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最后一波地产开发红利，在三四线城市。 国家正在对一二线城市“筑顶”，“北上广永远涨”这句话将失去时代背景。并非没有道理，看一组人口数据：
“60后一共2.365亿人，70后2.17亿人，80后2.19亿人。60后退出社会，新增加的90后只有1.88亿人，社会主力人口直接减少4850万人；若下一个10年70后退出社会，00后只有1.47亿人，主力人口再减少7000万人。”
上一个10年社会摇的人是6.725亿；而下一个10年，只有5.54亿人。房地产长期看人口，主力人口直接减少1.185亿人，靠人口增加的一二线城市红利，就消失了。
高昂的一二线生活成本，主力人口下降的时代背景，势必看到两个现象：
1）一二线城市人口增加缓慢，人口流入和流出两个水龙头齐开，能保持平衡就已是非常努力了，从500万到1500万的大都市盛况，将不如存在； 2）一些成本太高的一二线城市，还可能出现人口负增长。  北京17年人口负增长 所以房地产的下一轮重点，必然在三四线城市。事实上，进军三四线城市的开发商，都尝到了甜头。
但是，三四线城市的房地产逻辑，和一二线可不完全相同。比如： 1）不能全部用现金流模式。不再是投入大就产出大，因为产出是有上限的，应该用产出下限看投入上限。再简单归纳的说：一二线城市开发看规模，三四线城市开发看利润。 2）不要用人口增加看三四线城市，那是一二线的理论。三四线城市是多“奇葩”，人口净流出和人口正增长同在，常住人口消失了上百万的三四线市很多，但是同时也产生了很多双百万城市。 三四线城市看的是“建成区人口”，很多地级市，建成区的人口数量不到常住人口数的10%，所以城市化空间大得很。
四川省人均GDP第二的攀枝花市，房价还在5000徘徊，是因为攀枝花常住人口123万，建成区是76.平方公里，建成区人口有75万； 而人均GDP排行靠后的雅安市，房价是8500 ，是因为受地形限制，建成区只有33.8.平方公里，建成区人口30万，而总人口154万。
用一二线城市数据逻辑，比如GDP/人口数，完全看不懂这些三四线城市的房价规律。若要进军三四线城市，你必须对自己在一二线城市形成的观念进行迭代。
虽然本文的每一个观点，都可以单列一个PPT进行分享。但依照本人喜欢框架体系，文章写得又重又沉的习惯，把进军三四线城市需要刷新的10个观点，一股脑儿的抛出来吧：
1 不要太看好 三四线城市和一二线城市的结盟。 这个发生在与一二线城市接壤的三四线城市，一二线城市要扩张，势必想吞并临近三四线城市的地盘，而三四线城市想要发展，想沾一二线城市的光。 所以我们看到，一方面是彭山、仁寿要闹着从天府新区独立；一方面是德阳猛起推进成德同城。 只要没有大城的产业转移，三四线城市与一二线城市的结盟，都是各怀鬼胎：一二线城市想要他们的人和钱；三四线城市想要沾点光而已。 所以结盟，只有简阳和成都是正确的，因为成都把制造业和新机场放到了简阳。也即东莞和深圳的模式，广州和佛山等四小龙的模式。  有产业转移的成简新城 承接一二线城市的产业转移，比如生产制造、教育医疗、仓储物流，才会有真正的主城人财双至。
2 三四线城市的兴起 是所辖乡镇和县城的衰落 一二线城市统计自己的人口，喜欢把所辖区县的各种人口都统计进去，比如成都2000万人口就是这样来的，加入了简阳；我认为三四线城市只能统计建成区的人口数，从这一点来看，各个三四线城市还是增加了100%以上，这是他们房地产的动力。 三四线城市的人口增加，主要是吸所辖乡镇的血，一般是两种路径：一是乡镇土豪直接进城，这个门槛比较高；二是曲线进城，先到一二线大城市打工，再回三四线城市安家，这就是所谓的农民工房地产现象。  “建成区人口”，导致了乡镇的衰落 从这一点来看，三四线曾经流失的人口，最后都变成他们城市化的生力军。
3 三四线房地产，并不存在城市红利 所谓城市红利，指的是城市配套的不断升级，导致城市地位不断增加，而对外地人产生吸引力。 产业被剥夺，学校在衰落，没有地铁，连五星级酒店都难有2个的三四线城市，是没有城市红利的。 南充的建成区 就是单纯的建成区面积扩大和建成区人口增加。 只有消费升级，比如三四线城市有万达广场。但绝不会吸引其它城市的人口，来你城市的万达广场消费，即便他们没有。
4 100万和1万，是三四线城市的双顶 借本轮全国房地产的大势，全国三四线城市的房价，都比较接近了。至少各地的房价差没有经济差那么大。 西昌得单列来看，西昌因为阳光和空气，吸引了一批成都去的人，而建成区面积只有38.71平方公里，和雅安差不多。所以出现了15000元的楼盘。 其实这个价格背后的利润，也令很多开发满意了，因为大多数还达不到。你的成本是1万售价之间，有多大的空间，你该怎么玩，就看你自己了。
5 三四线城市有了一二线城市的审美 这是因为信息高度发达，高速公路和高速网络，让三四线城市的人和一二线的人生活在同一个审美时空。  乡村不止有农家乐，德阳高槐村还有咖啡厅 这导致了很多三四线城市的开发商，被外来大开发商修理。
6 三四线城市没有口岸差 如果有，是因为产品都差
至少说，没有绝对的口岸差。也即是，高品质的楼盘在低价格的地段，售价和低品质的楼盘在好地段的价格，售价差不多，甚至后者不如前者。 三四线城市因为建成区小，资源基本共用，导致了口岸差不如产品差。 如果那个三四线城市，顾客都认可地段，那说明当地的开发水平很低。
7 开发商压成本的地方 房价普遍低 前面说了，有些三四线城市的房价到了1万，有些只有7000元。甚至同一个城市，有些楼盘1万，有些6000元。 看这些价格低的地方和楼盘，开发商普遍采取的是控制成本的思维。很简单的逻辑：土地成本是多少，建安成本是多少，哪些能省能降，其结果是，总成本2500元的楼盘，如何与4000元的楼盘PK？
8 三四线本地开发商 普遍不会算账
算账肯定是会的，都在算成本帐，有的连几天的过桥利息都看得很重。所以精于成本帐，就疏忽了产品帐。 同一块地，做不同的产品，卖给不同的客户群，总产值和总投入，最重要的是总利润，是完全不一样的。 一块地至少要做三种产品定位，去计算不同产品的周期、投入和利润，这样才能得出最佳方案。但是他们不会，他们认为做三套产品的推测，增加了成本。
9 三四线城市还停留于“吼货”营销 但是他们老板自己都爱去五星级酒店喝茶
本土开发商都试水过下乡镇刷标语搞活动，三四线的国王碧桂园也喜欢搞全民营销。这些都没动过脑壳。  因为三四线城市建成区都不大，不存在任何信息壁垒，谁做了一个楼盘，高端客群连老板的根底都能挖出来。 所以三四线城市重点是转化，场景体验是很重要的，同理，三四线城市的消费场所，越高端越新奇生意越好。
10 产品思维缺乏 是三四线城市的机会
本地开发商做的都是开发帐，也即控制好土地成本，控制好建安成本，然后能卖多少钱，这一点并未细想。外来开发商，都走的是现金流模式，复制产品复制团队，也未必契合当地的社会角色。 如果一个三四线城市，高水平的开发商太多了，就别去了。因为总量有限而对手太强；在控制好投资规模的前提下，三四线开发的风险，是产品不如别人。
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