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香喷喷的五花肉: 【新城发展】2017年全年业绩发布会会议纪要 免责声明 本文根据公司2017年度业...

 bfjbgm 2018-03-15

免责声明

本文根据公司2017年度业绩会议交流记录整理若有遗漏或错误请以上市公司公告为准本文不构成任何投资建议请谨慎参考如需转载请表明出处不得对文章内容有任何歪曲的引用删节和修改

财务摘要

l 全年实现合约销售金额人民币126,472.00百万元同比增长94.39%行业排名继续上升并达至全国第13名营业收入达到人民币40,820.32百万元同比增长44.6%毛利达到人民币13,581.12百万元同比增长105.6%毛利率从23.4%增长至33.3%

l 业务增长的同时本集团财务状况也持续保持稳健境内外融资渠道通畅融资成本进一步降低截至2017年12月31日本公司加权平均融资成本降至5.3%债务结构进一步优化

l 土地市场上本公司准确判断宏观经济和货币政策积极研究和把控不同城市的供求关系谨慎进入了广州重庆西安郑州南宁太原廊坊惠州等城市同时在原有城市补充优质土地储备进一步扩大全国化布局为本公司未来持续健康发展奠定了坚持的基础截至2017年12月31日本集团的土地储备约为67,401,213平方米土地储备的平均收购成本约为每平方米人民币2,905元足够未来三至四年的发展

l 2017年本集团合共收购土地储备项目122个收购的土地储备约为33,927,956平方米包括本集团合营及联营项目按100%计算包括地下建筑面积平均收购成本约为每平方米人民币3,175元

2018年展望

l 2018年本集团合约销售目标为人民币1,800亿元租金和管理费目标为人民币20亿元

现场问答

Q 毛利率为何这么好?

A 新城已经进入高速增长的年代我们必须改善销售毛利减少费用毛利率比较好第一个是因为综合体的土地成本会比纯住宅便宜大概20%-30%第二个是我们的租金增长租金毛利率接近90%它对整个毛利会有非常好的改善今年我们的销售目标是1800亿整个租金的目标是20亿

Q 可售资源是多少? 比起1800亿是否有点保守?

A 我们估计可售资源大概是在4000亿左右我们会在半年的时候观察一下目标到底需不需要再调整但是我们目前是力争要做到1800亿

Q地价是有上行压力?

A现在地价确实有点压力但是我们去年有增加同行并购的方案去年我们60%的土地是通过招拍挂获取的 40%是并购回来的所以你看到我们6700多万方的土地储备里面成本还是可以的

Q A股平台和H股平台管理班子是不是不一样?

A 新城控股是新城发展的A股母公司占了大概百分之六七的股份从管理平台来说它们是完全独立的团队我本人(吕小平)也是新城控股的董事, 但是我不在控股担任行政职务

Q刚刚提到的一些多元化业务公司未来打算怎么发展

A按照我们集团整体的构想我们认为除了物理空间之外还需要在这个物理空间加更多内容这个美好生活的涵盖内容非常多新城这么多年积累了大量客户这些客户的需求除了住房和商业空间之外还需要更多的服务比如健康文化娱乐财务管理教育等这些恰恰是新城过去没有也为新城未来提供很大的发展想象空间

在这个前期准备过程当中我相信大家都能理解这种服务业赚钱很难一旦规模化形成以后它是可持续的

Q银行按揭贷款的额度越来越紧张这个对公司回款销售会产生哪些影响

A按揭业务来说政策确实有波动经历了这么多的房地产周期最紧最艰难的时候我们都是这样过来按揭会影响短期内销售时点和资金快速回笼但是从整个项目周期来看它不会影响整个回款比例那目前跟银行的合作关系正常基本上都是中航系的战略客户关系我们目前的评估18年的情况对公司的影响是大的

Q常态租金提升的供应占比跟新商场租金的贡献大概有多少然后新商场预租的预租率大概有多少

A今年20个亿的租金目标我觉得是能到的去年我们2017年的时候有23个购物中心贡献大概5-10亿的资金那如果今年我们达到41个项目的话其实每个项目只要贡献5000万的资金

Q建筑成本16年3650每平方米下降至17年3200每平方米的原因

A成本控制方面公司有内部的造价计算部门大概一百多人的团队来对整个项目前期的招标目标控制进行严格的程序性工作一方面随着公司规模的扩张公司整体采购的战略优势越来越明显对整体的公司造价会带来压缩的空间管理也会更精细化, 特别是对于设计和户型上的优化, 提高性价比, 节约一些不必要的成本未来来看我想这个趋势也是看整体的市场波动我们会密切关注建材市场价格的走势

Q 2018年拿地的计划

A 我们的销售目标是1800亿按照归属的部分回款大概是1155如果投在土地的话我们今年权益部分大概会投入大概600亿

Q聊一下对华东市场的看法

A華東市场是兵家必争之地市场非常拥挤从新城本身的历史经验来看盈利能力最好的一线城市在市场波动的时候它的抗风性能力会更强房地产最终是由当地的供应需求来决定的再好的市场供应过大这个市场也会出现问题再差的市场如果供应非常稀缺, 那么市场会非常好所以每年不同区域市场其实都会波动今年可能是集中在某个区域市场明年可能不同这个就需要企业有针对性去跟踪市场踏准这个节奏才会有更好的表现节奏踏错了可能你就掉队几年消失了在排名中间就没了

Q未来一二三线城市价格的走势

A这是每年必提的一个话题我们对市场有两个基本判断第一条中国城市化经过这么多年的努力現在60%还没到中国要进入中等发达国家水平每年增長1%還是要的大量的农民搬到城里来住是要租房子的整个市场我们坚定看好第二条在市场对短期和中期政策波动反应的時候企业只有唯快不破新城靠地块支撑优秀企业都是非常快的企业销售回笼周转率市场反应快

今年我们董事长提出来我们公司管理層要八进八出早晨八点來晚上八點走开会晚上开星期天开只有你比别人更努力你才有可能被支持这个市场变化这么快如果你按部就班慢慢吞吞那你就有机会被淘汰

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