|
一般人眼中的商场是这样的  评估师眼中的商场是这样的  逛商场的时候 你想的是这件衣服这条裤子这双鞋值多少钱 评估师想的是 这商场值多少钱 你想的是这商场有电影院有餐厅再有个网红奶茶店就更好了 评估师想的是 合理高效经营下的市场价值怎么算 （还能不能好好做朋友了？） 无论是选择自持经营、转让处置、融资或证券化，购物中心的价值都是物业持有者和投资者最为关注的内容之一。
购物中心的价值受众多因素影响，除了区位、交通、环境等因素外，其运营情况也值得关注。
例如，在评估部分商服经营型购物商场时，评估师会从营运角度评估现金流入和现金流出情况，并进一步计算营运净收入（Net Operating Income, “NOI”）。 现金流入通常包含固定（保底）租金收入、提成租金收入、场地出租收入、广告收入、停车费收入、花车岛柜收入、其他收入等。
现金流出通常包含运营成本（运营费用、管理费用等）、相关税费（房产税、增值税、土地使用税、其他税金等）及其他费用等。 在得到NOI后，通过考虑合理的收益期（通常为土地使用权剩余年限），评估师就可以运用现金流折现法（Discounted Cash Flow Model, “DCF”）求取购物中心的价值。  市场价值VS投资价值
不过，在不同情景下，评估师需要针对各种指标参数做不同的分析。
评估市场价值时，需要对实际运营情况进行“剥茧抽丝”。
在此情景下，评估师需要以“合理高效经营”为原则，对现有物主的实际经营水平及其个人商誉进行剥离。评估师需假定市场参与者是在该经营场所内以高效的方式经营某业务的有能力的经营者，基于经营潜力估测其市场价值。 仲量联行评估咨询对超过50家运营中的购物中心进行了数据分析。我们发现，在超市、影院等主力店承租面积占总可租赁面积大约30%至50%的情形下，运营费用（运营成本、管理费用等）一般约等同于现金流入总金额的26%至33%。 在主力店承租面积小于30%，管理团队相应需要投入更多的运营费用，一般约等同于现金流入总金额的35%至45%；而如果主力店承租面积大于50%，运营费用会反之减少，约等同于现金流入总金额的10%至22%左右。 分析时，我们所选用的购物中心不包含商业 办公、商场 酒店等混合业态的物业，不包含特殊经营模式类型的商业综合体。 购物中心的实际运营费用与多个主客观因素相关。上述分析结果乃是基于特定的购物中心分类指标分析而作出的。请留意实际情况与上述定义运营费用的差异。 而在考量投资价值时，评估师经常以Initial Yield（为“稳定期NOI/物业估值”的百分比数值）来分析及判断市场投资者对持有购物中心物业资产风险的承受能力。
一些境内/外的投资者会依据不同的情况及不同的风险承受力对可接受的Initial Yield水平进行调整；另外，一些投资人也会基于Initial Yield通过直接资本化方法来初步判断购物中心的价值。 依据仲量联行评估咨询的研究数据，在评估购物中心的市场价值时，目前国内健康稳定运营的购物中心的Initial Yield约处于5.0%至6.0%之间。 统计时，我们所选用的购物中心的房产税考虑为从租计征；租金收入考虑为增值税简易/一般征收；物业管理费考虑为增值税一般征收等。请留意实际情况与上述参考税费之差异。  随着近年电商快速发展，传统百货面临冲击，不少购物中心正在通过租赁调整、改造升级，引入更多体验式、创意式、互动式元素。作为评估师，我们切身感受到了购物中心物业资产的发展变化。在这一背景下，如何更加科学、合理地表达不同类型购物中心的物业价值，就需要评估师持续的钻研和探索。 而对于物业持有者和投资者来说，从价值的角度理解购物中心运营也非常重要。一般而言，从业者更关注的是“开源”，即通过“巧尽心思”的设计、复杂的业态组合、推陈出新的收益方式，培育更浓厚的商业气氛，吸引更多的消费人群，以提升现金流入。 不过，“节流”的作用亦不可忽视。也许会有部分人认为，节流意味着让管理费用支出越低越好。但实际上，购物中心运营的等级越高，就越是需要专业的管理团队。通过科学合理的规划，专业团队能够帮助降低运营成本，提高管理效率，反而能够提升项目的整体效益。 如需了解更多信息，敬请联系： 顾毓喆 仲量联行评估咨询 经理 jimmy.gu@ap.jll.com |
|
|
