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《三亚市三美湾控制性详细规划及城市设计》简介 公示时间： 2014-09-01 项目类型： 公示状态： 已结束 项目详情
一、规划范围  图1 规划范围图 二、功能结构布局 规划功能结构为：一轴、一心、一带、两区。 一轴：横贯南北两个区域的绿化景观轴； 一心：公共服务中心； 一带：滨海休闲景观带； 两区：滨海度假区、农田度假区。 度假设施用地主要分布在沿滨海的海湾和北面沿山体的山脚一带。保留北面农田，作为度假区的景观农田进行承包和经营，耕地总面积为6.07公顷。沿农田东面的果园作为度假区沿主入口道路两侧的景观。  图2 功能结构分析图 三、土地使用规划 3.1 用地划分原则 （1）根据开发方式和管理方式的需要划分场地，在尽量保证场地性质的单一性前提下，兼顾场地开发建设的适宜性确定场地性质。 （2）场地划分保持用地性质的完整性和唯一性，对公共设施用地、市政设施用地等尽量单独划分，以保证优先建设。 （3）土地使用性质分类和代码依据国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）执行。 3.2规划控制原则 （1）根据不同用地性质、周边环境条件和视线景观要求，确定各个场地的各项开发建设控制指标。 （2）以有利于良性开发和方便片区管理为目标，确定规划区土地的建设强度。 （3）结合开发市场的不确定性，增加土地使用性质的兼容性规定，使规划具有可操作性。 （4）根据市场发展的需要可以对地块进行单一开发，也可以进行合并开发，前提是保证开发用地的性质和强度。 3.3用地分类 根据三美湾旅游发展的实际情况，参考国家《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90），本次规划对各类用地细分及相关要求如下： 3.3.1开发建设用地： 1）度假酒店用地：以集中式、院落式和分散式酒店为主的用地。 2）旅游度假用地：以联排式或独立式别墅及公寓式建筑为主的用地，产权可向私人出售，由专业度假管理机构提供星级度假服务的设施。 3）商业服务用地：为度假游客提供服务的从事商业经营的用地，如餐馆、酒吧、各类商店、便利店和银行等服务设施。 4）绿化用地：可建设用地中的公园绿地等 ——公园绿地：向公众开发，有一定游憩设施的绿化用地。 ——公共绿地：供度假游客游憩活动的绿化用地，如度假酒店、商业服务设施前面的活动场地等。 ——防护绿地：用于隔离、卫生和安全的防护林带及绿地。 5）道路广场用地：度假区内的主要道路、次要道路、支路以及游憩广场和停车场用地，包括道路交叉口用地，不包括旅游度假各单元内部的道路用地，也不包括独立设置的步行道路。 6）市政公用设施用地：包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地。 3.3.2非建设用地： 1）沙滩、礁石：该用地内禁止建设永久性建筑及设施，可搭建小体量、原生材料为主的建筑和设施，从事旅游服务业活动，但经营区总面积不得超过用地总面积的10%。 2）自然山体：指坡度在25%以上的自然山体用地，禁止进行任何开发。主要进行绿化种植和植被培育，美化绿化景观等。 3）生态绿地：指度假单元之间留出的绿化廊道用地，是山体洪水流过的主要通道。用地内应建设一些疏导洪水流向的沟渠。 4）农田及果园用地：指规划保留的现状农田和果园用地。  图3 土地利用规划图 四、公共服务设施规划 规划区域在用地北面西侧设置一处商业服务中心。商业服务中心为整个度假区域内的游客和居民综合提供商业、零售、餐厅、娱乐设施。地块内的配套公用设施的项目、数量等均应满足图则中有关规定。图则中未涉及的其他配套公用设施参照三亚市现行规定执行。  图4 公共服务设施规划图 五、道路交通规划 5.1道路规划结构 场地道路结合地形特征采用枝状道路形式，从北面外围道路东西两侧各接入一条道路。东面道路直接向南到达特色酒店区，西面道路则服务于农田度假区和商业服务中心。两条主要道路相对独立，构成了不同的景观特色。 