|
申请体验Alpha，扫描二维码联系诺诺多  作者：卓岳业委会顾问团 单位：江苏卓岳律师事务所 微信号：13914024676 近年来，小区业主与物业公司之间的纠纷频繁发生。江苏省为全国第二大纠纷发生地，业委会作为业主大会的执行机构，对法律服务的需求大增。在服务业委会的过程中，我们发现，业委会不仅需要律师帮助识别法律风险，更需要律师帮助分析判断风险发生的概率以及风险发生后的损失，这样才能更好地帮助业委会权衡决策，兼顾小区发展和风险防范。而裁判文书的公开，为我们判断以上问题提供了客观直接的依据。
笔者通过对最高人民法院截止2017年12月15日公开的所有当事人包含“业主委员会”的1547份司法文书，进行检索分析，并对2017年的71份裁判文书进行了深入分析，形成本大数据报告。报告中从业委会涉诉案件地域分布情况、案由、诉讼主体、纠纷原因等不同角度对业委会纠纷的诉讼情况进行了具体分析，并给出了相关的法律风险预防建议。 总体情况分析 一、检索式与检索结果 （一）检索式
（二）检索结果 笔者于2018年01月10日进行了检索，共检索出裁判文书1547份（说明：因裁判文书的公开程度及公布时间属于不可控因素，因此与实际审结情况可能存在误差。） 二、案件地域分布 从Alpha案例库自动生成的全国业主委员会涉诉案件分布可视化可以看到，浙江省、江苏省、广东省三个省份的案件数量最多，分别为1866件、1547件、1377件。江苏省排在全国第二。 从江苏省的各个市来看，业委会涉诉案件比较多的市分别为南京市、盐城市、苏州市，其中南京市共计391件位列第一；盐城市173件位列第二，但是从盐城市的案件中可以看到，137件为物业服务合同纠纷，大部分为批量案件处理，因此无法看出真正业委会涉诉的案件量。而苏州市作为江苏省经济最为发达的城市，其社会发展的程度相对较高，因此涉诉的业委会就地域而言分布较广，案件量也很大为171件。其余各市的案件量基本相差不大，业委会涉诉案件并不多。 三、 案件类型的分布 从一级案由分布来看，业委会涉诉案件主要以民事案件为主，占比高达85.71%。 而民事案由中，合同、无因管理、不当得利纠纷占比为68.85%，物权纠纷为27.53%，两种纠纷类型已经占据民事案由的96.38%。 从二级案由来看，业委会涉诉案件排前三的纠纷类型为：合同纠纷898件、物权保护纠纷182件、所有权纠纷172件。 争议点比较集中的三类纠纷具体包括如下： （一）合同纠纷主要包括：服务合同纠纷（主要是物业服务合同）、租赁合同纠纷、建设工程合同纠纷、劳务合同纠纷、确认合同效力纠纷等。 （二）物权保护纠纷主要包括：排除妨害纠纷、返还原物纠纷、财产损害赔偿纠纷、恢复原状纠纷。 （三）所有权纠纷主要包括：业主撤销权纠纷、业主知情权纠纷、建筑物区分所有权纠纷。 四、案件数量年增长趋势 2010年至2013年期间，由于裁判文书未公开，数量较少，总体上案件量是呈逐年上升的趋势，但是2017年相对有些回落，数据上显示的回落趋势可能是一个拐点，表明了业委会涉诉案件从2017年开始案件量呈下降趋势，但也有可能是由于现在是2018年年初，而裁判文书上网存在一定的时间差，导致数据出现误差。 无论2017年是继续上升还是成为下降的拐点，随着社会的不断发展进步，人们的法治意识不断增强，小区治理走向民主化，小区业主当家做主的意识更加强烈，法律已经成为解决小区治理难题的重要工具，我们预测业委会涉诉案件量总体还将呈上升趋势。 五、案件程序分析 从案件程序上看，一审的案件量为946件，占比为61.15%；二审的案件量为447件，占比为28.9%；同时可以看到上诉率为47.3%，将近达到一半。 六、案件文书类型分析 业委会涉诉案件中判决书共计706份，裁定书共计841份。 2017年度聚焦 为了深入分析业委会最新涉诉案件，我们做了进一步的筛选，以文书类型和年份为筛选条件，筛选出2017年的判决书188份。将这些判决书全部下载后，剔除批量案件、原被告都不是业委会的判决书，有效判决书共计71份，以此数据作为基础形成本数据报告中代理情况分析、判决结果分析、法院审查要点及结果分析三项的分析报告。 一、检索式与检索结果 （一）检索式
（二）检索结果 按照上述检索式，检索出判决书188份，有效判决书共计71份。（说明：因裁判文书的公开程度及公布时间属于不可控因素，因此与实际审结情况可能存在误差。）
二、代理情况分析
