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案情介绍 原告：A银行 被告：张某 C房地产公司 2012年12月，张某向C房地产公司购买期房一套，因购房资金不足，遂向A银行借款50万元，该笔贷款以其所购期房提供担保，并在房产管理部门办理预抵押登记。同时，A银行为保障债权得以实现，与C房地产公司签订《个人住房按揭贷款合作协议书》一份，合同约定：C房地产公司对购买其期房且在A银行办理按揭贷款的每位购房者提供阶段性保证担保，保证期限为自每笔贷款发放之日至所购房产办妥抵押登记之日止。此后，张某因生意失败无力还款，后A银行将其诉至法院，请求判令：对张某抵押房产享有优先受偿权;C房地产公司对张某所欠贷款本息负连带清偿责任。 庭审中，张某对欠款事实表示无异议。但C房地产公司却认为自己虽然提供了阶段性担保，但根据《物权法》第176条规定，在债务人自己提供物的担保和第三人提供保证担保的情况下，债权人应当先就抵押物价值部分实现其债权，故我公司仅应对抵押物处置价值不足以偿还银行贷款本息的部分承担责任。 法院审理及判决： 法院审理后认为：预抵押登记不同于抵押登记，不能产生《物权法》规定的优先权效力，故A银行对预抵押登记的房产不享有优先抵押权。根据《物权法》第176条，保证人对差额部分承担保证责任的前提是债务人提供了合法有效的物的担保，而本案中张某提供的房产抵押预登记并不具有物权担保效力。根据A银行与C房地产公司签订的《个人住房按揭贷款合作协议书》约定，C房地产公司向A银行提供的是阶段性连带责任保证担保，故C房地产公司应对张某所欠银行贷款本息负连带清偿责任。 案例评析 本案中，无论是A银行主张的优先受偿权，还是C房地产公司主张的《物权法》第176条规定，其核心问题都是涉及预抵押登记的法律性质问题。实际上，预抵押登记与抵押登记虽然具有字面上的相似性，但二者性质并不相同，对此可从以下三方面进行分析。 从法律条文的规定内容来看。《物权法》第179条规定：债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿，这里明确指明了抵押权的核心权利即优先受偿权。而对于预告登记，《物权法》第20条规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这里并没有提及优先受偿权，只是指明了预抵押登记具有对抗后续物权变动的法律效力。因此，A银行请求对债务人债权实行优先受偿权并不成立。 从预抵押登记设立的背景和意义上来看。在期房预售过程中，因为债权行为的成立和不动产转移登记间常常间隔很长时间，这就导致一些开发商利用这一时间差进行“一房多卖”或对在建工程设定抵押，因为期房在未竣工的情况下并不具有成就物权的基本条件，所以要解决上述问题，需要赋予权利主体一种排他性的请求权，这就是预抵押登记。因此，预抵押登记实际上是在不具备物权条件下对相关权利人的一种保护。 从登记行为的性质来看。抵押预告登记属于预备登记，它是未完成正式的物权转移登记之前进行的登记，具有临时性，存在于合同生效后至物权变动条件具备前的时间段内，待物权变动的条件具备后，权利人需积极行使该权利。故此，《物权法》第20条规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。这是对债权权利消失的时效规定，也明显区别于物权，因此，本案中张某提供的房产抵押预告登记并不具有物权效力。 案例启示 建立在商品房预售制度基础上的相关预抵押登记的法律规定，在促进期房买卖、为开发商和业主提供融资方面发挥了重要的作用。而对于银行而言，从本案可以看出，抵押预登记并不具有真正的抵押权效力，这就提示银行在办理按揭贷款业务时要提高风险防范能力和警惕意识，一方面要切实加强对第一还款来源的审查和审核力度;另一方面要尽可能增加和补充有效的担保，特别是开发商的阶段性担保。在按揭房屋具备办理正式抵押登记条件时，还要及时办理并取得他项权利证书，切实防止预抵押登记失效而真正抵押权尚未办理的情形发生。 |
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