5.2道路红线宽度 依据交通流量的要求，并考虑规划区内功能分区、土地利用、交通组织等要求确定：主干路长：2847米；红线宽9米，车道为7米； 次干道宽为7米和6米；次路长：3355米；红线宽6米，车道为5米。 5.3旅游步行道路系统 地周边的自然山体、场地内的农田景观带、沙滩景观带和各功能区内的开发空间，形成了整个区域内的休闲活动场所，步行交通围绕这些空间展开，形成一个优美的步行小径系统，使每个组团都能与开放空间系统相连,从而能让游客体验场地丰富多样的景观。四通八达的步行系统为享用场地内的娱乐设施、会所、酒店、滨海区提供了便利的出入通道。 娱乐性的步行小径系统将在自然环境中延伸，可让人们体验场地的自然生态。步行道路的设置要充分结合场地特征，保护场地内的植被生态系统，既体现步行的游乐性，又能保护好生态环境。必要时可采用架空的栈道形式。 步行系统的设计应充分考虑步行的景观效果，做到步移景异。  图5 道路交通分析图 六、景观控制 6.1景观风貌控制： 按规划区内的景观环境特征在区内划分出两个景观风貌区，实施环境涵养和建设控制措施： 1）山地滨海景观风貌区——在遵循地方建设法规的基础上，沿山坡地带适量开发具有山地特色的度假酒店设施，强调与自然地形地貌的融合。区内开发建设活动应在保护现有植被，杜绝对现有地形地貌的显著改造，景观设计应以绿化对突出的人工建筑构筑物进行遮蔽，优化度假区视觉背景环境。 2）田园度假景观风貌区——该区域中部现状主要为农田，在建设开发中应依托农田，加强农业景观营造和热带植被种植，形成具有热带田园特色景观风貌度假区。 6.2界面控制 —— 沿北面道路是整个区域面向外部的重要界面，也是通往南山旅游区的主要通道，沿该界面的建筑应严格的退出绿化空间。该界面建筑的设计应仔细推敲，尽量使建筑与绿化形成和谐的景观，同时也详细研究沿该界面的建筑天际轮廓，应注重建筑细节（6米以下）部分的详细设计。 ——沿进入南面高端酒店区的主要道路两侧是影响南面酒店区品质的重要界面，西面应严格控制为生态绿化，避免大规模开发。东面保留部分果园和农田，沿东面山坡部分的建筑要严格控制高度和疏密程度，避免形成大规模的建筑景观，建筑适宜掩映在绿化之间。 ——中部道路最高点面南地段，该地段是进入南面酒店区域的重要界面，是游客第一时间观赏海景的重要地段，该界面要详细研究和推敲建筑、山体、绿化和海景之间的关系，分析天际轮廓线。避免建筑形成“一堵墙”的模式，挡住整个南面海景。 —— 南面滨海景观界面是海上以及南山旅游区观赏规划区域的重要界面，该界面应严格控制对山体和植被的破坏，甚至施工期间都应避免形成大面积的裸露空间。沿该界面应仔细推敲建筑、道路与山体、植被之间的关系，严格要求任何建筑不能超过山体高度，山顶和海湾之间的分隔地段都应严格禁止建设。  图6 景观分析图 七、绿地规划 （1）根据规划区的性质和发展目标，绿地指标（尤其是公共绿地指标）应达到或超过国家规定的标准。公共绿地内严禁建设与功能无关的构筑物，游憩建筑小品、雕塑等用地面积不得超过公共绿地面积的20% 。 （2）在植物配置和选择上应考虑乔、灌、藤本植物和地被植物相结合，疏林草地、树丛、宿根花卉、草坪相结合创造度假村的特色树种，具有南国情调，形成绿色满园、赏心悦目、芳香宜人的植物景观效果。 （3）考虑到规划区的自然条件，绿地设置首先应严格保护好生态廊道，绿地系统建设应在点、线、面结合的原则下，力求均匀分布于各组团中，并利用山体的自然条件形成山地绿地景观系统，开辟具有规划区域特色的公共绿地。 （4）规划区绿地系统应与防洪、防震、供电等走廊地段相结合。并同休闲、娱乐设施的绿化内容相结合，组成完整的游憩绿地网络。 （5）规划区范围作为旅游度假区，片区环境污染的防治，特别是旅游开发带来的污染的防治，绿化系统建设，能源、水资源的合理利用是生态环境保护的主要内容。  图7 绿地规划图 八、市政工程规划 8.1给水工程规划 8.1.1给水水源 （1）规划区域生活用水规划采用市政水源（崖城水厂）。 （2）规划区域绿化灌溉用水规划采用抽取地表水和中水水源。 