房地产企业所得税收入确认

房地产开发企业开发产品完工时间把握，收入确认的时点难以把握，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发(2009）31号)做个梳理：

一、开发产品是否完工的判断依据

第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
　　（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
　　（二） 开发产品已开始投入使用。
　　（三） 开发产品已取得了初始产权证明。

实际操作：切记符合条件之一就视为已完工，就应当结算计税成本。现实操作中，很多企业都以交房为结转条件，延迟了结算时点。

二、     开发产品未完工时企业所得税收入处理

　  第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

第九条  企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

实际操作：只要签订了销售合同，所收取或应当收取的款项，账务上一般体现为当期预收账款发生额，均应作为企业所得税的应税收入。因为此时，开发产品尚未完工，计税成本无法确定，故采用收入*毛利率计算出预计毛利额并入当期应纳税所得额。

三、开发产品完工时企业所得税收入处理

第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

第九条  开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

实际操作：累计已签合同实现销售的实际毛利额，减去未完工时已预计的毛利，计入当期应纳税所得额。

四、举例说明

某房地产企业2013年签约销售10000㎡，实现预收房款10000万元，计入预收账款贷方；2014年签约销售15000㎡，预收房款15000万元；2015年签约销售20000㎡，收取房款20000万元；该开发产品2015年取得竣工备案证，总可售面积50000㎡，计税总成本40000万元。当地预计毛利率为10% 。

2013年：10000*10%=1000万元，计入当年应纳税所得额；

2014年：15000*10%=1500万元，计入当年应纳税所得额；

2015年：开发产品完工，单位计税成本=40000/50000=0.8万元/㎡

2015年实际毛利额：20000-20000*0.8=4000万元；

2014年实际毛利额：15000-15000*0.8=3000万元；

2014年实际毛利额：10000-10000*0.8=2000万元；

2015年应并入当期应纳税所得额：4000+（2000-1000）+（3000-1500）=6500万元 。

          总结：31号文中，关于房地产企业所得税收入的确认原则，实际为“收付实现制”原则，与会计准则中收入确认原则“权责发生制”存在税会差异。