|
房屋委托经营合同是指住房或商铺的所有权人（以下简称“业主”）将名下房产委托给他人（以下简称“经营人”），由经营人代为对外出租和管理，并由其直接收取租金的合同。委托经营合同多出现于业主名下有大量房产，没有精力或没有经验去经营管理的情况下，因此交由专业的经营人（自然人或企业），经营人再通过招租的方式寻找实际承租人。在这种合同关系中，一般存在三方主体，分别是业主、经营人和实际承租人。其中经营人和实际承租人之间多是租赁合同关系，但业主和经营人之间究竟是委托合同关系抑或是租赁合同关系，却存在争议。 合同法中规定，委托合同是指“委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事物的合同”。租赁合同是指“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。通过比较这两种关系中对于经营人对外出租房屋这一行为的限制（如下图），可以看出两者明显的区别是，租赁合同中业主的收益是经营人支付给业主的租金，而委托合同中业主的收益是经营人对外出租赚取的租金。
因此，在租赁合同中，业主收益的来源其实就是经营人，业主不关心房屋是否实际对外出租了，实际承租人是谁，因为经营人对外出租的收益情况与业主的收益是割裂开的；而在委托关系中，经营人赚取的是履行受委托行为所带来的报酬，此时业主的收益其实是经营人对外出租房屋的收益，因此经营人在对外出租房屋是要受到业主的控制的，需要向业主报告受托的情况。 反观房屋委托经营合同，其合同该如何定性，与合同的名称或者究竟以谁的名义去对外出租房屋无关，而与业主和经营人之间的合作模式密切关系。 如果合同中约定了无论经营人是否将房屋对外出租，都需要预先支付固定的租金给业主，或者经营人自主经营管理，业主无权干涉等条款，则说明此合同具备租赁合同的属性要远大于委托合同的属性。在南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初5409号判决书中，法院认为“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。合同约定的租赁回报金为固定数额，与被告经营状况无关，名为委托经营合同，实为租赁合同。” 反之，如果合同中约定了业主收取的是经营回报收益，则此合同具备的委托属性更明显。例如，在南京市中级人民法院（2015）宁民再终字第15号案件中，委托经营合同约定的是业主向经营人收取经营回报收益，经营人定期向业主支付经营回报收益，前三年的年经营回报收益按购房合同金额的7%计算，后三年按8%计算。在这种情况下，法院认为该合同中经营人以自己名义从事商铺经营、管理，业主收取经营回报收益，系委托经营合同，与出租人出租房屋收取房租的租赁合同属于不同性质的合同类型。 如何定性房屋委托经营合同对于当事人来说有重要意义。通过比较租赁合同与委托合同的区别，会发现它们在合同期限、合同形式、合同的解除权等多方面都存在差异。例如，在合同行使中，如出现了损害业主的行为，租赁合同中的承租人和委托合同中的受托人所需要负担的损害赔偿责任是不同的。此外，如果是租赁合同中，双方是不能随时解除合同的，只有租赁合同是不定期的，才享有随时解除权，而在委托合同中，当事人可以随时解除合同。在管辖方面，租赁合同属于专属管辖，由房屋所在地法院管辖，而委托合同遵照一般的合同纠纷的管辖规定。因此，如何定性房屋委托经营合同，会在很大程度上影响当事人的权利和义务。 现阶段，很多房屋委托经营合同在当事人的权利和义务的约定上，确实存在模糊的情况，而法院在案件处理中也时常发生同案不同判的情况，希望笔者的解读能帮助辨析房屋委托经营合同的性质。
|