8.1.2给水系统布局 从南山片区市政给水管上敷设DN200的输水干管至规划区内，以满足全部生活用水需求。由于场地地势高程落差较大，中部高，南北低，市政供水无法直接输送至酒店区，因此，采用在规划酒店区入口处设置给水加压泵站一处提升供水，入口处泵站规模2500m3/d，占地300㎡；在规划区中部及东部海湾各建一个蓄水池。1号蓄水池规模1500m3，占地400㎡，2号蓄水池规模500m3，占地200㎡。绿化浇灌用水由污水处理站尾水提供，不足部分采用规划区景观水供给。 管网敷设：给水管网按远期用水量确定管径，一次铺设到位，避免重复建设。规划区采用支状管道供水，主干管呈支状分布，最小管径取 DN150mm，管道原则上沿道路布置。在规划区酒店、会所等建筑物的周边根据消防建设标准设置一个室外消防栓，供消防灭火时使用，其它地区可以不设室外消火栓。 8.1.3水源保护 规划区建设应实施分期开发，防止大面积土地长时间裸露，造成水土流失或山体滑坡，杜绝生活污水直接排海。  图8.1给水工程规划图 8.2污水工程规划 8.2.1 规划原则 （1）规划区域的开发建设不能污染周边海洋水体，污水处理站建设次序不得滞后于规划区开发建设。 （2）实行雨污分流制排水系统，污水集中处理达标后进行中水回用，实现对周边海洋水体零排污量。 8.2.2污水处理方案 根据规划区的地形和建筑物分布情况，规划设置两座地埋式污水处理站： 北部（一号）污水处理站：处理规模500 m3/d，占地面积800㎡，生化三级处理，达标后用于绿化浇灌；南部（二号）污水处理站：处理规模250 m3 /d，占地面积200㎡，生化三级处理，达标后用于绿化浇灌；东部（三号）污水处理站：处理规模250 m3/d，占地面积200㎡，生化三级处理，达标后用于绿化浇灌；处理过的污水（再生水）是绿化灌溉水源的发展方向。再生水中含有丰富的氮、磷、钾等营养元素，是草坪生长的营养来源，还可以减少肥料使用量。因此草坪灌溉为再生水提供了最佳的使用场地。再生水通过中水管输送至景观水塘，旱季绿化采用中水浇灌，雨季和旅游淡季采用抽取规划区景观水浇灌。由于再生水用于绿化浇灌，因此，再生水水质不得低于《城市污水再生利用城市杂用水水质》（GB/T18920-2002）标准。 8.2.3污水管网 污水管网经计算是按最高峰日最高时污水量计算；最小管径取DN100，相应最小坡度取0.5%。因规划区均为山地，污水管道根据地形等高线条件敷设。根据地形条件分为两个南北两个片区，北区汇至一号污水处理站，南区东部污水中途需设置污水泵站提升，收集汇至二号污水处理站。  图8.2 污水工程规划图 8.3雨水工程规划 8.3.1规划原则 （1）量充分利用地形地势，采用分区域就近原则排入水体或低洼地。 （2）雨水管尽与实际地形、降坡相适应，以减少工程土方量。 8.3.2雨水管渠 建设完善的排水系统及灌溉系统对规划区节水非常有利，居住区草皮的维护不仅要注重水分的供给，还要注重多余水分的排除和收集。雨水进入居住系统，部分被拦截并循环使用，部分由草坪树木蒸发，部分渗漏到地下补充地下水。一个完善、高效的排水系统对灌溉下渗水和雨水的收集作用明显，可以提高水资源的利用效率，达到节水的目的。规划区水体的设计除满足景观上的需求，更要兼具蓄水、灌溉等多项功能。 在道路一侧（靠山体一侧）或两侧设置截洪沟方式将雨水收集，根据地形条件就近排入低洼处、农田或景观水塘，滨海区排入大海，排放口设置在礁石区，局部雨量流量大的路段须设置排洪沟。 没有建筑物区域的雨水顺着地表漫流到园区的各个景观水塘、农田或是低洼地，使部分雨水收集在园区内，以实现局地小流域的水循环，兼做绿化浇灌和景观水体补水。 用地北面海榆西线设置涵洞，便于北面雨水排出。  图8.3 雨水工程规划图 8.4电力工程规划 8.4.1现状分析 （1）电源现状 目前，本规划区周围现状供电的电源主要由天涯110KV变电站提供，天涯110KV变电站目前容量为1×31.5MVA。南山旅游开发区由南山燃机电厂提供。 （2）供电现状 目前，本规划区有电压等级为110KV的南山—天涯线路输电线。 