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一、违章建筑
违章建筑是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。按照是否取得土地使用权、建设工程规划许可证，可对违章建筑进行分类如下：
（一）第一种违章建筑的分类方法：是看有无土地使用权，可以分为两种情形：
1、建筑人未取得土地使用权，因而也无法取得建筑许可证；
2、在自己取得土地使用权的土地上建造违章建筑物，即虽有利用该建筑物占有范围内的土地建造房屋等建筑物的权利，但未经取得建筑许可证而擅自建设的建筑。
（二）第二种违章建筑的分类方法：看是否取得建设工程规划许可证或者是否违反建设工程规划许可证，可以分为五种情形：
1、未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；
2、擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；
3、擅自改变了使用性质建成的建筑物；
4、临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；
5、通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。
二、业主享有的权利一：对于占用共有部分面积或其专有部分面积的违章建筑，业主可要求拆除并恢复原状
《中华人民共和国物权法》第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。“其中，专有部分是指构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的作为区分所有权之标的的建筑物部分。共有部分一般包括建筑物的基本构造部分、建筑物的共有部分及附属物、仅为部分区分所有人所共有的共有部分等。
【案例——物权纠纷】赖立松与刘立功等相邻及业主共有权纠纷上诉案，江西省赣州市中级人民法院，民事判决书，（2008）赣中民三终字第293号。
法院审理认为，关于上诉人要求被上诉人拆除其在柴火间与第一栋商住楼的楼梯间之间建设的门墙的请求。建筑区划内专有部分以外的道路、绿地和其他公共场所属业主共有。建筑物内住宅、经营性用房专有部分的业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中，被上诉人所提交的证据不足以证明其建设门墙后所占部分的道路或场所属其专有部分，故该部分应为小区内的业主共有。被上诉人在此建设门墙侵害了其他业主享有的共有和共同管理的权利。虽然该门墙由被上诉人于1998年建设使用至今，小区内的其他业主未提出异议，但并不能据此认定小区业主对其行为的认可，更不能认定其建设该门墙后所形成的院落属三被上诉人专有。因被上诉人设立门墙的行为侵害了上诉人的不动产物权，故不存在超过诉讼时效的问题。所以，对上诉人的该诉讼请求应予支持。
三、业主享有的权利二：对于占用共有部分面积或其专有部分面积的违章建筑，业主可要求损害赔偿
【案例——侵权纠纷】广东省深圳市福田区南天一花园业主委员会与深圳市城市建设开发（集团）公司、深圳市城建监理有限公司、深圳市城建物业管理有限公司房屋侵权纠纷再审案，中华人民共和国最高人民法院，民事判决书，（2013）民提字第94号。
法院审理认为，关于南天一花园业委会请求的架空层被改建的损失是否成立的问题。案涉架空层是南天大厦整体结构的一部分，是该大厦的附属设施，应由南天大厦全体所有权人共同使用。深圳城建公司不是案涉架空层的所有权人，其擅自改变案涉架空层的使用功能，封闭部分架空层用于商业出租，损害了南天大厦全体小业主的使用权，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款的规定，应向南天大厦全体小业主承担停止侵害、恢复原状、赔偿损失等民事责任。案涉架空层出租面积为1586平方米，按深圳城建公司与部分架空层承租人签订的租赁合同约定的55元／平方米的租金标准主张架空层损失有事实依据。据计算，深圳城建公司将案涉架空层封闭并出租7年的租金收入为735万元，南天一花园业委会只主张145万元经济损失，可以视为南天一花园业委会主张的该145万元经济损失已经扣除了深圳城建公司为封闭和出租架空层等支出的合理费用，故对南天一花园业委会主张的145万元经济损失予以支持。