根据2017年公布上网的业委会涉诉的判决书可以看到，业委会请律师和不请律师的比例接近于50%，但是业委会不请律师的比例还是稍高一点。
对上述数据再进一步分析，从业委会请律师代理的情况来分析判决结果，可以看到未请律师的案件败诉率远远高于高于请律师的案件。（判决结果的胜败判断标准为判决结果与业委会的诉求的满足度来判断，基本满足业委会诉求的认定为胜。） 三、 判决结果分析
2017年业委会涉诉判决案件中作为原告的案件为35%，而作为被告的案件为65%，可以看到业委会涉诉的判决案件中业委会主要是作为被诉的对象进入到诉讼程序的。
从图表中可以看到，业委会作为被告时，败诉率57.4%；而作为原告时，败诉率仅为20.8%。由此可知，业委会在被动应诉的情况下败诉的可能性较大，因此业委会在小区治理过程中要时刻警惕法律风险，避免陷入纠纷后利益受损。
业委会作为原告的案由，主要是物业服务合同纠纷共计13份，败诉率为23%；其次是返还原物纠纷为3件，败诉率为0。
业委会作为被告的案由，排名前三的分别为：业主撤销权纠纷11件、建设工程施工合同纠纷9件、业主知情权纠纷8件。 其中业主撤销权纠纷案件，业委会作出的决议被判撤销的共计3件，占比27%。其中（2017）苏0106民初2333号判决书中被撤销的理由是决议程序违法，具体理由是决议内容根据法律规定应由经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后生效，而该案中仅为双过半数同意，所以被判撤销；（2016）苏0115民初12574号的判决书经二审程序裁定撤销该判决书并改判驳回、（2017）苏0411民初3344号的判决书中中被撤销的理由是决议程序违法，具体理由是该决议未按小区议事规则中的表决形式表决并违反建住房【2003】131号《业主大会规程》的规定，予以撤销。 建设工程施工合同纠纷案件，业委会几乎全部败诉，败诉率为89%，其中有2件涉诉业委会并未出庭进行答辩（案号为：（2017）苏1323民初705号、（2017）苏1323民初595号）；4件涉诉业委会认可原告诉请的事实和金额，不付款的原因有施工方不能提供发票（案号为：（2017）苏0581民初11298号）、因部分小区业主向房管局投诉而导致工程款无法从公共维修资金中划拨（案号为：（2017）苏1023民初3687号、（2017）苏1023民初2197号）、实际施工方为个人（案号为：（2017）苏0581民初10877号）；还有2件因业委会抗辩理由不成立而败诉，其中1件业委会抗辩质保问题但因提出时间已过质保期而未被法院支持（案号为：（2017）苏0106民初6804号），另1件则因业委会主任的行为构成表见代理而由业委会承担责任（案号为：（2016）苏0106民初5892号）。仅有1件因施工方证据不足（案号为：（2017）苏0106民初769号），被判驳回。 业主知情权纠纷案件，业委会败诉率为75%，其中胜诉的案件仅为2件，胜诉理由均为业委会有证据证明已将原告诉求公开的资料予以公开，并提供原告查阅（案号为：（2017）苏0812民初971号、（2016）苏0106民初11923号）。 法院审查的要点及结果分析 一、关于物业服务合同纠纷案件 （一）诉讼主体问题 业委会作为原告的案件，对方会以业委会无诉讼主体地位为由进行抗辩，一旦对方提起诉讼主体的抗辩，法院首先会审查业委会的诉讼主体资格。 根据昆山市人民法院作出的（2017）苏0583民初3085号判决书，该法院认为业委会经合法程序设立并依法进行备案，业委会具备诉讼主体资格，可以代表全体业主诉讼主张相关权利。 根据南京市鼓楼区人民法院作出的（2016）苏0106民初12476号判决书，该法院认为业委会是否具有诉讼主体资格，需要经过业主大会表决，经业主大会表决通过后才具备诉讼主体资格。同本案的原告之前已经就本案提起过诉讼，诉讼请求与本案基本相同。但是该法院认为业委会的起诉未经合法程序获得业主授权，因此原告不具有诉讼主体资格。裁定驳回起诉。 根据淮安经济技术开发区人民法院作出的（2017）苏0891民初1030号判决书，该法院认为依法成立的业主委员会在职责范围内，经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜向人民法院提起民事诉讼。 根据江苏省徐州市云龙区人民法院作出的（2017）苏0303民初5735号判决书，该法院认为被告以部分业委会成员拖欠前期物业费为由否认原告的诉讼主体资格无法律依据。 