买卖一套二手房 中介给你挖多少坑（三）＃A010

文丨房产孟老师

很多人以为，洼地就意味着机会，殊不知，大多数人都知道的洼地，等同于深坑。而大多数人都不知道的，极具信息价值的，那才叫真正的“洼地”。

前面两篇我们讲的很多坑，都是针对客户，先回顾一下：

一、针对客户：

1、低价吸客之坑

2、串通房东之坑

3、诋毁拉客之坑

4、超低佣金之坑

5、赚取差价之坑

6、虚拟客户之坑

7、乱讲假话之坑

扩展阅读：

《买卖一套二手房中介给你挖多少坑？(一) #A008》

《买卖一套二手房 中介给你挖多少坑(二) #A009》

接下来我们就针对客户剩余几个坑展开描述。

8、额外收费之坑

当我们下定一套房子的时候，房产经纪人通常会拿纸和笔算一算，买下这套房子所用到的所有的费用。

购房款，房产中介费，税费，贷款服务费，公证费，加急费。

其中房产中介费又包含房东中介费，客户中介费。

税费又包含增值税，个人所得税，契税，印花税，房产税。

一般的客户看到这么多费用之后就晕了。所以很多中介经纪人最终给客户的报价就是打包价。至于这个打包价里包含哪些费用。客户也是稀里糊涂。

而其实这里面的费用，比如贷款服务费，如果客户资质好，是不需要花任何费用的。其实中介公司都有合作的贷款专员，这些都是中介必须提供的项目。

这里乱收费的现象，在一线城市相对少见，但在很多二线城市，非常多见。据说有一些城市房产中介费加贷款服务费两项一起就高达7%，而实际合理的价格也就2%，这里面的5%就是额外收费。

我一个朋友在长沙做二手房中介，每单业务都是收取客户5%，而且长沙所有的二手房中介都是这样，客户也认可，这似乎成了一个业内标准，不过人家确实能够帮客户买到好房子，认就认吧。

9、隐瞒风险之坑

早在四年前我买过一套药单房，药单就是有风险的单子，一般人很难解药。

房东是个80后小伙子，把房子抵押出去，获取资金，做牛奶生意。

牛奶是个时效性很强的产品，保质期很短，一旦过了那几天只能倒掉。

这个小伙子，抵押出来的所有房款，全部投入到牛奶生意中，但他万万没有想到，这个生意没多久就做不下去了，他被朋友坑了。

最后牛奶只能倒掉，这就相当于抵押出来的房款全部扔掉了，每天利息一千多块，月息4%，一般人是很难承受这种高压利息的，最后没有办法，他只能卖房还债。

初次买房，千万不要买这一类的房子，会遇到极大的不可预测的风险。

除非能够做到：全程资金监管，房屋先交付于你，事先把租赁合同签入进去，查到房子里没有户口，房产证下来后再付款。

市场上这一类的房子很多，哪些区域会更多呢？拆迁安置区域尤其多。

拆了一套小房子，政府补偿了六套房子，一般的老百姓从没有钱到突然特别有钱，那种一夜暴富的感觉，穷人是驾驭不住这个财富的，最后他只能剽窃，吸毒，赌钱，来刺激人生，只要染上这个恶习，很难拔得出来，最终都会走到卖房还债的下场。

我以前遇到过一个小伙子，一共有六套房，五年时间每年卖一套，最终手上只剩一套，而且是最小的那套，小到比拆迁前那套老房子更小，三代人挤在里面，那五套都是被他赌钱赌输的。

只要你经常游走在这个市场，就会经常遇到这些极便宜的房源，甚至会便宜到七折以内，一般这种房源，房东都会急抛，要求7-30天款子到位，再不到位房子就会被债务公司收走。

这一类的房子大部分都是有债务，房东大多因为吸毒剽窃赌钱，把房子抵押给了民间小贷公司，到期后不能偿还债务，只能卖房还债。

这些欠债的房子，在交易的时候，或许抵押已被撤销，但房东可能在外面还欠了别的债务，当其他债主发现抵押已撤销时，很可能会快速向法院起诉，查封房子。

这些房源在交易前，大多数经纪人都是知道其债务风险的，但为了促成交易，很多经纪人隐瞒不说，或者一语带过，或者是他们从业经历短，压根儿就不知道这里面的风险。

当客户付了房款，在交易的过程中，很有可能遇到查封，交易被迫停止。客户的钱就会被压在里面很久，一年都是短的，两年算正常的，甚至钱款无法追回，造成极大损失。

10、隐瞒户口之坑

上海人买房子有一个很奇怪的现象，就是房子里面不能有户口，只要有户口，打七折。

虽然他们知道老的户口在里面，并不影响新户口的入户，但人的心里总是接受不了自己家的房子，凭什么放着别人的户口？

所以只要有户口，落地打七折，这一条主要是指上海。

上海最近出了新规定，户口可以强制迁出，但是规定的细则描述比较模棱两可。

房产交易的时候，经纪人告诉客户说，房子里面没有户口，你放心好了。由于一般的客户很少有买卖房屋的经验，所以听经纪人说什么就是什么。

我一个朋友前两天还跟我诉苦：当初经纪人说房子里面有一个户口，但是房东承诺两个月就可以迁走，而且可以给你压10万尾款。结果等交易完了之后发现里面有两个户口，而且到现在半年了，还没有迁走，一直跟我说，很快就迁走，很快就迁走。

如果最终能够迁走，倒还好。但这房子若是客户要马上卖的，则很难出手。

买卖之前一定要请房东携带身份证，前往派出所查询户口。如果有户口，一定要约定清楚迁出时间，及质押尾款，一个户口至少压30万，每加一个再追加5万，越多越好。

写到这里，针对客户的坑已经有十个了，这涵盖了常见的99%。

我再把这十个坑打包一下：

低价吸客、串通房东、

诋毁拉客、超低佣金、

赚取差价、虚拟客户、

乱讲假话、额外收费、

隐瞒风险、隐瞒户口。

其实再细数，还有很多，但很多坑类似，市场上能见到的坑，你基本上都可以对照上面，即便不完全是，也可以照葫芦画瓢了。

回到本文副标题“你的房子不是买不了 而是躺坑了”。

2018年，又是一个十年。王菲和那英的合唱，让人很感慨，似乎回到了1998年的首“相约98”。其实真想回到那一年，中国房地产黄金十年的开始。

在过去的两年里，买房的和没买房的，

有人大喜，有人大悲，

有人叹气，有人焦急。

更加悲哀的，有人在买房子的路上，被落坑下石，被踩好几脚，从一个谎言中拔出来，又进入了另一个谎言，被惨遭收割。

愿你买房路上，一路走好。娶妻买房齐双飞。

......

后面还有针对房东的，以及针对双方的。

敬请持续关注后续文章。

作者简介：

平米公司合伙人，欧神御用管家顾问，2002年进入房地产行业，在丈母娘的推动下买了人生第一套房，此后一发不可收拾。

深耕一、二线城市房产投资市场15年，对刨笋、信贷、改造、出售、预判全链条精通，实地考察并分析过上千套房产，帮助数百人找到了最具投资价值的房子。

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