|
全国住房制度改革试点城市成与败 回顾中国改革开放40年的历程，在壁垒面前，有许多“第一个吃螃蟹”的区域,被誉为改革的急先锋.《全国住房制度改革试点城市成与败》将作为改革的急先锋系列的第一篇,敬请期待后续。 作为我国经济体制改革的一项重要内容，住房制度改革是指对传统的福利分房制度进行变革，以建立起符合市场经济机制的住房体制，实现住房的商品化和社会化。 中国最古最典型的“房”，出现在位于河南省周口市淮阳县东南4公里的大朱村西南方--距今已有4600多年河南平粮台古城的南大门两侧。 古城墟上有许多原始人住过的土房痕迹,城址内已发掘出10多座房基，多为长方形排房，有3间一组和4间一组的。 1978年，全国城镇居民人均居住面积仅3．6m2，缺房户达869万，占城市总户数的47．5%。同时，由于我国长期实行低租金的福利分房制度，国家和企业为解决职工的住房问题背上了沉重的包袱，延缓了我国住房建设的进程。实践表明，计划经济体制下住房完全靠国家包下来，实行福利分配的路子走不通。 被叫停的全国房改试点城市
1982年3月15日至17日，全国房改4个城市[河南郑州[市委书记李宝光（女）,市长徐学龙]、江苏常州[市委书记,市长沈达人]、吉林四平[地委书记王玉芳,专员韩兴普]、湖北沙市[市委书记,市长穆常生]公有住房补贴出售试点座谈会召开,为房改探索路子。国家基本建设委员会、国家城市建设总局设计了“三三制”的补贴出售新建住房方案，即由政府、企业和个人各承担1/3. 4月17日，国务院批准了国家基本建设委员会、国家城市建设总局关于4个试点城市的试点意见，“意见”要求：(1)对新建住宅积极试行补贴出售的办法，以便过渡到以购买为主。个人购买住宅一般要支付售价的三分之一，其余三分之二由建设单位给予补贴。(2)对原有住宅可按不同情况区别对待。原有住宅也要根据具体情况，能折旧出售的就按质论价出售，售价同样由住宅所有权单位补贴三分之二，个人只付售价的三分之一。(3)各有关部门要大力支持试点工作。(4)当地人民政府要加强对试点工作的具体领导。 常州市接受试点任务后，经过几个月的准备，1983年1月17日，常州市人民政府批转了市建委、市房管局《关于在我市试行对私人补贴出售住宅的请示报告》。该方案的主要内容是：政府或各单位投资新建的住宅，都可以补贴售给个人；凡是市区正式户口的本市干部、职工以自住为目的，均可申请购买住宅，无房户、拥挤户、不方便户和其他特殊需要户，可以优先购买；新建住宅出售给个人均执行全市统一售价，成本价与个人出资的差额由政府或企事业单位承担；私人购买住宅，由本人支付售价(全市均暂定为每平方米建筑面积150元)的三分之一，其余部分由政府或企事业单位补贴，补贴部分，属于机关团体和文教卫体等行政事业单位(不包括有利润收入的单位)的职工，由政府承担，有利润收入的企、事业单位投资建造的住宅，出售给本单位职工(包括退休职工)，补贴部分由本单位承担；个人购买住宅可采取一次付款或分期付款两种办法，一次付款的，可再享受20％的优惠，分期付款的，首次支付不少于50％，余款还款年限最长为5年。个人购买的补贴出售住宅，产权归购买者所有，由市房管部门发给住房产权证书，受国家法律保护；分期付款者，待房款交清后发给产权证书，买房人负责住房室内及设备的维修，住宅楼的外山墙、屋顶、楼梯、外走廊、上下水主管道、垃圾井等公共部位为共有产，买房人按住宅建筑面积交纳公共部位维修费。该方案出台后，首批出售158套住宅，第一天登记认购的就有450户之多，10天内登记认购的逾千户。截止1985年年底，常州市共出售新建住宅1657套，计92156平方米。这种补贴出售公有住房不仅受到急需用房人的欢迎，而且给了低租金无偿分配制度一个冲击，但由于单位补贴多，个人出资少，难以全面推广。