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【1】 投资一般说来可以分为两个方向，一个是我们常说的投资拓展，90%干投资的人都是干拓展，主要工作就是一线进行土地拓展，俗称拿地。
另一个是项目评审，这个岗位主要工作是对各个地区公司提报的项目，进行真实性、合理性审核，是老板的最后一道关卡。
很多朋友问到，同样是投资岗位，一个是去地区公司，一个是去集团总部，该怎么选择？
简单说来，对于目前行业内的大部分公司，地区公司一般就是干投资拓展，而去集团总部则主要是干项目评审。那么问题来了，投资拓展都已经这么专业了，为什么还需要设置项目评审这一职位呢？是不是多此一举？
答案肯定不是的！
投资拓展负责一线拿地，更多接触的是实务，那可是真刀真枪要去拜访政府、找合作方、踩盘、写报告、设置交易路径、做测算。 当然偶尔一两场应酬在所难免。这里面没有哪一项是轻而易举可以完成的，没有三五年的道道很难做到游刃有余，从找土地到筛选土地再到评判土地再到集团审核通过一直到项目落地，过程极其艰辛和不易！ 【2】
找土地是真心把自己能够想到各种资源都用上了。 哪位叔叔阿姨在政府？哪位亲戚朋友认识叔叔阿姨在政府？土地初判需要自己要有相当的经验，看区位看周边售价可以大概判断能不能做，不能做就别浪费大家精力了，可以做就得马上组织设计、营销、成本、财务出设计方案、出投资测算。
每个部门都有自己的事情都很忙，哪那么容易说组织就组织的，最后还要自己去协调，最可气的是，如果算出来不达标，方案还得修改，一切重头再来！ 别人上一晚上才熬到深夜给你出一版方案，你第二天又让别人重新出，是个人都没办法忍受的，哪怕同事之间关系再好！可又有什么办法呢，
即使在这种情况下，你还不是要嬉皮笑脸地给别人沟通，想尽办法沟通别人再重新来一版，他们的辛苦我们能够理解，可我们的辛苦又谁能给理解呢？ 投资人看似在投资测算整个过程中没有参与具体工作，但是每一个环节都要去复核，守着设计出强排，成本完成成本测算，营销完成销售预测，财务完成财务测算，投资往往都是最后一个休息的。
正是由于这样的艰辛和不易，每个公司都会设置金额诱人的“拿地奖”，拿一个项目整个团队分个三五十万不成问题，以此来激励一线投资团队充分利用个人资源和才智来拓展项目！
但与此同时，bug也随之产生了。
【3】 一线投资团队最大的诉求点就是尽快获取项目！ 无论是金钱上还是业绩上！好不容易找到一个项目，好不容易协调这方协调那方终于可以算得过账提报到集团了，此时就要与我们的项目评审针锋相对了。 项目评审在获取到项目相关资料之前往往也会到项目现场去踏勘，也会做市场调研，为的就是检查地区公司的各方面数据信息是否客观真实。 一线投资团队为了尽快获取项目往往会采用一些套路隐瞒项目的某些不利因素，这让我想起了楼盘广告忽悠用语大全： 总结一下，投资人惯用套路有以下几个方面：
1、只写好的不写坏的
区位：位于老城边缘不管三七二十一肯定就是坐拥城市繁华，配套完善；位于新区则一定是属于城市发展方向，未来政府重点打造片区。 学区：项目旁配置学区如果是最好的小学中学不经验证就可以就读，也不考虑就读是否有指标费，指标费是否计入成本的问题；如果不是最好的学区那就一定是优质学区。 交通：紧邻快速路叫交通便利，不考虑噪音影响？ 配套：项目到政府、商圈、学区、医院、公园等优质配套距离只看直线距离，不看实际车行/步行距离。 本体：项目本体不利因素习惯性忽略，高压线要么不提要么不经验证就说可以下地，具体下地费用也不计入成本；地块内拆迁政府下面某个科员口头承诺可以拆迁就信以为真，具体拆迁时间以及拆迁费用由谁来承担也没有约定；地块内的清表费用也没有考虑。一问为什么没有考虑，回答就是我们现在跟政府关系好得很，这些问题政府在交地的时候都会帮我们搞定！
