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这两天，一则消息充斥网络，具体如下： 这个文章引起轩然大波在于碧桂园要求核心员工强制投资“同心共享”计划，不参与就开除。这个通知意味着一点，碧桂园资金紧张到了不惜开除企业核心员工这一宝贵财富的地步。 “同心共享”计划是碧桂园在2014年10月正式实施的一项允许员工入股的制度，简单来说，就是碧桂园员工可以入股项目，跟投获益。但是总部关键员工和区域关键员工都要强制跟投。 明白人都知道除了表面上的“股权激励”效果外，跟投制度很大程度上是一种变相的内部融资。在房地产日子尚好的日子里，大家肯定愿意参与。根据公开信息，2016年碧桂园6位大区的区域总裁收入过亿，几十位项目总收入过千万。而当年碧桂园的销售净利润率预计约为12%，如果将项目总收入按照一千万、区域总按照一亿估算，碧桂园依靠此项目融资估计接近百亿。 而正是对未来的不看好，部分核心员工在面对跟投时意愿下降，碧桂园不得不发出这一通知。 大家别忘了，碧桂园可是2017年房地产销售冠军，销售额达到5508亿，按道理说经过2015-2017年的房地产回升过程，作为行业龙头企业应该是资金充足的。这到底是怎么回事呢? 因为这两年所谓的涨价去库存和涨价去杠杆都是骗人的！ 在过去的近二十年里，随着房价的一路上涨，房地产行业都是在加杠杆，增库存的！ 大家不相信？我们来看看数据。 因为数据获取的渠道非常有限，我选取了A股所有公布财务报表的上市房地产公司作为研究主体来一窥究竟。如果谁有更全面的数据，欢迎提供。 首先看房地产行业的资产负债表。 以上是1997年-2016年所有A股上市房地产企业的资产负债表。字有点小，没关系，我会把重要的数据做成图表。 首先第一条，就是房企的资产负债率。在表中是最后一行。我把它专门提取出来，大家看一下： 2005-2006,2008-2011,2014-2015.基本每次房地产价格开始反转和大幅上涨的时候，房地产企业杠杆率就加速上涨。而唯一缓和和下降的时候却都是政府大举调控或者经济危机的时候。涨价去杠杆，就是一谎言。 连老百姓都知道涨价加杠杆买房，这些企业会不知道? 至于涨价去库存，从宏观上看，并没有数据支持。 解释一下，存货就是房地产公司财务报表中的存货一栏，广义库存是在存货的基础上加上房地产公司持有的投资性房地产+固定资产+在建工程，基本上把房地产公司可能卖掉的房子都算进去了。 各位有看到房地产公司库存降低的趋势么？ 在不断加杠杆，不断增库存的情况下，房地产公司的资金链绷得特别紧。短期偿债能力不容乐观。 乍一看，房地产企业的速动比都不错，基本上都能扛18个月以上。但是我们细究一下，房地产速动比好主要是里边存货占比很大。但是房地产的存货变现可不是那么容易。如果刨除存货，房地产手中的流动资产只能扛0.3-0.4年，也就是说三到四个月。如果刨除买地压在里边的巨额预付款，那实际上房地产公司平均可动用的流动资产只能扛不到0.25年左右，约合不到三个月。 换而言之，房地产资金链是否断，就取决于存货的销售速度。 所以大家发现没有，2017年3-6月房地产销售高峰刚刚过去，严格的限贷限购还没开始，销售量一下去，很多房企就受不了了，原因就在于此。碧桂园爆出来的跟投只是冰山一角而已。 对了这里的数据都是上市房企，财务都是不错的企业，地方大量的中小房地产商财务情况恶化的多，就普遍而言，大部分企业的流动性只有上市房企的一半，不买存货正常一个多月就出问题。当然捂盘又是另外一回事儿。 如果进一步深就的话，中国房地产还有一个非常重要的特点，就是到目前为止，过去二十年没有实质上拿走过一分钱利润，每一分钱都用于了在投资。 不信大家可以看看近二十年来房企现金流量表。 三大现金流，我们主要关注经营活动和投资活动产生的现金流。简而言之经营活动产生的现金流量就是衡量企业经营当中实实在在挣到的现金，正数表示现金流入，负数表示现金流出；投资活动产生的现金流量就是企业投资行为产生的现金流量，负数表示流出即变成投资。 图形如下： 看到没有，刨除融资行为后，房地产这么二十年来只有几年现金流为正数，这二十年累计数我帮大家算好了，约为-7771亿。 所以说房地产大佬也是不容易。干了二十年一分钱没拿走还搭进去七千多亿。 另外这张图还揭示了两个重要的问题，第一，房地产现金流水平有着非常明显的周期性，途中的几个小尖都是房价暴涨的真实体现。第二，随着投资规模的高速扩张，价格拉动非常困难，现金流显著恶化。2014-2016年这一波房价涨幅，无论是从绝对值还是涨幅均可算作历史新高，全国在13年高点基础上基本翻番。但是，体现在房企现金流改善上，却还不如2009和2012年。2017可能有望站上正数，但是别忘了，这是一下子涨了过去二十年房价绝对值幅度的情况下，典型的不可持续。 所以现在更能了解碧桂园的困境了吧。 多说一句，2016年底，上市房企负债已经接近5万亿，大约在4.9万亿。自2016年底至现在，参考国开行债券利率和A级公司债，房企平均融资成本应该上涨3个百分点（数据属于推测，欢迎打脸）。这就意味着到今年，房企需要多付出差不多1500亿财务费用。如果老美今年三次加息落地，那么房企基本板上钉钉要多付出1870亿财务费用，这意味着什么呢? 新增的财务费用将足以把房企经营现金流全部吃掉（2016年历史最高点也不例外），一点不剩。 这意味着什么，如果不涨价，不放水，信贷控制的话，房企除了加快销售（超过2016年的速度，有点难度），才能活命。 就先写到这儿吧。 |
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