|
2018年1月19日浙江省海盐县人民法院公开审理了原告张培芬起诉被告宋钟海、张月亚关于房屋买卖合同纠纷一案。 原告是诉求是请求判令：1、解除原、被告之间签订的房屋转让合同；2、被告承担违约责任，向原告双倍返还定金120000元，赔偿原告损失暂计100000元（按该套房以商业用房当下的评估价格与购买价格差为准）；后原告该项诉请变更为双倍返还定金120000元，赔偿原告损失450000元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。 经过审理法院查清的事实如下：2016年9月20日，原告与被告宋钟海、张月亚签订海盐县房屋转让合同一份，双方约定被告方将坐落在武原街道海丰西路283号保利一品花园5幢203室的房屋（建筑面积192.21平方米、自行车车库面积7.80平方米）转让给原告；总价格1460000元，属毛坯房；付款方式为双方同意本合同签订生效起，原告向被告支付购房定金60000元（购房定金可抵作购房首付款），剩余房屋价款分2次支付被告。付款方式为：原告于2016年9月27日前首付被告购房款880000元；余款530000元更名结束付清。交房时间为在更名完成后交房。另外，合同还约定：被告承诺该房确保更名，更名费用由被告承担；被告原房产公司首付款归原告所有，被告尽拿1460000元（包括更名费）。房产中介方为夏福根和沈丽枫。同日，被告宋钟海向原告出具收条一份，载明收到原告购买武原街道海丰西路283号保利一品花园5幢203室房屋定金60000元。后因二被告与第三人就更名事宜未协商成功，合同未继续履行。2016年10月初，中介夏福根就如何返还定金及支付违约金对双方当事人进行调解，因对中介费由谁付双方未达成一致而未调解成功。2016年10月13日，第三人与案外人马立言签订浙江省商品房买卖合同，将本案涉案房屋以总价1452542元（包括地下汽车位113000元）卖于马立言。现该房屋登记在马立言名下。 另查明，本案房屋由二被告于2015年11月24日从第三人处购得，双方签订了浙江省商品房买卖合同，约定该房屋总价为1249365元，并进行了房屋备案登记。2016年10月8日，二被告与第三人就签订的商品房买卖合同进行了撤销。2017年9月18日，嘉兴捷顺房地产评估事务所有限公司出具房地产评估报告书，评估结果为：2016年11月8日本案房屋评估总价为1497500元；2017年9月14日（即评估当日）评估总价为2245200元。原告为此支付评估费6800元。 法院认为：原告与二被告之间签订的房屋转让合同是双方当事人的真实意思表示，双方应按约履行。现该房屋产权已由案外人马立言所有，事实上已履行不能，故原告要求解除与二被告之间签订的房屋转让合同，本院予以支持。本案争议的焦点问题为：1、该合同未继续履行系因原告违约还是被告违约？2、原告主张的损失能否得到赔偿？ 第一，关于谁违约的问题。本案中，双方约定了于2016年9月27日前由原告支付被告880000元，二被告以原告未如期支付该款项为由认为系原告违约在先。对此，本院认为，从原告提供的其银行明细账单及储蓄存单看，原告完全有财力支付该880000元，作为善意的购买人，以损失已支付的60000元定金为代价而不去支付该笔款项显然有违原告意欲购房的初衷。此外，从原、被告提供的两位中介的调查笔录中，也没有反映原告在交付定金后有不愿购买该房的意思表示。反观二被告，从其答辩意见、追加第三人的理由到提交的与保利公司徐经理的通话记录等，二被告都提出合同履行不能系第三人原因导致更名不能，并非原告的原因。而办理更名及承担办理更名费用均为二被告之义务。根据合同法第一百二十一条的规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故本案中即便诚如二被告所言是由第三人的原因导致更名不能，因原、被告在合同中明确约定更名事宜及费用均由二被告负责，且二被告承诺确保更名，故在本案中导致合同无法更名、合同无法继续履行的违约责任应由二被告承担。此外，从被告提供的与保利公司徐经理的通话记录可以看出，当时在协商房屋更名的事宜，保利公司要求被告方以缴纳办理房产证费用的方式进行处理，再将房屋过户至买受人。故当时二被告并非没有办法继续向原告履行合同，二被告选择以更名存在法律上、事实上的不能而拒绝继续履行合同，应向原告承担相应的违约责任。 二、关于原告的损失如何确定的问题。因二被告违约导致合同未能继续履行，原告适用定金罚则要求二被告双倍返还定金共计120000元本院予以支持。对原告要二被告赔偿房屋溢价款450000元的诉请，本院认为，我国合同法认可并支持可得利益损失，但同时也确立了可预见性和减损规则的原则。原告于2016年11月8日向本院起诉时，就已明确“解除房屋买卖合同，要求赔偿损失”；此外，从原告提供的其对夏福根的调查笔录中看出，在2016年10月初，夏福根就对双方当事人如何返还定金及支付违约金进行过调解，只是因对中介费由谁付双方未达成一致而未调解成功，故在2016年10月初时原告就已知成交无望，并已在与被告协商退赔等事宜。依据减损规则，买受人在采取解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿等同时，可以进行替代房屋购买等措施防止损失扩大。本案中，原告仅缴纳60000元定金，并未支付大部分房款，对原告进行替代交易并不造成影响。从2016年10月初至起诉时也已给予了原告一定的合理期间，故本院以原告起诉时的房屋评估价值考察原告的溢价损失，判断原告的可得利益损失。根据评估公司出具的评估报告，在2016年11月8日的评估价值为1497500元，相较原告与二被告签订的房屋价格溢价37500元。原告在适用定金罚则时已完全弥补其受到的损失，故对原告要求二被告另行赔偿450000元溢价款的主张不予支持，对于评估费用由原告自行承担。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十九条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告张培芬与被告宋钟海、张月亚于2016年9月20日签订的房屋转让合同； 二、被告宋钟海、张月亚于本判决生效之日起十日内双倍返还原告张培芬定金120000元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 从判决来看可以获得如下启示： 1、在购买房屋时因第三人的原因不能履行合同属于违约，需要向对方承担违约责任和赔偿损失，因此应当在不能履行合同的事宜发生后与对方积极协商。如需要第三人才能完成合同事宜的时候，应当另行和第三人进行约定，以防止第三人违约导致购房合同违约，并需要与第三人约定违约责任，以防止到时候无法追偿。 2、根据合同法一百一十五条收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。所以收了定金后一定要履行合同义务否则将要承担双倍返还定金的责任。对于即约定违约金又约定定金的选择适用定金或违约金条款，如果不足以赔偿损失的还需要赔偿损失，如果定金大于损失的只适用定金条款。 3、房屋未成交法院支持可得利益的损失，同时适用可预见性和减损规则的原则。本案中2016年10月初时经过调解未达成一致，此时已可知成交无望。此时原告应当采取减损措施，使用替代方案。对于此后损失的扩大部分法院就不予支持了。房屋损失主要是指的不能履行合同后房屋的增值部分减去约定的成交价格，就构成了合同损失，这部分的金额只有37500元。因此损失小于定金违约。因此法院不予支持。 |
|
|
