|
朱宪辰:关于通常所谓“车库车位使用权转让协议”的性质分析 1、区别这种合同或者协议性质的两分法 所有这些围绕有形、无形等财产客体的合同性质划分，只能是两类其中之一： 第一类是“因物的归属和利用而产生的民事关系”（物权法第二条第一款），通俗地说，就是跟“过户”有关，涉及“物的归属”！这一类的民事关系必须依据《物权法》判定如何处理； 第二类是不涉及“物的归属”，但涉及物的使用收益，这一类的性质界定在《物权法》中也给了衔接的办法，这就是“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定”（第241条）。通俗地说，就是不涉及过户的借、租、委托保管等，必须依据《合同法》判定应该如何处理的关系。 下面分别考察，究竟所谓“车库车位使用权协议”符合《物权法》，还是《合同法》，或者是都不符合，在法律上属于无效的协议？ 2、是否符合《物权法》要求的条件判断 这里的任务是：根据《物权法》判断，“车库车位使用权”是不是“物权”？或者通俗地说，是不是财产权转让性质的事情？ 首先，“物权法定”。“物权”的确不仅仅是物的“所有权”，“使用权”等等也有可能属于“物权”的范畴。按照《物权法》明确规定，是不是属于“物权”，不允许任由当事人自己理解约定，而是必须有明确的法律条款界定，没有明文界定的，就不能算“物权”，这个“物权法定”的规定就是《物权法》的第五条“物权的种类和内容，由法律规定”，和第二条第三款“物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”。 接着的疑问就是，车库这个“物”的使用权，是不是可以被纳入三种物权的后两种：用益物权和担保物权？ 第二，用益物权和担保物权是否包含“车库车位使用权”？要回答这个问题，只要遍查已经法定的内容。这些内容在“用益物权”内，共计有如下项目的“物权”： l l l l l 综上，关于车库车位的占有、使用和收益，不属于“用益物权”的法定范围。那么，“车库车位使用权协议”是否属于“担保物权”？ 根据《物权法》第172条，“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同”，“车库车位使用权协议”显然也不是订立的“担保合同”，所以，“车库车位使用权”不属于法定的用益物权和担保物权。 第三，根据物权登记的要求，“车库车位”或者是建筑物，或者是土地，这个物的性质属于不动产，于是，按照不动产物权的要求，不登记，就没有物权的法律效力： l l 如果在“车库车位使用权转让协议”签订之前，开发商没有取得登记，那么他拥有车位车库的权力就没有法律效力；同理，业主在转让后不能取得登记，也就没有车位车库的物权效力。这个“物权转让”，本身就是不成立的。 3、是否符合《合同法》要求的条件判断 现实经济活动中也存在许多不属于“物权转让”的协议，这一点前面已经指出，《物权法》给出了相应衔接的接口——“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定”（第241条），所以，据此就必须依据合同法判断这种“车库车位使用权协议”是否有效。 合同法列出的合同分则共有14种： “买卖合同；供用电、水、气、热力合同；赠与合同；借款合同；租赁合同；融资租赁合同；承揽合同；建设工程合同；运输合同；技术合同；保管合同；仓储合同；行纪合同；居间合同”，其中的“买卖合同”、“赠与合同”和“融资租赁合同”都含有标的物权属转移的性质，据此必须执行相应物权归属的法定条件，故排除。在其他各种合同中，“供用电、水、气、热力”、“借款”、“承揽”、“建设工程”、“ 运输”、“技术”、“保管”、“仓储”、“行纪”和“居间”，与“车库车位使用付费”都不相关，唯有租赁与之接近。 根据合同法第212条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，可见“车库车位使用权协议”的性质是因“使用、收益”而付费的租赁合同。 但是，根据合同法第214条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，可知，使用期限超过20年的部分，必须按照无效处理——把对应的钱款先退回来。 归纳起来， l l l |
|
|
