|
作为房地产来说，资本运作的好坏，决定项目的成败，决定这项目的生死存亡！ 一个项目开发流程，从拿地、勘察、规划、设计、施工、开盘、销售、完工、入住、物业 ，其间涉及到几种主要的关系，这几种关系都牵连着资金走向：
一、开发商与土地出让方的合同关系； 二、开发商与建筑方的合同关系； 三、开发商与银行的合同关系； 四、购房人与开发商的合同关系； 五、购房人与银行的合同关系； 六、操盘能力与销售回款关系。 其余什么开发商与水、电、暖方面的合同关系，与监理方面的合同关系、与设计所方面的合同关系、环境评估什么的，因较少涉及到资金问题，此处就不讨论了。 一、 开发商与土地出让方的合同关系: 国内并没有一个法律、或规则，来规定开发商在什么环节必须缴纳多少的土地出让金，这一切都是在具体的土地出让合同中，由双方具体签订。 实际操作中，很多关系硬的企业，可能支付了两成土地出让金后，就开始进行开发了，项目全都卖完了，也未必向国家缴清那欠的八成土地出让金。关系不硬的企业，呵呵，可能土地出让金一次性交清了，都未必能开得了工。 所以，房开公司要利用这种关系来进行资金作！
二、开发商与建筑方的合同关系: 作为开发商来说，要利用好承建商得资金，就要保持至少两家以上的承建商关系密切，要让承建商看开发商的脸色度日，使承建商之间互相竞争，使其主动承诺先垫付工程款。 这样一来，开发商就最大限度地降低资金压力，等项目完全销售了在支付承建商的资金，可以实现空手套白狼的目的！ 三、开发商与银行的合同关系 很多开发商和银行的关系是非常密切的，有的银行会和开发商形成默契关系，我给你放开发贷款，等你卖楼的时候，就要协助我拿到所有的个人按揭业务。 这样就可以降低开发商的融资难问题了。 四、购房人与开发商的合同关系。 在从意向认购到正式合同的这一不确定的时间段里，购房者先支付的资金，便被开发商无偿占用了。可能会在意向合同中注明，在多久的时间里，开不了盘，其间按照所交资金的万分几来计算利息，有些开发商甚至不给客户利息。这对开发商来说，也是非常划算的，如果开发商不是从客户手中取得这笔资金，而是从银行贷款取得的话，他是按照贷款利率支付利息的，其间利率相差2%到3.5%左右呢，开发商等于按存款利率从客户这里贷了一笔款，甚至是无偿借款。 附带着说一下'期房' ，期房制度无疑极大减缓了开发商的资金压力，让开发商在楼盖好之前，就可以先拿到大笔资金，直接把风险转嫁到了购房人身上。在一个需求旺盛的市场中，买家缺乏有力的要价资本，相比现房，期房的价格还是要低一些的，所以期房制度也有其生存的理由和空间。 但这确实是开发商为了缩短资金流程、减轻资金压力的天才举措。 五、 购房人与银行的合同关系: 有的项目销售情况不好，开发商手里资金吃紧，他也着急啊，又不肯降价销售，于是便有了新办法。开发商冒充购房人，通过按揭买自己的房子，以按揭的方式从银行骗贷。 从企业战略角度来看，企业资金管理需解决的核心问题为：资金配置、资金效率、及资金安全。 这一招确实厉害，也是天才之举。这样以来，就可以最大限度降低开发商融资难问题了！
六、操盘能力与销售回款关系 操盘能力与销售回款的关系，是非常重要的资金运作关系，决定项目的生死。 但是，很多项目的操作人员，从用地分析、规划、产品设计到招商、推广、销售、运营管理都不专业，有的甚至闭门造车，不了解市场，以自己的主观意志来操作项目，没有一个详细的推广计划和操盘思路。这导致销售回款受阻，有些在操作不好，甚至导致楼盘烂尾。所以操作楼盘的人，必须要非常专业，否则后果不堪设想。 请期待房地产资本运作《二》 |
|
|