在试点中，验证了职工有购房需求和一定支付能力，也暴露出在大量旧公房低租金制未触动的情况下，租买比价不合理，个人缺乏买房动力，住房建设资金不能自身循环，国家和企业难以长期承受这种负担，因而1985年10月，国务院房改领导小组负责人在全国房改试点城市座谈会上宣布，停止补贴出售公有住房的试点。 全国房改试点成功的城市 1986年1月，国务院成立城镇住房制度改革领导小组，同时确定要在全国选择一批私房比例小、经济条件较好的中小城市参加试点。 1986年3月15日 在全国体改工作会议上，国务院正式确定烟台[市委书记王济夫,市长董传周]、唐山[市委书记岳岐峰、市长张景成],蚌埠[市委书记杨道德,市长徐景仁]为全国房改试点城市。试行“提租补贴、租售结合、以租促售、配套改革”的方案。租金按准成本起步，月租金由原来的0．07～0．08元/m² （使用面积）提高到1元以上，相当于成本租金（由维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税5项因素组成）的70%～80%；公房按包含建筑造价、征地和拆迁补偿费的标准价出售。这次试点从根本上动摇了根深蒂固的住房福利观念、等级观念和消费观念，分房上的不正之风也基本得到解决，国家、企业以及职工之间的利益关系得到调整，为全国的住房改革提供了思路。
1986年4月至1987年8月1日，烟台房改进行了一年零四个月的模拟运转。第一次叫券模拟运转(从1987年1月1日至3月底)，运转程序是按照方案确定的参考范围和各种数据，按领券、借券和发券、收租、租金划转的程序运转一个周期。
这次运转有三点收获：一是进一步核定了各种数据；二是掌握了提租交券及住房券运行程序、各个 运行环节的工作量和适应能力；三是反映了广大群众的意见和要求。 第二次模拟运转叫表模拟运转(从1987年3月上旬到4月上旬)，这次运转进一步验证各类数据，为确定最终的发券系数提供了比较可靠的依据，还进一步验证了运行程序和各个环节的工作 量及适应能力。 第三次模拟运转(1987年6月份)，重点是验证修改后的一些政策的可行性，为方案的正式出台做全面准备。通过第三次模拟运转，一是对增支户的减免补 助资金到底需要多少有了把握。二是对新的“差额结算”办法的运转形式是否可行有 了把握，三是搞清了第二次模拟运转沉淀额大于增支额的原因。 1987年8月1日，烟台市城镇住房制度改革试行方案经国务院批准正式实施。其主 要内容是： 提租发券。由现行的福利制低租金，一步提高到每平方米使用面积月租金1.28元 的准成本租金，使住宅的价格接近价值。同时，对租住公房的职工发给标准工资23.5 ％的有价住房券，通过交纳租金回收住房券。 空转起步。对改革前的旧房，采取“一手发出去，一手收回来”的空转办法，即 对旧房的住户所发的住房券，交租后又返还给原发券单位，再用于维持向职工发券， 不需要进企业成本和财政体制，发券单位不增加新的支出，住宅产权单位也没得到实 际好处。但最大的好处在于调整了住户个人之间的利益关系，实现了多住房多支出， 少住房可收益的目的。而对改革后的新住宅进入实转，职工所发住房券进入企业成本 或财政体制，回收的租金除了统筹的一部分外，其余归产权单位。旧房则通过有计划 的出售，逐步进入实转。概括为旧房空转起步滚动前进，新房全部实转准良性循环。 另外，住私房或租赁私人住宅的职工、住集体宿舍的职工暂时不参加改革。这样，把 改革的代价控制在国家、地方和企业的承受能力允许范围内，使改革的步子迈得开、 走得动。 1988年11月1日起，烟台房改全部进入实转，从而初步理顺了两个关系、一是国 家和个人的关系，这在租金标准和发券系数的确定上已经实现了。这个关系的初步理 顺，促进了个人买房；二是理顺了国家和产权单位的关系、职工所在单位和产权单位 的关系。