全球资产配置讲坛：如何以基金的形式投资美国地产

昵称2901133 2018-03-19

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邀请函

美国地产基金

前言

房地产是个人财富配置中不可或缺的一种大类资产，而对于国人来讲，房地产更是心头好，不仅在国内，在美国置业或者购买美国房地产基金也是越来越受欢迎，那最近美国的房地产市场处在哪个位置？我们一起来看一看：

目前美国新房和二手房（现房）的销售数量在2008-2009金融危机后逐步回升，现在已经回到了2007年的水平。新房价格中位数在2013年就超过了2007年的高点，并创下新高，而现房价格中位数也在2015年超过2007年的高点。

更具体地来说，美国房地产市场在2017年就增长了1.95万亿美元。洛杉矶和纽约各占美国全部住房市场的8%以上，价值分别为2.7万亿美元和2.6万亿美元。在美国35个最大的市场中，旧金山是唯一一个价值超过1万亿美元的地区。哥伦布在2017年价值增长最多，增长15.1%。圣何塞，达拉斯，西雅图，坦帕，拉斯维加斯和北卡罗来纳州的夏洛特在过去一年也增长了10%甚至更多。

而且，这种上涨并没有太多的泡沫迹象。买家和卖家在价格上仍然保持同步，在最昂贵的西海岸市场上，销售比率达到了100%或更高。甚至在波士顿和华盛顿两个东海岸市场，也看到了强劲的价格上涨信号，销售比率高于100%。在全国范围内，2017年的房屋销售比率达到了历史最高的99%。

现在，西海岸城市的价格已经超过了2006年的峰值，购房者的债务也有所下降。抵押贷款债务占房屋价值的百分比（贷款价值比）发出了一个很好的信号，表明2018年的价格增长将大概率地继续以2017年的速度增长。

为什么会这样？有研究说是美国经济的支撑面，也有说是房地产供应短缺，还有说是因为需求的上升？

那究竟是什么原因？美国地产现在还值不值得投资？是投商业地产还是投住宅？是买资产还是买基金？相信这些问题都是大家所关心的，为此，我们请到了歌斐地产美国合伙人为大家带来分享，希望您能参与。

特邀嘉宾

陈天松（Roy Chen）

·美国地产16年经验，涵盖估价，融资，投资并购，不良资产重组等地产领域完整资历

·美国地产界不多见的中国背景具有商业地产资深经历和实战经验的业内人士，具有广泛深厚的人脉

·职业生涯共操作过超过50亿美元的地产项目，曾在复星收购曼哈顿办公楼地标项目摩根大通广场，平均IRR15-17%，零亏损纪录

·2014-2017年，任职大型央企东方资产管理美国地产董事总经理，负责设计了东方资产美国的地产投资战略并组建团队，带领团队投资15个地产项目，总股权投资4.5亿美元，总资产超过17亿美元，目前退出的数个项目取得平均IRR20%的业绩，最好的单个投资项目收益在2.5年后卖出预计接近40%IRR。

·加入歌斐后，主要负责美国地产投资战略和策略设计规划，美国直投项目的获取，筛选，尽调，投资结构和JV合同谈判，资产管理，以及团队组建和管理等等。

美国商业地产投资逻辑：

1）美国商业地产主要是机构资本通过专业投资团队以投资持有型物业为主。买地开发销售住宅（中国的住宅公寓楼）不属于主流或主要类型。投资商业地产的主要逻辑依据现金流估值，并通过获取现金流收益和未来增值获得总收益，现金流是重要分析和估值依据。

2）美国地产的另一个特点是细分度非常高，不同类型的地产和不同区域都有专注的细分地产运营商。民间和机构资本汇聚到专业地产基金通过专业团队操盘，而与各地区各细分地产运营开发商合作投资，通过收购商业地产，比如说办公楼、出租公寓、酒店等，通过运营使其增值，进而择机退出取得收益。作为另类资产的商业地产具有行业圈子封闭和信息高度不对称，专业团队在行业内长期深耕，通过对地产类型和细分地产商的筛选甄别及项目判断和后续资产管理而有效的实施地产投资。

3）中国过去的地产模式主要是销售类公寓住宅楼的买地、开发建造和销售模式，现金流不具有实际意义，并在多个市场多个城市操作并形成大型地产开发集团。此类模式中国特殊的土地制度和发展阶段，并不适用其他大多数发达国家。美国绝大多数机构地产基金并不把投资开发销售型公寓楼地产作为主要模式，多数甚至从不投资此类地产。而中国资本尤其是开发商背景的公司在美国尤其是一线城市投资大型销售型公寓项目已经可以证明遇到了较大的困难，有些甚至损失惨重，即是有力的实证。