2、只看规划不看落地 项目一旦在新区，那么旁边各种规划肯定是头头是道，说得好像自己都信了！ 首先肯定会说项目所处新区政府规划为某某高端生态居住区，定位之高决心之大空前绝后！项目旁又是规划双地铁、又是规划大型市民公园、三甲医院，而且听说政府行政中心也要搬过来了！抢占先机低成本顺势布局多好！可现场一看，周边一片荒芜，大片大片的地，连进入地块像样的路也没有…… 哥们儿，规划这么好，换做是你会在这里买房吗？
3、只看预期不看近期 很多一线投资朋友一看到地价越拍越高就忘乎所以了，就理所应到地理解为土地会越来越贵（2016、2017年普遍行情），因此对未来的预期也是相当强。 感觉每次进入招拍挂现场都是这一群业内朋友“争强好胜”的舞台，上次陪跑了多没面子这次一定要把脸面挣回来！感觉拍的越高越有面子！ 为此，项目不管周边什么区位和客户基础,通通定位为高端盘，为了做足溢价也都放大面积段产品,给到的售价已经完全脱离市场水平，还考虑每年5%的水平递增；大体量的商业、车位不考虑市场去化实际水平通通100%去化……
这样的风险有多高可想而知。这种完全不考虑市场情况硬要拍地王的情况也有，那就是确实有战略性进入的地区，但这种不理性操作的手段一般也只出现在中小房企。 但我们回头来看，曾经风光无限的地王，如今过得咋样？2017年11月底，华侨城转让北京丰台地王板块；上海楼板价超10万元/平方米的地王遭质疑变身停车场；南京地王“崩盘”停工的消息四处流传。
4、只对标当地最好楼盘 为了让集团看到市场信心，报告中的售价一定是要动心思的。首先不管自己项目区位如何、目标客群如何、产品如何通通对标当地最好楼盘售价，你和人家比什么优势都没有，你凭什么要和人家定一样价格？ 如果你买房子你会买哪边？其它竞品同一个业态假如实际售价15000-18000元/㎡，那么我们很多投资人就会直接写成18000元/㎡，怎么高怎么写，根本不考虑别人18000元/㎡这个户型是看江户型，景观资源优势极强，户型赠送面积还大。很多售价比较低的竞品就干脆直接不写了。
5、地价反推售价，不考虑市场接受度 为了达到自己预计能够拿到本项目的集团授权地价，根据这个地价来反推项目各业态售价，再根据这个售价去找支撑。这个拿地逻辑是很有问题的。
6、交易路径纸上谈兵，不考虑操作性 设置的交易路径漏洞百出，习惯性地忽略很多风险，动不动就融资10个亿、20个亿的，融资成本低得可笑，在这个行情下哪有那么容易？ 操作过程中会产生哪些交易税费？由谁来承担？由我方承担是否已计入成本？项目公司债权债务情况如何？存在或有债务如何处理？通通没有考虑到。一问商业去化不了怎么办？那就是合作方兜底，你又问为什么没有体现在协议里面，又说现在双方关系非常的好后期肯定没有问题。
总结一句话：反正钱不是自己的，花着不心疼。
除了以上这些套路，现实当中还有很多很多，因此各个集团公司几乎都会设置项目评审的岗位，将项目最终的获取决策权留在集团，以避免以上出现的各种风险。 随着接触的项目越来越多，和各方的接触越来越深入，慢慢意识到对一名合格的投资人员来讲“客观”才是第一要义！ 你的首要责任是如实地反映项目实际情况，同时要有经营性的思维，要以老板的眼光来看待项目，如果这个钱是你的，你愿不愿意投这个项目？这样你才能真正做到客观真实，这才是你的核心竞争力！这也是各大公司纷纷搞跟投制度的首要目的！
就这样，你们还用过哪些“精彩”的套路，留言区说说看？ |
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