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新城控股已成为国内房企一匹黑马。 3月8日，公司披露2018年报显示，全年实现营业收入541.33亿元，归属于上市公司股东净利润为104.91亿元，分别同比增长33.58 %和74.02 %。 2018年，公司全年合约销售额约2210.98亿元，同比增长74.82%，累计销售面积1812.06万平方米，同比增长95.21%。 凭着这样一份成绩单，新城控股已跻身国内房企前十的行列。 但值得注意的是，新城控股的急速扩张，也让公司存货快速增长，去库存压力倍增。 逆势拿地，跻身一线房企 2018年报显示，新城控股（601155.SH）全年新增土地储备164幅，平均每2.2天就有一幅土地收入囊中。 2018年，国内房地产企业投资热情冲高回落，地产商拿地普遍趋于谨慎，但在新城控股身上，似乎看不出外部环境对它的“影响”。 早在2014-2015年国内房地产行业处于下行区间的时候，国内大多数明星房企诸位万科、碧桂园等在拿地方面逐渐放缓，并且缩减开支，新城控股在当时就反其道而行之，为此后几年产品开发储备了大量土地资源。 2015年至2018年，各年新增土地储备分别为286.38万平方米、487.91万平方米、1218.60万平方米、1549.11万平方米；新增总建筑面积从2015年的950.68万平方米飙升至2018年的4773.24万平方米，总地价也从2015年的237.52亿元增至2018年的1112.17亿元。 在土地储备策略上，公司一直推行的是多元化战略，即通过参加招拍挂、并购和合作方式获得储备土地资产。 川财证券一份研究报告显示，2017年，新城控股通过招拍挂、并购和合作方式拿地面积各占比总拿地面积比例分别为49%、29%和22%。 公司通过较为低廉的成本拿到巨量土地，最近几年的平均土地成本（平均楼面地价）逐年降低趋势明显。 川财证券综合克尔瑞数据研究显示， 2015年至2017年新城控股平均计容楼面地价分别为3284元/平方米、4603元/平方米和3175元/平方米，楼面地价与销售均价之比从2015年的35.58%降至2017年的23.30%。 2018年，公司平均楼面价2330元/平方米。 克尔瑞统计显示，2018年，公司销售金额及销售面积全国排名历史性进入前十，分列行业第 8 位和第 7 位，增速位列十强房企之首。 去库存压力倍增 新城控股一直强调慢和稳，将骆驼作为公司的图腾，但最近几年的扩张，却展现出了狼一样的义无反顾。 2018年报披露，公司短期借款22.70亿元。利用发行公司债、票据等工具融资，一直是公司融资的主流方式。 2018年，公司在中国银行间市场先后发行中期票据、永续中期票据、定向债务融资工具及超短期融资债券合计募资79亿元；在上交所平台完成购房尾款资产支持证券、公开及非公开债券募资55.53亿元，同时，在境外发行美元债券募资13亿美元。 最近几年的大规模扩张，公司的负债总额快速增长。2015年至2018年，负债合计从539.31亿元增至2793.62亿元，资产负债率从79.54%增至84.57%。同期，公司的融资平均成本分别为7.26%、5.49%、5.32%和6.47%。 快速扩张也导致公司存货持续走高，从2015年的327.3亿元，增至2018年的1456亿元；同期的存货周转天数从652.77天，增至1165.67天。 |
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