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京尚拆迁律师曾经从违法性和侵权性两个角度入手，为农民朋友们简单解析过“以租代征”的危险性， 相信阅读过的朋友对“以租代征”的概念已经有了粗略的了解。没有读过的朋友如果对这个问题需要有更多了解的话也可以翻阅京尚拆迁律师的公众号或者头条号历史记录查找阅读。 在此，我们仅对“以租代征”的基本概念做一个重复解释：通常情况下，如果需要进行农用地转用的，需依法经过土地征收程序，并办妥农用地转用相关审批手续，而“以租代征”则是规避了法定的征收转用程序，以签订“租赁”合同的方式从农民手中获取土地，并直接将农用地投入市场作为非农业用地使用。 实践中多是地方政府和村委会一起牵头，由村民和用地单位签订“租地协议”，直接从村民手里租用土地用于非农建设，合同期限短则数年长则几十年，每年支付出租人一部分“租金”。但问题在于，当“租期”届满时，出租人想顺利将土地要回来，可就十分困难了。 如今又到岁末年初，加之土地改革工作正在紧锣密鼓地进行，尤其是在政府不再垄断住房供地、加紧建设农村集体经营性建设用地租赁住房试点、探索宅基地“三权分置”模式等一系列消息传出后，很多农民朋友开始有些焦虑。 有不少农民朋友因此向京尚拆迁律师咨询，有人说“出租”出去的土地不能确权是真的吗？自己之前迷迷糊糊地低价“出租”出去的土地还能要回来吗？针对大家非常关注的这几个问题，京尚拆迁律师今天就为大家进一步做解析回答。 “以租代征”和土地确权是否真的有冲突。 根据《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》的规定，对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。 而“以租代征”即是满足“非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设”这些关键点的一种违法供地、用地的方式。所以我们可以认为，违法“租”出去的土地在确权时确实会遇到一些阻碍，严重时很可能无法“收回”自己的土地。 “出租”出去的土地还能不能要回来。 由上种种其实大家应该已经明确，“以租代征”这种用地方式自始至终是不符合土地管理相关法律制度要求的，那么这种既侵犯农民合法权益，又不符合法律规定要求的“租地协议”能否取消呢，农民朋友们又是否能将违法出租的土地“要回来”呢？ 根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。又根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律法规强制性规定的合同为无效。 如果地方政府或其他用地单位违法租用农民土地，不符合《土地管理法》第三十六条规定的例外情形，那么农民朋友们应当明确，这样的“租地合同”是违法法律法规强制性规定的，可以主张合同无效，要回自己的土地。 当然，京尚拆迁律师必须提醒大家，不要因为有可以尝试的救济途径就放松警惕，如果有人来“租地”，大家一定要保持清醒，该拒绝的时候要理智拒绝；如果地方政府强行占地的，大家也可以通过法律途径进行维权。 最后京尚拆迁律师想要提醒广大农民朋友的是，过去针对集体土地征收征用的说法已经五花八门了，而如今又处于土地管理制度改革的重要时期，各地很可能会出现更多似是而非的“征用”方式，大家一定要擦亮眼睛、提高警惕，如果遇到自己不确定的情况，一定要及时咨询专业人士，避免自己的合法土地权利受到损害。 |
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