所收新房租除国家暂时统筹的资金外，全部留给产权单位；职工所在单位发 住房补贴，产权单位收房租，无房产的单位，只发补贴，补贴理所当然的转入产权单 位。 减免补助。对于发给的住房券全部交租后，仍要在原付租金的基础上增加较多支 出的家庭，在坚持多住房多拿钱原则的前提下，在一定时期内对其增支部分给予适当 的减免补助。以家庭住房使用面积和人均工资水平作为确定减免补助的条件，工资越 高，面积越大，减免补助的比例越低。 鼓励买房。在改革起步阶段，由于准成本租金与商品租金仍有一定差距，加之传 统的消费观念影响，开始人们买房的积极性不高。为了促进职工买房，实行了必要的 经济优惠办法和行政干预办法。首先合理确定住宅的售价，除各种费用按各自的渠道 解决外，更重要的是变无偿安置拆迁户为有偿安置，降低住宅造价。其次是出售部分 产权，职工负担售价的70％，其余由职工所在单位负担。三是职工买房分期付款，首 次先付房价的30％，其余由银行发放低息贷款。四是新建住宅先卖后租，旧房有计划 的出售。 理顺住房基金。逐步建立城市、企业和个人的三级住房基金，通过疏导理顺，使 生产性的固定资金同生活性的住房资金逐步分离。把围绕住宅所发生的生产、流通、 消费等资金集中起来，统一由资金管理机构管理，作为住房信贷资金来源。成立住房 银行，有效地吸收社会上的其他住房资金进行住房的建设和经营。 烟台房改方案的实施，得到了国家和省等各级领导的重视和支持，受到国际社会 的关注。就全国来说，在房改方面，烟台是第一批，他们在实践中摸索，积累了经验， 取得了成绩。主要表现在： (一)转变了人们的住房观念。房改以前，人们普遍认为住房靠国家、靠单位是天 经地义的事。自烟台被国务院和省政府确定为房改试点城市以来，人们逐步认识到旧 的住房制度存在着严重的弊端，在住房问题上的福利观念、等级观念，逐步得到转变， 住房是商品的观念逐步树立，个人买房的积极性越来越高。 (二)抑制了住房领域里不合理的需求。房改前由于低租金造成的利用职权和工作 之便住大房、住好房、多占房等现象不断发生，并且越来越严重。房改后实行了高提 租、高补贴，多住房、多拿钱，少住房可得益的政策，产生了明显的效果，人们住房 量力而行。据不完全统计，烟台房改起步后主动交出住房和大房换小房的就有1500多 户。 (三)逐步实现了住房建设投入产出的良性循环。房改前在低租金的情况下，租金 收入连住房维修费都不够，国家或单位还要投入大量资金用于维修。1987年前烟台市 公房租金收入只有220万元，国家还要再拿出200万元用于维修。房改后，全市公房年 收入4300多万元，扣除统筹资金，可投入维修的达2300多万元，每平方米维修费可达 5.6元，比实际需要多1.8元。剩余资金每年可建房1.5万平方米，实现了简单再生产。 (四)公有住房的出售加快了住房商品化的步伐。仅1988年烟台市就出售公有住房 2111套、12.8万平方米，住房总金额2400万元。由于房租的大幅度提高，租售比价进 一步合理，人们购买公有住房的积极性会越来越高，住房建设资金的良性循环进一步 实现。 (五)正在逐步向社会化迈进。租房和售房是住房制度改革的两个轮子，住房制度 改革的发展必将把住房制度推向社会化、商品化。烟台市在提租、售房的基础上，多 方筹集住房建设资金，近几年住宅建设明显加快。 1987年8月1日 烟台在国内率先试行住房制度改革。其改革模式是住房提租发券，给予适当补贴，促进职工和居民买房，逐步实现住宅商品化。 1989年3月15日 世界银行城市住房改革研究考察团一行4人到烟台考察住房改革。 蚌埠房改 1987年10月1日，蚌埠市城镇住房制度改革试行方案发布. 