉宝股份、远洋亿家，大小物业齐聚新三板，积极对接资本市场。对于大型品牌社区服务商来说，新三板不仅可以打通渠道使融资、收并购更容易进行，也有利于企业未来通过IPO转板；对于小规模社区服务商，挂牌新三板则有利于企业获取估值溢价。  在过去一年，社区服务板块在新三板中保持强势，整体涨幅超过50％。目前已有60家社区服务商陆续挂牌新三板，2017年共有23家企业挂牌。保利物业、嘉宝股份、远洋亿家3家企业在管面积超过3000万平方米，营业收入超过4.7亿元。   统计了60家挂牌企业公开转让书，其中的未来规划描述呈现以下几点共性：  跟进时代潮流，实施“互联网+”和“智能化”战略，建立社区服务互联网平台。 如：嘉宝股份：拥抱互联网，持续优化和完善“生活家服务体系”；保利物业：加强“芯智慧”平台开发，全面实现企业信息化；鑫苑股份：以互联网和资本为重要生产服务要素，继续致力于服务模式与商业模式的延伸和创新……  追求创新模式，拓展多元化服务， 重视轻重资产并举，进行增值服务拓展建设。 如：永升物业、美的物业：做强做大商业运营，延伸多元化经营；世联君汇：围绕办公、产业园、商业、旅游等四大类工商物业构建运营内容，形成产品线……  以收购为主进行市场拓展，扩大公司规模，同时严抓基础服务管理，从而提升企业核心业务竞争力。 第一物业：加强绿色社区产业链企业的投资及收购；彰泰物业：以收购为主，单项拓展为辅；美易家：不断外拓物业管理市场，获取优质的物业管理项目…… 总 结 纵观2017，资本驱动社区服务发展已经成为行业趋势。在政策与市场的双重要求下，社区服务商在企业运营、产品创新、增值服务等方面全面升级，探索增值服务新模式、坚守传统服务或者迅猛扩张，各企业在资本涌入后，都在积极探索物业管理行业发展带来的崭新空间和无限可能。 |
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