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1月8日我们进行了一次2018年上海房价预测的投票，很多群友比较关心，我们来看下投票结果：7天内共投票324票；预测看跌161票；预测看涨51票；保持稳定101票；无法预测11票；从投票结果来看，大家的预期还是比较一致的，2018年认房认贷不放松的前提下，上海房价将保持稳定，或有小幅调整，2015年和2016年大涨的局面不会出现！  我们来看看2013年至2017年上海二手房住宅成交量的汇总，从统计表中可以看出，2017年上海二手房住宅累计成交15.1万套，近五年以来最低，成交量都不到2015年和2016年的一半，比2014年的成交量还要差一点。成交量是反映二手房冷热程度的重要指标，对于上海二手房住宅市场来说，正常的成交量是每月平均成交2万套，低于2万套的成交水平说明市场很冷，2017年每月平均成交量仅为1.25万套，处于买方市场，没有成交量的支持，房价自然没有涨的基础。  我们再来看看2014年至2017年上海个人住房贷款新增量的数据，从2014年1月以来近46个月，上海个人住房贷款当月都是增加的，然而到了2017年11月，当月减少了48.12亿元，当时11月数据出来的时候一位群友形象地称之为“信贷缩表”，大家很关心2017年11月是不是拐点，2017年12月增加了36.85亿，是不是拐点还需观察2018年的数据。2017年全年个人住房贷款新增量1529亿，仅是2016年全年新增量的一半。没有信贷的支持，房价也没有涨的条件！  2018年上海市政府部门表态将保持调控政策的连续性和稳定性，从供需两端双向调控，同时发力，强化市场监督。新的一年里，上海二手房价格走势平稳将是市场的主基调。在认房认贷信贷紧缩的前提下，二手房成交量低迷，二手房越来越难卖，我们来看看一位群友是如何成功卖出田林6楼的老破小的! 卖 网友如何成功卖出田林6楼老破小 这位群友的房子位于吴中东路500弄的房子是07年从邻居手里40万全款买入，一直到17年做了继承更名，然后决定出售。2017年7月正式挂牌，初次挂牌价270万，当时是链家系统的建议价，群友也没多想就这么挂了。整个挂牌的7个月里面，他的价格也随着行情走低一路下探，从270-253-245-235成交。大约累计有15组客户来看房，其中有深度交流的是以下4组客户。 第一组 第1组就是全部的第一组，LJ带来的，外地在沪开饭店做生意的，小饭店就在小区边上，所以他们是首选他这个小区的，不过他们再交3个月的社保满五年才有购房资格。他们来了2次，第二次是全家人一起来的，砍了15万，他那时心里想被砍10万最多了没答应，这第一组客户给他带了一个错觉就是房子挺抢手的嘛，他心里还有点得瑟的。没想到这组客户在1个月后，买了隔壁楼里放出的3楼的34平，价格还更低一些，房东还是他认识的好邻居，他爸的挚友。人家这个笋盘直接就被这个客户拿下，压根就没上中介的平台，可能价格是开的低了。 然后8月9月10月11月，来看的10多组客户，基本都是看了就走了，主要是楼层差（To来看的不少年轻人们，6楼怎么就高了，年记轻轻这点路楼梯都不肯走么？）。另外对应的学区也差，按网上的说法就是徐汇区排名倒数第一：吴中路小学。这么多客户看下来，基本上能确定要买他房子的人群：1外地人（主要是新上海人），2要落户口，3自住为主。 到年底的时候，他已经有些着急了，为了卖出房子，自己出动出击，做了小广告发到朋友圈和买房交流群里面，另外经群友建议，他还自己组织了一个30人的中介群，30人都是周边1km范围内的实体店里的中介，不过带看还是很少，他仅仅在群内发了2次小红包，后来这个群在2017年的最后一天解散了。  第二组 12月底的时候，DY带来了一个客户，是武汉阿姨，她之前来看过2次房子了，众佑在没跟她谈好价格的情况下，把他带去了他们虹漕南路的总部，谈话的时候要求从245直接砍到220，且付款条件是半年后付首付，因为她要卖掉她武汉的房子才能付首付，这次他果断回绝了。最后中介小伙子请他在边上东北人家吃了顿饭结束，这是他们之前就说好的，签约了，他请客； 没签约中介请吃晚饭。 第三组 第三组客户，是看到他朋友圈一中介转发的他的小广告后来的，她是投资的，说是200万现金在手，看房的时候开一台未上牌的雷克萨斯从新江湾那边过来的，因为是投资么，所以到处再看看，拖延的时间漫长的，还想让自己某个亲戚把关参谋一下，可是这个亲戚一直忙忙忙，价格是想砍到230万。付款后来又说要变成50%了，其实群友觉得可以。只是… 第四组 第四组就是最后成交的客户了。WK带来的，88年苏州人，上海某中专学校政治老师，单身，已有上海户口。就在小区边上的学校教书，所以想找个附近的房子，一方面落户，一方面万一学校宿舍不给安排了，就要自己出去租房子了，按中介说的，她前前后后看房子也看了大半年了。首付款有，贷款资格也ok，毕竟是老师，属于优质客户。1月15日最后再看了一次6楼房子之后，他们再去中介会议室，谈了整整2小时，最后价格成交235万；2月4日付40%首付；不过1月20就准备网签；唉，被中介挖了坑！ 卖 群友卖房经验总结 1、就现阶段的行情，降价是必须的，一个月降一次。如果急卖，建议低于小区均价5k挂牌； 2、自己做小广告和组织中介群，这2个意义不大，纯属碰运气； 3、挂牌建议：LJ一挂，其他中介都会蜂拥而至，因为你是笋盘，挂笋盘，挂的人是有收益的；网上也要挂，自修的自主卖房公益平台上也挂了，现在房子难卖，多挂挂是没有错的； 4、点名几个不务正业的中介机构：TPY/ZY/FTX/WAWJ/ZS (所谓不务正业，就是从来没有带过来一个客户，却不断的推荐买别的房子的中介)； 5、一定要珍惜挂牌后来看的前几组客户，人家极有可能是持币等笋盘的； 6、也要珍惜来看过2次房子的客户，必要时可以主动追问中介这个客户跟进的如何了，TA最后成交的那个，主动追了2次电话给中介的； |
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