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文/轨道 ▼ 长租公寓作为一个新兴产品，受益于政策的眷顾和市场的发育，吸足眼球站在了时代的风口，日益成为各路资本亲睐的领域。 那么，这块大蛋糕趋势走向如何，理想与现实何以平衡？新进入者需要把握哪些机遇，又需要注意哪些问题呢？ 让我们一一道来。 ▼ 国内租赁市场：冰与火的交融 当前，国内城市租赁市场发育相对滞后。链家研究院报告显示，中国住房租赁市场规模为 1.1 万亿元，房屋交易市场规模大约 15 万亿元，房屋租赁占交易市场比重仅 7% 。美国家庭租房比例达 35％ ，日本达 38％ ，德国达 65％ ，而我国目前仅 10％ 左右，上海目前家庭租房居住的比例为 25.6％ 。 这其中有中西方居住文化观念的差异，但国内房屋租赁业务发展仍具有很大的潜力。住房租赁供给结构较为单一，租赁居间市场混乱，住房租赁市场有待发展完善。 租房需求方面，在租房方面近年出现了新的趋势变化：一线城市受访者中首次购房年龄不断推迟，从 2013 年的 30 岁，到 2016 年的 34 岁，越来越多的人会停留在租房市场， 2015 年全国有接近 1.6 亿的人选择租住，预计 2020 年将达到 1.9 亿。 我国租赁市场需求崛起的原因：一是服务业主导的市场释放大量租赁需求；二是外来人口流入带动租赁需求增加；三是结婚年龄延后，单身青年比例在扩大。 ▼ 相比一线城市北上广深住房交易额近 6 万亿元的规模而言，以 2015 年计算，一线城市参与租赁者所投入的租房租金 GMV (租赁总收入价值)为 2900 亿元，和住宅销售市场还有很大差距。 据万科预测到 2025 年，租房市场规模将达到 1 万亿元；到 2030 年，将会突破 1.6 万亿元。 上海二手住宅租赁价格方面，据 58 同城房产研究院发布的房产大数据报告， 2016 年度上海、北京、深圳的房屋租金均价均超出 4000 元/月，其中，上海的房屋租金均价以突破 5100 元/月成为租金最贵城市。 与此同时，2016 年四季度以来，随着外来人口减少、拆违综治等因素，上海租金指数走跌态势明显，租赁市场出现阶段性供大于求和供需错配。 一线城市租金均价走势图（引用自转型升级参考） ▼ 相对于商品住宅均价的租金回报率方面，京沪非常相近，且近年来随着房价的上涨而持续下跌，截止到 2017 年 2 月，分别为上海 1.59% ，北京 1.49% ，回报率微薄。企业介入租赁住房市场开发要获得合理收益，需强有力的政策扶持和补贴机制助力。
京沪租金回报率走势图（引用自转型升级参考）
在需求结构方面，58 同城发布的上海住房租赁报告大数据显示，租房人群中 30 岁以下占比近 70% ，85 后已成租房主力军， 21.41% 的白领租客租金支出占工资比例一半以上。 在租房选择上，周边环境和装修情况成为考虑的重要因素。大数据分析表明，接近城市中心和郊区产业园、装修完善、家电齐全，拥有到家保洁、上门维修，还能提供快递代收等延伸服务的品牌公寓成为越来越多白领租客的选择。 在一二线城市，散户房东相对于品牌公寓在布局、设计、营销上的高举高打，逐渐处于话语权的边缘化地位。 ▼ 政策倾斜：一夜春风来，万树梨花开 近年来，对租赁型住房的政策眷顾和倾斜，正如春风化雨、利好频出。 先看国家政策支持： 中央提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，明确加快研究建立租售并举的长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。 