一、住房制度改革的指导思想，是按照发展社会主义有计划商品经济的要求，积极改革现行的低房租、高补贴的住房制度，使住宅建设资金实现良性循环，加快住房建设的步伐，更好地适应人民群众对住房的要求，促进合理的消费结构和产业结构的形成。 二、改革的基本做法，是“提租发券，空转起步”。即：把公房租金提高到准成本租金标准，按照职工标准工资的一定系数发放住房券，并采取“以证代券，差额结算，沉淀统筹，纳入住宅基金”的流转方式，通过调整租金，形成合理的房屋租卖比价。同时提供多种优惠，鼓励职工私人购买住宅。 三、为保证住房制度改革顺利起步并逐步深化，发出的住房券应和通过提租收回的住房券数额持平，防止发生非正常的沉淀。职工多住房、住好房应由个人多付房租。住房券只能用于购买公房、自建房、交新增房租，不能进入其他流通领域。 四、经测算，成本月租金平均每平方米使用面积为1．43元。考虑到职工的承受能力，为利于改革起步，暂定按月准成本租金每平方米1．18元执行。在具体计算房屋租金时，按钢混、砖混、砖木、简易四种结构，内部设施十个等级，以及住宅坐落地段，居住楼层、朝向等因素加以调节。 五、提租范围为蚌埠市区内房管部门和各单位的公有住房，住私房；租住私房和既住公房又住私房以及住集体宿舍的职工暂不实行。 六、发放住房券的范围为（一）蚌埠市区的中央、省、市、区属所有国家机关、人民团体，全民所有制和大集体所有制企事业单位居住公房的固定职工、合同制职工、离退休职工；（二）按国务院国发〔1978〕104号文件规定退职的职工；（三）经劳动部门批准，在常年性生产（工作）岗位上顶岗的城市户口的计划内临时工；（四）按蚌埠市人民政府蚌政〔1986〕93号文件规定，原无工作单位并享受大集体待遇的新老居委会主任及其他享受大集体待遇的职工；（五）经批准被聘用到国营企事业或大集体单位的停薪留职人员；（六）从企事业单位到部队服现役带薪的军人；（七）城市户口的民办教师；（八）配偶系农村户口、本人在市内独住公房的职工；（九）原是国营或大集体单位正式职工的劳教人员（需经过审查批准）。 七、计算住房券的工资基数，按下列标准掌握：（一）执行行政事业单位工资标准的职工，以基础工资、职务工资、工龄津贴之和为基数；（二）执行企业工资标准的职工，以标准工资加五元副食品补贴之和为基数；（三）带薪服役的军人，以其原标准工资为基数；（四）未参加工资改革的行政事业单位和企业离退休职工，以离退休时的标准工资加12元到17元补贴及5元副食品补贴之和为基数；（五）工资改革后的离退休职工，以离退休时的工资为基数；（六）按国务院国发〔1978〕104号文件规定的退职职工，以计算退职费的标准工资加5元副食品补贴之和为基数；（七）计划内临时工，以蚌埠市劳动局规定的工资标准为基数；（八）被聘用到国营、大集体单位的停薪留职人员，以其原标准工资为基数；（九）街道居委会主任，以市人民政府规定的工资标准为基数；（十）劳教人员，以其劳教前的标准工资为基数。 八、发券额按职工的计券工资基数乘以21％的发券系数计算。住房券不够交付新租金时，差额部分由住房支付现金。结余的住房券随实转比例的扩大逐步兑现后存入银行，作为个人住房基金。不论住房券结余与否，原租金仍以现金支付，并划转给原产权单位。 九、本办法实施后的新住房全部进入实转。新住房范围是：新竣工出租给职工使用的公房和出售给参加房改职工的新、旧住房。老住户换租新住房视同新住户进入实转，新住户承租旧住房视同老住户发券空转。进入实转住户的职工，住房券由所在单位按现金进行“差额结算”，所得不足抵缴新房租的住户，要以现金补足；如有结余，由单位存入银行，纳入“个人购建房基金”，定向使用，不得流入其它消费品市场。房产单位应收的租金，通过银行向职工所在单位统一结算。住房券实转后的资金来源：人均留利在八百元以上的企业，二分之一进入成本，二分之一由企业留利中支付；人均留利在八百元以下的企业，全部进入成本；行政事业单位列入财政经费支出。 