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城市房屋征收中，如何对被征收房屋承租人进行补偿安置一直是征收工作的难点之一。相对于房屋所有权人，承租人往往属于经济实力较弱的群体，如果不能给予其利益强有力保护，有可能带来严重的社会影响。 一、被征收房屋承租人的原告资格认定问题当承租人租住的房屋面临征收时，损害了承租人的合法权益，承租人的权益如何救济呢？很多人就会想到向法院起诉。而在实践中，对被征收房屋承租人的原告资格认定一直存在争议。 张某等24人在新昌县七星一街从事商业经营多年。新昌县人民政府于2014年3月1日作出了《关于对鼓山公园国有土地房屋实施征收的决定》，拟征收张某等人租赁的房屋。 后张某等人向法院起诉，认为自己系征收范围内的经营者，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，新昌县人民政府作出房屋征收决定明显影响自身的经营活动，具有法律上的利害关系，且新昌县人民政府征收行为不合法，应当予以撤销。 一审法院经审查认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第14条之规定，原告系涉案房屋的承租人，并非所有权人，现原告以自己的名义提起行政诉讼要求撤销被告作出的征收决定，无法律依据，裁定驳回原告等人的起诉。 二审法院以本案仅涉行政诉讼原告资格的审查认定，认定上诉事项不属本案审查范围，予以驳回上诉。 本案的争议焦点就是作为承租人的张某是否具有诉讼主体资格。若房屋征收，承租户必然面临停产停业及装修装潢的损失，所以张某等人认为其具备起诉资格，与本案涉案的行政行为具有利害关系。 但是，《国有土地上房屋征收与补偿条例》所补偿的对象仅限于房屋所有权人，并不包括房屋承租户，所以基于张某等人无权提起行政诉讼，法院未对涉案的征收行为的程序及事实行为进行审查，仅从资格认定上就判定张某等人败诉。 甘肃矿冶局系国家事业单位，刘某系甘肃矿冶局下属的七九二矿退休职工。七九二矿破产后，甘肃矿冶局为解决部分职工住房困难，将其所有的位于兰州市西固区新和路171-185住宅楼中的43套房屋出租给刘某等困难职工居住。 2006年12月15日，刘某与甘肃矿冶局下属的兰州七九二社区管委会就涉案房屋签订了《河口住房租赁协议》，租赁期限一年，协议第七条约定遇城市建设规划需征用土地，终止本协议。协议到期后，双方未续签协议，但仍按原租赁协议履行，租赁费交至2015年9月。 2015年9月，七九二社区管委会告知刘某其租住的房屋已被西固区人民政府征收，要求其尽快搬离，重新租赁单位拆迁补偿安置房屋。刘某认为，此次房屋征收中，西固区征收办应与其签订安置补偿协议，并应按照有关规定对其予以补偿安置。现西固区征收办与甘肃矿冶局签订了《安置补偿协议》，侵犯了其合法权益，刘某遂诉至兰州铁路运输法院。 一审法院认为，征收行为发生时，刘某与甘肃矿冶局之间的租赁合同终止，其对被征收房屋不再享有合同权利及其他法律权益，其与涉案房屋征收行为已无行政法上的利害关系，其不是本案的适格原告，遂裁定驳回刘某的起诉。 二审法院认为，刘某与甘肃矿冶局之间已经形成不定期租赁关系。 根据《兰州市征补办法》第三十七条第一款规定：”征收租赁国有直管房屋，房屋征收部门应先行与被征收人签订征收补偿协议，再按承租人选择的补偿方式分别对被征收人和承租人进行补偿。” 第四款规定：”征收租赁其他国有产权的房屋，参照上述款项规定进行补偿安置。” 根据上述规定，刘某作为公房的承租人，在其所租住的公房被征收时，可以要求获得补偿，故应当享有相应的诉权。裁定撤销一审法院的裁定并指令一审法院继续审理本案。 从本案中得出，公房的承租人在其所租住的公房被征收时，可以要求获得补偿，故应当享有相应的诉权，应认定其具有原告主体资格。 通过上述两则案例，房屋征收行政案件的原告资格问题，争议主要集中在被征收房屋的承租人是否可以作为房屋征收与补偿诉讼的原告。 在学界一种观点认为，对原告主体资格认定应从严把握。房屋征收的行政相对人是被征收人即被征收房屋的所有权人，故承租人无原告主体资格；承租人等房屋使用权人因房屋征收而遭受的损失，应依照租赁合同的民事诉讼渠道解决。 另一种观点认为，房屋征收行政诉讼的原告主体资格应适当放宽，所有权人、公房承租人、营业用房的承租人对房屋征收决定和补偿决定均有权提起行政诉讼，尤其是直管公房、单位管理的国有公房被征收时，政府应当给其安置或者补偿。 根据原《拆迁条例》，拆迁补偿安置对象除了作为房屋所有权人的被拆迁人，在一定情况下对房屋承租人也应予以补偿安置。而根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，征收国有土地上房屋的，给予补偿的对象仅是作为被征收人的房屋所有权人，未明确规定房屋承租人是否有权得到征收补偿。 实践操作中，法院对被征收房屋承租人的原告主体资格认定，一般都依照现有法律规定和地方法规、规章的具体规定，同时也会考虑我国住房制度发展的历史沿革和现状，区分承租人的不同情况处理。 二、对被征收房屋承租人的原告资格应具体分析、区别对待尽管被征收房屋其他利害关系人应当具备行政诉讼原告资格，但具体实践中对被征收房屋其他利害关系人的原告资格不能一概而论，需具体分析、区别对待。有的利害关系人可以起诉征收决定和补偿决定，有的则只能起诉补偿决定。 执行政府规定租金标准的公有房屋承租人，不仅可以对征收决定提起行政诉讼，也可以对补偿决定提起行政诉讼。 有些地方性规章对此已作出了明确规定，如《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》便明确规定了公有房屋承租人在房屋征收和补偿中的行政诉讼原告资格。 此类公有房屋名义上属国家所有，但实际上公有房屋承租人享有法律和政策所赋予的接近于所有权能的带有福利性的永久性使用权，无论是征收决定还是补偿决定都直接影响着其合法权益，其对以上两种决定行为都可以提出行政诉讼。 房管部门代管房、执行政府规定租金标准的私有出租房和其他私有出租房等房屋承租人，则只能对补偿决定提起行政诉讼，不能对征收决定提起行政诉讼。 因为征收的对象是房屋，该类房屋承租人既不享有房屋的所有权，也不像前一类公有房屋承租人一样享有法定的永久性使用权。根据物权的专属性，此类房屋承租人不能对征收行为行使司法救济权，只能对直接影响其合法权益的补偿决定提起行政诉讼。 2012年公布的《江西南昌地铁1号线房屋征收补偿方案》中对房管部门代管房便实行征收对象与补偿对象相分离的方式，征收法律关系发生在征收人与被征收人之间，而补偿法律关系则发生在征收人与被征收人、承租人之间，因此承租人只能对补偿决定提起行政诉讼，不能对征收决定提起行政诉讼。 作为承租人，如果你面临征收拆迁，自己的合法权益受损，在如何维权上一定要慎重考量。是选择走民事诉讼还是行政诉讼呢？ 万不能一概而论，首先要明确自己所处的法律地位，再仔细分析通过何种方式才能达到自己的维权目的。法律为我们的合法权益保驾护航，我们也要学会如何利用法律来更快更好地达成自己的诉讼目的。 |
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