|
房屋与土地不可分离，合法的房屋买卖不仅是买了房子，也包括了房子下的宅基地使用权。我国是公有制国家，土地归国家和村民集体所有，作为个人只享有土地的使用权。然而根据土地管理法，农村的宅基地使用权属于村集体经济组织内部成员，也就是说，村外的人无权获得本村的宅基地使用权。那么，村外的人来本村买了房子，由于不享有房子下的宅基地的使用权，所以该宗买卖不受法律保护。任何一方可随时诉诸法院，请求确认买卖协议无效。 合同法规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当返还。问题是，当一方诉诸法院要求确认合同无效时，皆是出现了重大利益情况。如下案例： 案例一 东村的李明1996年购得王丽位于西村的房屋两间，价款3000元，该房屋仅有土地使用证，位于王丽名下。2015年，该房屋市场价值40万元，王丽向法院起诉请求确认房屋买卖协议无效，并要求李明返还房屋。 案例二 东村的李文2010年购得王兰位于西村的房屋一套，价款50万元，该房屋仅有土地使用证，位于王兰名下。2016年，该村旧村改造，原房屋被征收拆迁，王兰于拆迁办领得拆迁款200万元。 上述案例中，买卖合同被确认无效时，房屋已从当初购买时升值了数倍、数十倍，如卖方仅返还原购房款，对买方显然不公平，那么，可否要求卖方赔偿损失呢？ 合同法第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返 还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 合同被确认无效，卖方并无损失，买方的损失即为房屋的升值部分。 买卖双方对涉案房屋及土地的性质均知情，因此买卖双方对合同导致无效均有过错，此种情况下，一般卖方的责任大于买方，即卖方负主要责任，买方负次要责任。 因此，当房屋价格上涨导致卖方反悔或者房屋被征收拆迁时，买方不仅可以要求返还原购房款，还可以要求卖方赔偿因房屋升值而导致的损失。 |
|
|
