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案例解读房地产开发企业特定业务企业所得税 季度、年度申报表填报说明 裴玉梅 2018.5.15 下面通过一个案例，对《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》与《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》有关房地产开发企业特定业务企业所得税的处理及填报说明进行解读，仅供大家参考，如有不妥欢迎拍砖。
第二部分：房地产开发企业特定业务企业所得税处理以及会计处理； 【案例】某房地产公司开发“九里世纪”住宅项目，分两期开发，其中： 九里一期8万平方米，2015年3月开始施工建造（增值税老项目，简易计税），于2017年7月份完工； 九里二期12万平方米，2016年6月份开始施工建造（增值税新项目，一般计税），计划于2019年2月份完工。 根据分类归集原则，将九里一期和九里二期作为不同的成本对象分别进行核算。 2016年九里一期开始预售，当年取得预售房款80000万元（其中：2016年5月1日之前取得预售收入20000万元，2016年5月1日之后取得预售收入60000万元），缴纳各种税金、附加共计4214.29万元（见附表）；期间费用1500万元,其中：管理费用600万元，销售费用600万元，财务费用300万元。
2017年7月份九里一期完工，1-7月份实现收入120000万元（含预售房款），结转开发成本160000万元（计税成本）； 2017年9月九里二期开始预售，当年取得九里二期预售房款10000万元；2017年共缴纳各种税金及附加共计5985.79万元（见附表）；发生期间费用2000万元，其中：管理费用700万元，销售费用800万元，财务费用500万元。
该房地产公司企业所得税实行查账征收方式，假设无其他纳税调整事项；当地土地增值税住宅预征率1.5%，预计计税毛利率为15%，适用的企业所得税税率为25%。2016年、2017年各季度申报的企业所得税均已按时入库。 要求： （1）完成2016年度企业所得税年报申报表填报。 （2）完成2017年3季度企业所得税预缴申报表填报。 （3）完成2017年度企业所得税年报申报表填报。
【案例分析】： 一、正确把握房地产开发企业所得税的计算方法及所得税处理 由于房地产企业具有投资规模大、项目周期长，项目完工前达到预售条件预收房款，相当部分工程款项在项目预售后结算、支付，房地产从产品开发到实现销售一般都超过一个所得税汇算清缴年度的特点，因此房地产开发企业所得税的计算方法及所得税处理与一般企业相比，有着特殊的处理方式，在企业所得税季度、年度申报时，将其归类为房地产开发企业“特定业务应纳税所得额的计算”。 依据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季 （或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 （一）房地产项目完工前后企业所得税处理方法不同 从上述文件可以看出，房地产开发企业所得税处理以开发产品完工时点为分水岭，完工前后企业所得税处理方法完全不同。 1、完工年度之前： 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，并填入企业所得税纳税申报表中。 也就是说，房地产开发经营业务，企业销售未完工开发产品取得的收入，在企业所得税上已经视同应税收入了，应当依法交纳企业所得税，这一点同会计处理不确认收入是不一致的，出现了稅会差异。 预计毛利额=销售未完工产品的收入×当地税务机关规定的计税毛利率 预计计税毛利率的确定： 根据国税发[2009]31号文件第八条规定：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定: ① 开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。 ② 开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 ③ 开发项目位于其他地区的，不得低于5％。 ④ 属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 2、在完工年度： 在完工年度，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 实际毛利额=开发产品的销售收入-已售产品的计税成本 =开发产品的销售收入-已售面积*完工开发产品的单位计税成本 完工年度，企业根据完工开发产品的单位计税成本，计算出已售产品的计税成本，然后根据开发产品的销售收入减去已售产品的计税成本，计算出已售开发产品的实际毛利额。 注意：在完工年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 3、在完工年度后： 企业按照销售完工产品取得的收入和计税成本计算出实际毛利额，并填入企业所得税纳税申报表中。 （二）完工年度的确定 国税发[2009]31号 “第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： 因此，完工年度的确认是采用竣工、使用、产权孰早的原则，开发产品只要符合上述条件之一的，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。 （1）关于开发产品完工标准的确定 国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号），房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。 “开发产品开始投入使用”是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。 （2）关于开发产品完工条件的确认 《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号），房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。
未完待续-------（三） |
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