解读 | 从万科收购普洛斯想到的物流地产开发和运营

昨天最热门的新闻，无论是物流行业还是地产行业，显然是万科参与收购并私有化新加坡上市的物流地产开发商普洛斯了。

这个“私有化金额高达790亿元人民币”的收购，无论在哪里都会是令人瞩目的消息。

当然由此产生的解读也很多，比如一位做私募基金管理的朋友就认为，这是万科在国有化之后，为了避免深圳市政府抽取资金而采取的行动；而我则认为这个可能是原因之一，但更重要的是万科一直在布局和谋求进入产业地产领域，这次的收购只不过是恰逢其会的迈出了重要的一步。

当然这些都只是某一种或者几种可能性的解读，需要很长时间才能判断出对错——就像2013年元禾控股、招商局集团、中信资本共同投资顺丰，虽然顺丰一再否认，而且当时几乎没人意识到，但事实上确实是顺丰从封闭的靠自有资金运营走向公开融资上市的转折点；

而2014年腾讯入股华南城，虽然我过度解读为抗衡阿里的菜鸟网络，但实际上后续却悄无声息。所以，这次万科收购普洛斯，需要更长时间的观察才能给出准确的判断。

而我今天想引申开来的，是说说自己对物流地产的开发和运营模式的理解。

普洛斯是如何成功的，以及为什么会成功，前几年就有很多文章解读，几个最重要的因素包括低廉的资金成本（国际上的社保养老基金）、成熟的资本运营模式（开发+整体出售+长期运营）、关系密切的大客户群、合理的规模等等，这里就不逐一分析了。

但我觉得，最重要的一点是，普洛斯开发的物流地产设施（一般是仓库），是基于需求开发，而非国内一般的物流地产商一样是基于资源开发的。

什么叫基于需求开发呢？就是客户有或者即将有仓储的需求，那么根据这种需求去寻找合适的土地开发符合客户需求的仓储设施。

什么叫基于资源开发呢？就是开发商能够通过各种渠道和途径拿到土地，再去挖掘这片土地周边或者所在城市/区域的物流需求的开发模式。

2013年我参与了全国各地好几个物流园区的前期咨询调研，开发商不尽相同，但无一例外的，都是能依靠政府关系拿到某一块或者几块土地，希望找专业的物流咨询人士去研究当地的物流需求，再给出建设和运营的规划。

于是我们就需要对当地的宏观经济环境、物流行业环境、相关的产业环境做全面的分析，给开发商规划和建设的建议，包括应该面对什么产业需求建设什么类型的仓储物流设施——而更重要的是，应该以物流之名建设什么样的商业地产，以便快速销售变现。

图片来源：某项目调研报告