综上，关于业委会诉讼主体资格的问题，各市法院观点并未统一，裁判观点仍具有地域性特征。 （二）诉讼产生的原因 在2017年度聚焦的71件案件中，共有18件物业服务合同纠纷案件。就此类诉讼产生的原因而言，拖欠物业费9件；物业公司不撤离小区，拒不移交资料2件；业委会未经业主大会决议擅自签订物业服务合同2件；其他原因5件。 （三）拖欠物业费的诉讼时效 物业费追缴的诉讼时效问题，在常州市金坛区人民法院作出的（2017）苏0482民初973号判决书中，该法院认为根据《江苏省高级人民法院关于审理物业服务纠纷案件若干问题的意见》第十五条的规定，物业服务人要求业主给付物业服务费的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。 （四）拖欠物业费的判决结果分析 业委会起诉追缴物业费的案件中，业委会成功追缴物业费的案件的概率为72%，业委会的追缴率之所以能够达到这么高的概率，法院在审查时，主要是从两个方面进行审查：第一，法院审查业委会对小区进行自治的依据，也就是说小区自治是否经过业主大会决议并将决议和物业费收费标准进行公示；第二，法院审查业委会是否对小区的物业提供了实质上的服务和管理。如果上述两个条件都满足的，法院基本都会支持业主向业委会支付物业费。
二、关于业主撤销权纠纷案件 （一）诉讼主体问题 业主撤销权起诉的主体只能是业主，被起诉的对象为业主大会或业主委员会，在本数据报告中涉及到的判决数据中并无针对业主大会的判例。 （二）诉讼请求问题 业主撤销权只能针对业主大会或业主委员会的决议本身，不能对因该决议而产生的合同。在苏州市虎丘区人民法院作出的（2016）苏0505民初1481号判决书中，该法院认为根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，撤销的对象是业主委员会做出的侵害业主合法权益的决定—即有关小区管理形成的内部决议，而业主请求撤销的是业主委员会与外部主体签订的合同，虽然业主委员会对外签订合同的权利来自内部决定的授权，但两者内部、外部效力不同，做出意思表示的主体也不同，因此属不同性质的法律行为。由此该法院作出驳回起诉的判决。 （三）诉讼时效问题 业主撤销权属于除斥期间，应在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。在南京市鼓楼区人民法院作出的（2016）苏0106民初12413号判决书中业主委员会就提出了诉讼时效的抗辩。在该案中由于业主委员会所做出的决议并未进行公示，因此并未支持业委会提出抗辩。 （四）判决结果分析 业主撤销权纠纷的案件中，业委会作为被诉的对象，败诉的案件数为3件，均因业委会所做出的决议程序不合法而被撤销，不合法表现具体为：未经表决程序、表决方式不合法、表决人数违法法律规定或者议事规则的规定。 利息情况分析 业主委员会作为业主大会的执行机构，需要直接面对小区具体事务，处理好与开发商、物业及业主三方关系，在这个过程中要求业委会成员对物业管理相关的法律法规及政策，通俗地讲就是物业管理领域的游戏规则非常熟悉，否则稍有不慎，就会引发纠纷。 在风险防范方面，笔者给到业委会的建议如下： 1、事前，建立健全小区管理制度，熟悉物业管理相关法律法规及政策； 2、事中，明确职能、摆正立场，凡小区重大事务均需取得业主大会或业主代表大会的授权，切忌擅自做主，根据《物业服务合同》监督物业履职，根据《业主管理规约》监督业主履约，根据《业主（代表）大会议事规则》履行自身职责，对外学习并引进其他小区的成熟经验，在不违反法律法规的前提下大胆尝试、不断创新； 3、事后，对每项事务做好总结归档，根据经验总结不断完善已有管理制度，使小区在完善的制度框架下健康有序科学地发展，实现美好家园的管理目标。 作者团队介绍 江苏卓岳律师事务所 业委会法律顾问部
专注于小区业委会法律顾问事务部门负责人执业十年以上，对小区物业管理相关法律法规有深入的研究和专业的理解。团队主干律师曾在大型物业公司任法务经理，能准确把握监管物业合同关系中的关键节点。 顾问部为苏州工业园区、吴中区、相城区等多家大型小区业委会，提供常年法律顾问指导，代理小区业委会消防、公共收益、解聘选聘物业等重大诉讼中获胜。竭尽全力协助业委会创建美好家园，惟求争议解决方案尽善尽美，是本顾问部的奋斗目标。
专栏编辑：俊倩 | 排版编辑：田林川 |
|
|