深圳城建物业公司擅自改变案涉架空层的设计功能后改建商铺出租，侵害了南天大厦全体小业主对架空层的使用权，深圳城建物业公司不考虑该行为的侵权性质，接受深圳城建公司的委托对外出租案涉架空层并收取租金，对于该侵权行为给南天大厦全体小业主造成的经济损失亦有过错。南天一花园业委会请求深圳城建公司、深圳城建物业公司共同赔偿因案涉架空层被改建所受经济损失合理，亦予支持。
四、业主享有的权利三：对于占用共有部分面积或其专有部分面积的违章建筑，业主可要求物业管理公司承担违约责任
根据业主与物业管理公司签订的《物业服务合同》，物业管理公司有义务为业主提供符合合同约定的居住环境。小区内存在其他业主占用公共空间、侵占业主专有部分的行为时，物业管理公司负有按照合同约定进行公共管理的责任。业主以小区内存在违章建筑为由，主张物业管理公司承担违约责任时，物业管理公司需证明自身已经尽到了制止、劝阻建造违章建筑等义务，业主需证明合同中违约条款之赔偿数额的相关约定，或举证证明存在损失。
【案例——合同纠纷】董文兰与济南翡翠物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案，山东省济南市中级人民法院，民事判决书，（2017）鲁01民终6213号。
法院审理认为，关于原告要求被告督促占用公共绿地的业主拆除不锈钢栅栏、不锈钢棚户，恢复小区共有部分原状的请求。小区共有部分需要靠小区全体业主遵守公德，共同维护，并共同遵守小区规约。根据物业服务合同的约定，被告作为物业管理公司，仅能对违规占用公共绿地搭建栅栏的行为进行劝阻、制止，没有强制拆除上述违建栅栏的权利。庭审中，被告已举出证据证明其向相关业主发出了整改通知单，其已履行了相应义务。至于小区业主是否听从规劝拆除栅栏，不是物业公司所能左右。被告已履行劝阻义务，原告的该项请求不能成立，本院不予支持。原告可另行向侵权人直接主张权利。关于原告要求被告支付违约金31000元的请求。被告虽然存在违约行为，但原告并未举出证据证明其存在的损失，对此应承担举证不能的法律后果，故对原告的项诉讼请求，本院不予支持。
五、业主享有的权利四：对于占用共有部分面积或其专有部分面积的违章建筑，业主可投诉至行政机关
（一）限期拆除、罚款
根据《中华人民共和国城乡规划法》（2015修正）第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
第六十四条：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
第六十八条：城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。
根据我国现行法的规定以及各地方性规定，一般违章建筑的处罚方式如下：责令违建人立即停止建设；对于仅仅违反法规定，未办相关审批手续但不妨碍社会公共利益的，责令其补办手续；对于违反法规定且轻微妨碍社会公共利益的，尚可采取改正措施的责令限期改正，可以或者应当并处罚款；对于违反法规定并严重妨碍社会公共利益的，责令限期拆除或者予以没收。
（二）时效
需要特别注意的是，《中华人民共和国行政处罚法》第29条规定了行政处罚的时效限制：违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。
涉及违章建筑问题时，一种观点认为，该违法行为处于继续状态，在房屋未被拆除前，违法行为未终了，故不受此2年时效的限制，可以进行行政处罚。
另一种观点认为，既然行政机关对违章建筑作出的限期拆除决定属于行政处罚具体行政行为，那么，行政机关对违章建筑作出的限期拆除决定是受时效限制的。
本文倾向于第一种观点。最高人民法院行政审判庭作出[1997]法行字第26号《关于如何计算土地违法行为追诉时效的答复》：“对非法占用土地的违法行为，在未恢复原状之前，应视为具有继续状态，其行政处罚的追诉时效，应根据行政处罚法第二十九条第二款的规定，从违法行为终了之日起计算；破坏耕地的违法行为是否具有连续或继续状态，应根据案件的具体情况区别对待。”类比于违章建筑，违法行为尚处于继续状态的，不因建造行为已经完成了2年以上，而超过行政处罚的时效。
编排/郗博鸣
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