|
1 在商业规划阶段的重要的数据指标 在购物中心招商实践当中，一般采取建筑面积或者套内建筑面积签约，从租户的角度，优先考虑套内建筑面积，因为这个比较实在，可以丈量。当进场收铺时，发现签约面积与实际面积存在误差的，以3%作为标准。在3%以内，属于正常误差范围，超出3%租户可选择退铺。 营业面积，也是在商业地产当中经常用的一个数据指标，主要用来描述一个商场实际用于商业经营活动的空间规模。通常是等于商场的建筑面积减去电梯井道、消防楼梯、卫生间、设备用房、仓储用房等之后的面积。但是又包含了商场通道、自动扶梯、中庭等面积在内。所以营业面积一般是小于建筑面积，但是又大于实用面积。 当我们比较两个商业项目的经营规模时，用营业面积会更加准确，更有意义。因为有些项目建筑面积虽大，但是扣除一些非营业面积后，其实际营业规模并不大。 2 在招商阶段的重要数据指标 目前购物中心一般采取两种租金方式，一种是固定租金，也就是按照一个固定的租金单价来收取租金，固定租金的标准，一般是通过与周边项目的横向比较或者通过设定的租金回报率（6%或者8%等）来进行反推；另一种是提成租金，也叫营业额扣点，是根据商户的营业收入，提取一个比例，作为租金，百货商场的扣点率比较高，一般在20~30%，而购物中心则比较低，扣点率一般在10%以内，7~8%的居多。 租金坪效，是指一个商场或者店铺其单位面积贡献的租金额，一般以日、月或者年度为周期，可以用相应日期内的租金总额除以其总营业面积来计算。国内典型购物中心的日租金坪效一般在1.0~3.0元/平方米，比如万达的日租金坪效为1.38元，万科广场的日租金坪效1.37元，中粮大悦城2.48元，华润可以达到4.4元。 租约周期，也叫租赁合同期，是指一个租赁合同中双方谈判确定的租赁期限。在过去，新建商场一般以3年为周期（主力店除外，大型的超市、百货等主力店，可能租约长达10年、15年，甚至20年）。现在越来越多的商场，在设定租约周期时，会采取大小年的方式，将商家的租期错开，比如签一批2年的，一批3年的，避免出现商家同时到期的情况，以免面对大面积商家要谈判续签或撤场问题，工作压力和风险都很大。 租约周期，还与业态有关系，比如零售店一般1~3年都可以谈，而餐饮业态，则可能需要3~5年。 3 在开业运营阶段的重要数据指标 开业率是指商场里面，开业的店铺面积（或数量）占总计租面积（或计租店铺数量）的比例。一般情况，通常指以面积计算的开业率，但部分项目，也会用数量计算的开业率。对于一个新开的购物中心或商场，在目前招商环境下，究竟什么时候可以开业，是一个令人纠结的问题，通常我们认为一个项目至少也要达到70%的开业率，才能开，但是现在也有部分项目，只有50%开业率，然后后面再慢慢提升。 其实，从根本上来说，商场需要计算一个最小开业率，也就是按照这个开业率开业，商场的租金收益与运营成本正好持平，这个是可以计算出来的。 根据2017年的有关统计数据，我国一些典型的商业坪效数据如下：
提袋率是指在一定时间内，实际购买商品的客户数量占进店顾客数量的比例。提袋率是零售行业非常重要的一个指标，可以清楚的反映出该商家自身的商品和服务实现销售的能力。从而能了解这个品牌其经营状况以及未来调整业态和租户品牌时，作为一个重要的参考指标。一般30%~40%的提袋率是比较正常区间，低于这个水平，则说明商品或服务需要进行调整，高于这个水平，说明品牌运营能力不错。据说有些快时尚品牌的提袋率可以做到50～60%以上。 是指某个时间段内，商户退出经营的面积占总出租面积的的比例。一般人们把20%作为一个警戒线，当商场的掉铺率超过20%时，说明这个商业的经营出现了较严重问题，需要进行整改，否则将加速掉铺。购物中心最危险的时期就是开业后6~9个月的时间内，这个时候就会开始出现掉铺。
4 在资产管理阶段重要的数据指标 是指某个月份从当月第一天到计算日，累积的现金流量。正常情况下，新开业的商场，其MTD应该在6~8个月的时候，开始回正。MTD回正，就说明商场的收入开始可以弥补支出了，商场进入的一个投资回收的过程中。MTD回正的周期越短，说明商场在前期定位、开业筹备、开业后运营管理上，做得越好。 是指某个年度从第一个月到计算月，累积的现金流量。正常情况下，新开业的商场，其YTD应该在12~15个月的时候，开始回正。其效果与MTD回正类似。 购物中心或商场的资产公允值是指包含了该商业资产的品牌溢价、地段溢价的评估价值。在一个公司对自身商业项目进行财务分析时，一般都是按照其原始投资成本来计算其价值，但是当涉及到资产转让、抵押、融资、证券化等事项的时候，比如基金公司、大型房企要收购某个购物中心或综合体项目，就需要对该项目资产进行资产公允值计算，也就是其市场评估价，这个时候就必须包含这个购物中心或综合体的品牌价值、这个购物中心资产所在区域地段的同类资产当前市场价格。这个资产公允值，将远超过当初投资建设的成本价格。 运营净收入，是当前商业地产估值最重要的一个指标，人们经常用NOI/资本化率来进行项目估值计算。运营净收入是指与运营相关的收入与成本之差。与运营相关的收入包括租金、物业管理费、推广费、停车费等收入，运营相关成本包括人工、维护保养、水电费、运营活动等支出。营业外收入，不计入运营收入，非运营成本，如财务费用、折旧摊销、招商佣金（委托管理费支出）等，不计算在成本支出范围。运营净收入最真实的反映了该商业地产项目的经营业绩。 物业净收入，就是运营净收入再扣除非运营相关的成本后的收入，即：物业净收入=运营净收入—财务费用—折旧摊销—资产增值或减值—招商佣金（委托管理费支出），因为排除了很多财务及物业客观导致的成本差异，物业净收入作为衡量不同商业地产项目管理水平的重要依据。
文章来源：商业点评 |
|
|
