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诚邀您报名参与本次会议，点击可查看详细内容！5月10-13日（深圳）张老师、于老师与您分享：2017城市更新税收与规划管理暨房产企业财税运营管控再造和土地增值税清算实操演练 在2016年度企业所得税汇算清缴如火如荼的进行之时，小编对房地产开发企业的企业所得税填报进行一些梳理，并提出了季报填表说明优化建议，希望可以对房地产开发企业的企业所得税申报有些帮助。 根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）文件规定： 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
（一）房地产开发企业企业所得税季度预缴填报示范： 2014年，某房地产企业开发的项目A，于11月取得预售收入290万，实际发生营业税金及附加22万元，未计入当期损益。预计毛利率为28%。 根据《国家税务总局关于发布〈中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(2015年版)等报表〉的公告》(国家税务总局公告2015年第31号)附件1：中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类，2015年版)及填报说明：“五、(一)4.第5行“特定业务计算的应纳税所得额”：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行。”（此项填报口径有值得商榷的地方，在最后小编会对此进行解析） 季度预缴时需要填写的栏次为第5行“特定业务计算的应纳税所得额”：290*28%=81.20万元 2014年第四季度企业所得税预缴申报填写情况如下：（点击图片可放大） 
（二）房地产开发企业企业所得税年度汇算清缴填报示范： 1、2014年，该房地产企业开发的项目未发生其他业务，2014年度汇算清缴A105010表填报情况如下： 23栏销售未完工产品收入与25栏实际发生的营业税金及附加、土地增值税按照实际发生，如实填写。 24栏销售未完工产品预计毛利额=290*28%=81.20万元 需做纳税调增的金额为81.2-22=59.2万元。（点击图片可放大） 
2、2015年，该房地产企业开发的项目A已完工，销售开发产品收入9000万元（其中2014年预售收入290万元），结转开发产品成本6500万元，实际发生营业税金及附加和土地增值税共780万元（其中2014年实际发生申报扣除22万元）。房地产企业开发的项目B，取得预售收入700万，实际发生营业税金及附加50万元，已计入当期损益。预计毛利率为28%。
销售开发产品收入，填写A101010如下：（点击图片可放大） 
结转开发产品成本，填写A102010如下（点击图片可放大） 项目A预售情况等转回，项目B预售情况，填写A105010如下：（点击图片可放大） 
项目B取得预售收入时实际发生营业税金及附加50万元，已计入当期损益，故不在25栏填写扣除。
最后，关于企业发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税的扣除问题，小编想和大家做个探讨。 （1）根据季报报表的填列规则，第5行：“房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行”。第5行并未扣除当期企业发生的期间费用、当期企业发生但未计入当期损益的税金及附加、土地增值税的情况，若企业未将发生的税金及附加、土地增值税计入当期损益，那么在第4栏利润总额中，只扣除当期企业发生的期间费用，却无法扣除当期企业发生但未计入当期损益的税金及附加、土地增值税，则季度预缴金额＝预售收入*预计毛利率-期间费用。然而在年度汇算清缴时A105010第25栏填报房地产企业销售未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额。年度预缴金额＝预售收入*预计毛利率-期间费用-当期企业发生但未计入当期损益的税金及附加、土地增值税。假设企业没有发生其他业务，该填列方式会造成季度预缴金额大于年度汇算清缴金额，形成退税。 （2）有部分省市对季报第5行特定业务计算的应纳税所得额有另下文规定，该行次填写的应纳税所得额为预售毛利额减除税金及附加后的金额。如天津市地方税务局公告〔2012〕1号文件。 （3）年报Ａ105010表第25栏填报的是实际发生且会计核算中未计入当期损益的税金及附加、土增金额。若企业将当期实际发生的税金及附加、土增计入当期损益，则季报时在第4栏利润总额内体现，年报A105010第25栏不填写。此种填报方式，不会造成预缴大于汇缴金额，形成退税的情况。
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