8.4.2供电规划 在本规划区的入口处新建一座10KV开闭所，开闭所电源引自天涯110KV变电站，开闭所转供容量为15MW。 8.4.3 10KV系统规划 于本规划区为豪华高端休闲度假区，为了整个规划区的景观协调统一，形成一个优美的居住、休闲、度假的场所，除进入本规划区的外围部分10KV线路规划采用架空线外，本规划区所有电力电缆均规划为地下线缆敷设方式。  图8.4 电力工程规划图 8.5电信工程规划 8.5.1现状概况 规划区内目前缺乏固定电话通讯设施，通讯主要靠无线通讯，无线通信信号已经覆盖整个规划区及周边地区。 8.5.2电信业务量预测 根据本规划区的建筑规模，按1门/每100平方米计算，本规划区电话装机容量约为1886门。 8.5.3电信设施布置 为了满足本规划区的电信需求，规划设置1000门容量的电信交接箱4座，再由各个电信交接箱引至各用户。 8.5.4 电信管网规划 本规划区电信管道规划按三网合一和接入网规划考虑，管道孔同时考虑了电话业务、电缆电视及备用等需要，统一规划、设计建设，避免重复开挖敷设管道，管道沿道路的一侧敷设。设计建设，避免重复开挖敷设管道，管道沿道路的一侧敷设。  图8.5 通信规划图 8.6环卫工程规划 8.6.1规划内容 按照三亚市城市环卫设施专项规划，三美湾度假区内所产生的各种生活垃圾由三亚市城市生活垃圾处理场进行集中无害化处理。公共厕所按国家《旅游厕所质量等级的划分与评定》标准要求进行建设。 8.6.2规划目标 生活垃圾实行分类收集、统一转运、集中处理模式。 规划期内生活垃圾无害化处理率达到100%。规划区公厕建设标准达到国家《旅游厕所质量等级的划分与评定》规定的四星级以上标准要求。 厕的建筑风格、建筑形式、外立面色彩应新颖美观，独具特色与周边景观和建筑风格相协调。 8.6.3垃圾收集与转运 垃圾收集、运输和处理：按照环保高效、节省投资、为后续处理创造条件的原则选择垃圾收运方式。规划区生活垃圾采取容器化、密团化分类收集方式，垃圾袋装后，投入设置与各建筑物旁、道路、广场、停车场等处的垃圾收集箱（桶）内，通过小型人力车运送至规划区拟规划新建的垃圾压缩转运站内，再通过密闭式垃圾运输专用车辆，统一运往三亚市生活垃圾卫生填埋场（位于距三亚市区约20公里的凤凰镇至高峰9公里的大春石场西侧山凹，日处理量500吨，使用年限16年，占地面积约210亩），进行集中无害化处理和资源化利用，规划区生活垃圾要求日产、日收、日清。 规划垃圾压缩转运站选址位于交通较为便利，对周围环境影响相对较小的主入口道路东侧生态绿地内，计划用地约400平方米，具体位置可根据地形确定。 在规划区商业服务中心、山体公园处规划设置公共厕所2座。每座公厕建筑面积按60—80平方米考虑。 规划区内公厕建设与管理标准，达到国家《旅游厕所质量等级的划分和评定》（GB/T18973-2003）四星级以上等级标准要求，实行统一专人管理。 独立式公厕与相邻建筑物间宜设置不小于3米的绿化隔离带。公厕粪便污水纳入规划区污水处理设施，进行统一处理。  图8.6 公共服务设施规划图 8.7工程管线综合 8.7.1管线综合内容 本规划管线综合的内容包括：给水管线、雨水管线、污水管线、电力管沟、电信电缆、路灯、有线电视电缆等7种管线。 8.7.2管线平面综合 根据各种管线性质、易损程度、建筑物对各种管线的安全距离要求以及各种管线相互间的安全距离要求，本着压力流避让重力流，易弯曲管线避让不易弯曲管线，临时性管线避让永久性管线等原则，规划原则上对各种管线安排如下：电信管线安排在车行道下边，给水管线、污水管线、雨水管线、电力管线、有线电视电缆安排在人行便道下，路灯电缆放在缘石内侧，路灯杆安排在人行道上或绿化隔离带内。埋设于一般干道下的各种管线均与道路中心线平行。 8.7.3管线的竖向综合 当工程管线交叉敷设时，自地表向下排列的顺序宜为：电力管线、电信管线、给水管线、雨水排水管线、污水排水管线。 地下管线相互交叉时应满足各管道间的最小净距要求。具体要求见《城市工程管线综合规划规范》GB50289-98。 
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