多地租赁新政密集推进。明确加快住房租赁市场立法，加快机构化规模化租赁企业发展；鼓励开发商出租存量房，赋予落户教育等福利的租售同权。 鼓励开发企业参与工业厂房改造，在超大和特大城市开展集体用地上建设租赁住房试点，北京、上海、南京、杭州、广州等 13 座城市加入首批试点。 ▼ 再看上海政策支持： 2017年市府发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，提出健全住房租赁制度，加大租赁权益保护力度，鼓励住房租赁居住模式。 上海住房“十三五规划”明确将建设 70 万套租赁房,新增代理经租房源 30 万套，租赁住房供应套数占新增市场化住房套数超过 60% ，租赁住房用地计划从“十二五”的 5.9% 提升到 30.9% ，租赁住房比例从“十二五”的 13% 提升到 41% 。 建立全市统一的住房租赁公共服务平台，实行可办居住证、人户分离登记、基本公共服务等租售同权制度。 在优质地段推出多幅租赁房用地，采取特定的土拍政策。市区两级国企成为拿地先行者，目前共计 21 幅租赁住房地块完成土地供应，全部底价成交，出让面积 96.32 万平方米，合计建筑面积近 200 万平方米。 目前还有十几个地块进入控规调整程序，将调整为租赁住房用地。 ▼ 最后看金融创新支持： 租赁住房资产证券化可有效减轻经营资金压力。 近期国内首单长租公寓资产证券化项目获深交所批准发行，国内首单央企租赁住房 REITs ——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获上交所审核通过，为国内租赁住房资产证券化再添新样本。 建行、中信银行、江苏银行等也纷纷推出租赁住房低利率融资产品，将助推住房租赁市场健康、快速、规模化和可持续发展。 ▼ 各路资本的白热化竞争：跑马圈地和互联网+ 目前，长租公寓市场上已经形成了住房租赁供给的五大主体，分别为长租公寓运营商、地产开发运营商、中介结构（专业二房东）、散户房东和政府公租房提供商。 在近阶段一系列政策利好下，以上海为例，集中式长租公寓开发受到各路社会资本亲睐。参与租赁住房开发经营的机构呈现如下特点： ▼ 市区两级国企作为主力军，率先大举拿地做地，进占租赁住房市场 现阶段上海通过定制化土拍门槛设定，支持国企拓展住房租赁业务，主要是为了在市场前期培育中，通过国企的引领和示范，尽快增加市场供给、稳定租金，将国企打造成本市住房租赁市场的稳定器、压舱石，并形成一批可复制可推广的经验做法，吸引更多的企业投身住房租赁产业。 乘此东风，包括地产集团、张江集团、嘉定新城公司等国企强势出击，先后通过土拍获取 21 宗租赁住宅用地，分布在 5 个区，涉及世博后滩、前滩、南码头、张江、古北、漕河泾、新江湾城、虹桥商务区、嘉定新城等优质地块。 特别是上海地产集团合计拿下 9 幅上海住宅地块，合计建筑面积 66.6 万平方米，合计成交价近 54 亿元，平均楼板价仅 8079 元/平方米。 同时，拥有可观存量土地资源的地方国企也纷纷将租赁住房市场作为战略性领域规划拓展。 光明集团公布：已先期筛选 26 块土地作为首批转型租赁住房备选用地，计划“十三五”期间建设 100 万平方米租赁住房。 上海电气公开表示，准备盘活 7 块存量土地用于租赁住房建设，预计在 400 亩左右，可以供应 5000—6000 套房屋。 申通集团则充分利用地铁站点上盖地块，联手实力开发商共同开发 P+R 停车场和租赁住房，目前已初步设想 12 个上盖地块，实现总土地利用面积超过 1100 公顷。 ▼ 社会资本布局纷纷长租公寓领域，竞争呈现白热化状态 与此同时，当前房地产行业进入白银时代，一二线城市可出让和开发的土地日益减少，拿地难度日益增加，各路资本纷纷进军租赁住宅领域成为新趋势。 长租公寓市场有政策强力扶持，租赁需求庞大，现金流持续，同时投入大、周转慢，长期持续薄利经营，竞争进入风口和战国时期。 进军长租公寓领域的社会资本包括： 一是地产开发商。如万科、龙湖、旭辉、保利等，运用自身拿地、设计和建设优势批量开发品牌长租公寓。万科泊寓累计开业 82 个项目约 2.4 万间；龙湖冠寓开业逾 1.5 万间。 二是创投资本。引入政府基金和风投基金大举进入长租公寓市场，如青客（嘉定国资参股）、魔方、蘑菇、YOU＋、逗号、自如、漫果、城家等连锁项目已成规模投放市场。 三是大型中介。如链家自如、我爱我家相寓等，集中式和分散式长租公寓并重。 四是经济型酒店转型。如汉庭、如家部分门店转型为长租公寓。 ▼ 社会资本开发运营长租公寓，在商业模式上呈现了多姿多彩的创新： 大规模扩张复制，引入创新金融产品。多为市场化商业用地项目，开始引入 Reits 基金模式，同时与银行合作开发融资租赁（建行）、装修贷款（江苏银行）、基金（中信）等金融产品，加速资金周转，缓解融资和回报率问题； 互联网巨头工具全线导入，助推租赁市场。微信、支付宝、银联支付、芝麻信用评分免押、小额分期贷款等互联网金融模式陆续落地，一方面依托信用体系减轻租客资金压力、促进交易，另一方面小贷产品介入减轻公寓运营资金压力； 运用信息化+人工智能运营模式，迎合新青年社交需求。建立移动互联网招租和管理APP，房型面积多为 18-30 平方米左右，智能卡门锁，甚至应用了人脸识别系统，大面积轰炸广告霸占门户网站渠道。 公寓装修风格偏现代简约风，满足青年人品味，设食堂、健身室、影视厅、桌球台、咖吧网吧等公用设施，组织会员活动，提供保洁、维修等移动互联网平台管家物业服务，充分满足租客的便利性和社交需求。 ▼ 机会与风险同在，以什么样的姿态入局？ 先看纷至沓来的机遇： 国内租赁市场容量超过万亿元，而长租公寓市场占有率目前仅 2% ，企业操盘的集中式租赁住房有需求前景； 政策支持力度大，租售同权制度激励租赁需求； 国企开发经营的租赁住房因其公益属性，相对于社会资本开发的长租公寓，具有较强的土地和资金成本竞争力； 租赁住房金融创新产品不断涌现，有助于加速周转和提高回报；互联网模式向租赁领域深度渗透，有利于市场培育开发。 同时也不容忽视风险： 70 年租赁住房回报率较低。据测算 55% 的拿房成本占比和 65% 的入住率是租赁住宅的行业盈利临界点，目前商业化长租公寓真实回报率仅 2%-5% ； 介入租赁住房市场，长期运营管理能力是最大挑战，亟待针对新一代青年租客的偏好需求，提升互联网思维、金融创新思维，优化布局设计水平，强化营销策划和服务管理能力； 最后，当前各路资本一轰而上进军租赁领域，租赁市场有阶段性供需失衡过剩风险，对出租率、价格以及回报率形成艰巨考验。 ▼ 对准备进入长租公寓领域的企业而言，租赁项目的开发运营可以获取长期稳定的现金流，同时在政府大力推进租赁住宅发展的形势下，势必将逐步研究推出相关税收优惠政策。为此建议： 针对存量地块加强盘活研究，针对土拍租赁地块加强跟踪，精心策划用地机制、税费优惠、投融资模式和运营商业模式，探索通过租赁项目发行资产证券化产品的资金渠道，探索与运营经验丰富、擅长精细化管理的长租公寓运营企业深化合作，导入互联网+思维，加快提升在持有资产运营和物业管理方面的能力。 |
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来自： alayavijnana > 《经济金融》
