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随着我国人口老龄化时代的迅速到来，国内养老产业逐渐成为房企投资的热点。12月14日，恒大健康集团宣布推出“恒大养生谷”，该产品定位大型健康颐养社区，主打从孕前婴儿到百岁老人的全方位全龄化的养老、养生综合服务。据不完全统计，目前我国已有近百家房企涉足养老产业。 除了养老产业巨大市场本身充满诱惑外，国家在政策层面也开始积极推动养老事业的发展。《“健康中国2030”规划纲要》、《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》（以下简称《规划》）等政策相继出台，为提升我国新时期老龄事业发展水平、完善养老体系进行了顶层制度设计。可以说，医疗与养老的结合将成为未来发展的大趋势。 从整体来看，我国养老产业的发展处于起步阶段，仍面临一些问题。对房企来说，不仅需要解决融资问题，还要转变传统的开发商观念，做好服务者角色。中国房地产业协会名誉副会长童悦仲表示：“随着生活条件的改善，人的寿命也得以延长，养老需求非常突出。养生养老产业除了要把硬件建设好之外，更重要的是要完善服务功能，这是我们最欠缺的。” “医养结合”成养老产业新趋势国家统计局数据显示，截至2016年年底，60周岁及以上人口共有23086万人，占总人口的16.7%，同比2015年底增长了4%；65周岁及以上人口共有15003万人，占总人口的10.8%。随着我国人口老龄化的到来，未来养老产业有很大的发展空间。 全联房地产商会名誉会长聂梅生在2017全联房地产商会年会上分析认为，大健康养老被认为在2020年到2030年会超过目前的房地产业，将带动30万亿元的资产量，而目前房地产每年投资是十几万亿元。她表示：“大健康养老在未来10年中会快速发展，现在怎么关注都不过分。” 除了巨大的市场外，国家为促进老龄事业的发展，也加大了扶持力度。《规划》指出，要支持社会力量兴办养老机构，“对民间资本和社会力量申请兴办养老机构进一步放宽准入条件，加强开办支持和服务指导。”“允许养老机构依法依规设立多个服务网点，实现规模化、连锁化、品牌化运营。鼓励整合改造企业厂房、商业设施、存量商品房等用于养老服务。” 在此背景下，不少房企也纷纷涉足养老项目。据不完全统计，目前布局养老地产的有万科、恒大、保利、绿城、花样年、富力等近百家房企，已推出的产品包括万科的幸福汇、恒大的“养生谷”、保利的和悦会、绿城的颐养公寓、复星的长者公馆等。 “人民健康是民族昌盛和国家富强的重要标志”。针对新时代养老产业的发展，党的十九大报告进一步提出，要“积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展。” 老人或多或少会面临健康问题，“医养结合”将是未来发展的趋势。恒大旗下的国际医院、养老院还与国外医疗机构合作，整合国际国内医院、养老院等资源，入驻到养生谷项目中。该项目可以为客户提供多种养老服务体系，包括为活力老人提供医养融合、旅居度假、医美抗衰、学堂、娱乐社交、老年就业等养生服务，为失能老人提供专业护理、日间照料、康复理疗、居家养老、人文关怀等养老服务。 企业融资与角色转换问题成痛点虽然养老产业具有很大的发展潜力，吸引了不少房企“跨界”进入。但相比国外来说，我国养老产业发展起步晚、不够成熟，很多问题还亟待解决。 东北证券分析报告指出，养老项目多使用居住、商用、医疗用地，土地成本高昂；养老产业资金回收周期长，从事养老地产项目开发的企业往往很难获得银行贷款，民间融资成本太高，刚起步的信托基金尚不够成熟，企业面临较大资金压力。 聂梅生表示，养老产业的供给侧结构性改革比房地产的供给侧结构性改革难度更大。房地产行业已经建立了房地产金融，有首付、按揭等手段，但养老产业没有，目前缺少一个成型的大健康和养老行业的金融杠杆。 在这方面，政府已在着力解决。2017年8月，财政部、民政部、人力资源社会保障部联合发布《关于运用政府和社会资本合作模式支持养老服务业发展的实施意见》（以下简称《意见》），鼓励运用政府和社会资本合作（PPP）模式推进养老服务业供给侧结构性改革，加快养老服务业培育与发展，推动老龄事业发展。 《意见》指出，合理设置参与条件，消除本地保护主义和隐形门槛。建立现代企业制度的境内外法人均可作为养老服务项目的社会资本方。鼓励金融机构通过债权、股权、设立养老服务产业基金等多种方式，支持养老领域PPP项目。同时，进一步加大对养老投入力度，优化社会资本参与环境，提高社会资本进入养老领域的积极性。 戴德梁行估价及顾问服务部高级助理董事刘晓丹认为，资产证券化是企业实现退出和快速扩张的制胜法宝。除了面临资金问题，企业在投资养老产业时还需要转换传统开发商的角色，做好服务商。 浙江赛得健康产业投资管理集团董事长涂国红认为，进军养老产业，不能用传统的房地产开发思维，房子只是服务老年人群的工具，更多的是需要打造全龄健康养老模式，让老年人群拥有健康的生活方式。养老服务的内涵是让老人生活更快乐、生命质量更高，而不是待在养老公寓里。 富力地产集团副总裁张辉表示：“服务的确是养老产业中最难做的，或者说是跟传统地产的最大不同。以前我们只要把房子盖好，而养老产业需要上下游的延伸，很多东西传统地产行业是不懂的。现在正慢慢了解，其中服务是我们要尽快掌握的。” |
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