十、鉴于目前一部分职工收入较低，对1987年10月1日前承租公房的增支户，在一定时期内实行减免补助。1987年10月1日后新承租公房的住户一律不享受减免补助。减免补助资金，按发券总额的7％以内提取，企业单位进入成本，行政事业单位列入经费支出。 十一、列入减免补助范围的住户，发给的住房券加原租金全部交租后增加支出5元以上的，按下列办法减免：（一）家庭人均计券工资收入40元以下（含40元）、人均住房使用面积8平方米以下（含8平方米）的全免；（二）其他增支户超过5元以上的部分，减50％。 十二、特殊情况减免补助办法：（一）红军时期的干部、原住房的增支部分全免；本人去世，其配偶可继续享受全免；（二）原享受抚恤待遇的烈士遗属、享受遗属补助的职工遗属以及民政部门确定的社会救济户，由发给生活补助费的单位按每人月工资30元为基数发给住房券；单独居住的，原住房的增支部分全免；（三）除上述两种情况外，个别特殊困难户，可由本人申请，经单位批准从福利费中适当补助。 十三、住房券在“空转”向“实转”过渡期间，对结余住房券随实转比例，逐步按实兑现。起步时按结余额的20％兑现，以后随住房券实转比例的扩大，相应地按实转兑现，最后全部实转，全部兑现。兑现的金额由单位存入银行，纳入“个人购建房基金”。 十四、鼓励职工购买住房。考虑到现阶段职工的实际收入状况，在房价和付款方面给予优惠。凡购买住房的职工，在先付30％的购买款后，可享受低息抵押贷款。旧住宅还款期限不超过十年，新住房还款期限不超过二十年。有条件的企业单位，可承担低收入职工购房贷款的部分或全部贴息；也可以由单位购一部分住房，先按有限产权的价格出售给本企业职工，待职工补齐其余房款后，将全部产权交给职工个人所有。 十五、鼓励住房由租转售。旧住宅可优先优惠售给原住户；新住宅要划出一定比例售给职工个人。 十六、新旧住房出售或出租均纳入房产市场统一管理，各种房产交易均应按规定手续办理。严格控制房屋出售价格和私房出租价格，严禁各种违法乱纪行为。 十七、推行住房商品化，必须有金融体制改革的配合。为此，成立蚌埠住房储蓄银行，作为住房资金的结算、信贷中心。住房储蓄银行由地方人民政府和人民银行双重领导。住房储蓄银行应积极开展住房储蓄业务，筹办住房基金以支持商品房的建设和经营；负责职工房改后的租金划转和沉淀房券存入“个人购建房基金”等管理；负责单位和个人购房资金的借贷工作。住房储蓄银行三年免税、三年不分红的优惠所得，纳入市住房基金用于房改需要。 十八、实行住房基金制度，筹集住房建设基金。全市住房基金的提取渠道是：（一）市区财政原来用于住房建设、维修和房租补贴的资金；（二）企业按规定提取的住房折旧费和大修理基金；（三）企业留利中用于建房的自筹资金；（四）企事业单位其他预算外收入按一定比例提取的资金；（五）出售住房回收的资金；（六）建筑税和房产税按一定比例提取的资金；（七）其他方面的闲散资金。这些资金统一存入住房储蓄银行，作为住房信贷资金来源。 新住房实转后，新租金按12％提取房产税。在改革期间，房产税连同投资利息一并纳入市住房基金，用于对困难的企事业单位统筹扶贫。 十九、城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，涉及各单位和千家万户，各级领导要高度重视，把它列入重要议事日程。要十分注意做好思想政治工作，调动群众的积极性；严格掌握政策，把改革的坚定性同科学的工作态度结合起来；要加强纪律，统一行动，各部门、各单位密切配合，保证改革的健康发展。 二十、列入房改范围的单位，包括各驻蚌单位，不论其隶属关系和级别，均应执行本方案和与本方案有关的配套政策及管理办法。驻蚌部队参与房改问题，另与部队商定。 |
|
|
