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财务摘要
l 全年实现合约销售金额人民币126,472.00百万元，同比增长94.39%，行业排名继续上升并达至全国第13名。营业收入达到人民币40,820.32百万元，同比增长44.6%，毛利达到人民币13,581.12百万元，同比增长105.6%，毛利率从23.4%增长至33.3%。 l 业务增长的同时，本集团财务状况也持续保持稳健，境内外融资渠道通畅，融资成本进一步降低，截至2017年12月31日，本公司加权平均融资成本降至5.3%，债务结构进一步优化。 l 土地市场上，本公司准确判断宏观经济和货币政策，积极研究和把控不同城市的供求关系，谨慎进入了广州、重庆、西安、郑州、南宁、太原、廊坊、惠州等城市，同时在原有城市补充优质土地储备，进一步扩大全国化布局，为本公司未来持续健康发展奠定了坚持的基础。截至2017年12月31日，本集团的土地储备约为67,401,213平方米，土地储备的平均收购成本约为每平方米人民币2,905元，足够未来三至四年的发展。 l 2017年，本集团合共收购土地储备项目122个，收购的土地储备约为33,927,956平方米（包括本集团合营及联营项目（按100%计算））（包括地下建筑面积），平均收购成本约为每平方米人民币3,175元。
2018年展望 l 2018年本集团合约销售目标为人民币1,800亿元、租金和管理费目标为人民币20亿元。 现场问答 Q： 毛利率为何这么好? A： 新城已经进入高速增长的年代，我们必须改善销售毛利，减少费用。毛利率比较好，第一个是因为综合体的土地成本会比纯住宅便宜大概20%-30%。第二个是我们的租金增长，租金毛利率接近90%，它对整个毛利会有非常好的改善。今年我们的销售目标是1800亿，整个租金的目标是20亿。 Q： 可售资源是多少? 比起1800亿是否有点保守? A： 我们估计可售资源大概是在4000亿左右。我们会在半年的时候观察一下，目标到底需不需要再调整。但是我们目前是力争要做到1800亿。 Q：地价是有上行压力? A：现在地价确实有点压力，但是我们去年有增加同行并购的方案。去年我们60%的土地是通过招拍挂获取的， 40%是并购回来的。所以你看到我们6700多万方的土地储备里面，成本还是可以的。 Q： A股平台和H股平台管理班子是不是不一样? A： 新城控股是新城发展的A股母公司，占了大概百分之六七的股份。从管理平台来说，它们是完全独立的团队。我本人(吕小平)也是新城控股的董事, 但是我不在控股担任行政职务。 Q：刚刚提到的一些多元化业务，公司未来打算怎么发展？ A：按照我们集团整体的构想，我们认为除了物理空间之外，还需要在这个物理空间加更多内容。这个美好生活的涵盖内容非常多，新城这么多年积累了大量客户，这些客户的需求除了住房和商业空间之外，还需要更多的服务，比如健康，文化娱乐，财务管理，教育等。这些恰恰是新城过去没有，也为新城未来提供很大的发展想象空间。 在这个前期准备过程当中，我相信大家都能理解，这种服务业赚钱很难。一旦规模化形成以后，它是可持续的。 Q：银行按揭贷款的额度越来越紧张，这个对公司回款销售会产生哪些影响？ A：按揭业务来说，政策确实有波动。经历了这么多的房地产周期，最紧最艰难的时候，我们都是这样过来。按揭会影响短期内销售时点和资金快速回笼，但是从整个项目周期来看，它不会影响整个回款比例。那目前跟银行的合作关系正常，基本上都是中航系的战略客户关系。我们目前的评估，18年的情况对公司的影响是大的。 Q：常态租金提升的供应占比跟新商场租金的贡献大概有多少？然后新商场预租的预租率大概有多少？ A：今年20个亿的租金目标，我觉得是能到的。去年我们2017年的时候有23个购物中心，贡献大概5-10亿的资金。那如果今年我们达到41个项目的话，其实每个项目只要贡献5000万的资金。 Q：建筑成本16年3650每平方米下降至17年3200每平方米的原因。 A：成本控制方面，公司有内部的造价计算部门，大概一百多人的团队来对整个项目前期的招标目标控制，进行严格的程序性工作。一方面随着公司规模的扩张，公司整体采购的战略优势越来越明显，对整体的公司造价会带来压缩的空间。管理也会更精细化, 特别是对于设计和户型上的优化, 提高性价比, 节约一些不必要的成本。未来来看，我想这个趋势也是看整体的市场波动，我们会密切关注建材市场价格的走势。 Q： 2018年拿地的计划。 A： 我们的销售目标是1800亿，按照归属的部分回款大概是1155。如果投在土地的话，我们今年权益部分大概会投入大概600亿。 Q：聊一下对华东市场的看法。 A：華東市场是兵家必争之地，市场非常拥挤。从新城本身的历史经验来看，盈利能力最好的一线城市在市场波动的时候，它的抗风性能力会更强。房地产最终是由当地的供应需求来决定的，再好的市场供应过大，这个市场也会出现问题。再差的市场如果供应非常稀缺, 那么市场会非常好。所以每年不同区域市场其实都会波动。今年可能是集中在某个区域市场，明年可能不同。这个就需要企业有针对性去跟踪市场，踏准这个节奏，才会有更好的表现。节奏踏错了，可能你就掉队几年消失了，在排名中间就没了。 Q：未来一二三线城市价格的走势。 A：这是每年必提的一个话题，我们对市场有两个基本判断。第一条，中国城市化经过这么多年的努力，現在60%还没到。中国要进入中等发达国家水平，每年增長1%還是要的。大量的农民搬到城里来住，是要租房子的。整个市场我们坚定看好。第二条，在市场对短期和中期政策波动反应的時候，企业只有唯快不破，新城靠地块支撑。优秀企业都是非常快的企业，销售回笼，周转率，市场反应快。 今年我们董事长提出来，我们公司管理層要八进八出，早晨八点來晚上八點走，开会晚上开，星期天开。只有你比别人更努力，你才有可能被支持。这个市场变化这么快，如果你按部就班，慢慢吞吞，那你就有机会被淘汰。
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