|
前 言 在REITs产品的设计中，税收是至关重要的核心要素。REITs犹如温室中的花朵，若无税收优惠，难以绽放。想要设计出一个为市场所接受的REITs产品，就必须对税收进行认真分析并详加利用。本文拟以核心税负为分析要点，以双SPV “资管+信托”[1]模式中的核心环节为主线，逐层展开税收分析，希望籍此对市场参与者有所裨益。 在当前资管新规的背景下，双SPV架构，作为REITs的一种常见类型，仍不失为是一种合法有效的资产证券化方案，既不会构成多层嵌套，也不构成目前严格监管的通道服务[2]。常见的“资管+信托”模式主要流程如下：  ▲注：为了分析方便以及更清楚地了解影响交易结构的税负，以上交易结构图中保留了与主要税负有关的核心步骤，而删除了一些涉及税负较少的步骤，比如资产托管、资产服务等。 我们依据双SPV“资管+信托”模式的核心步骤进行税收分析如下： 一、资管计划设立阶段及其税收分析 （一）设立项目公司及该过程中相关税收 在“资管+信托”模式中，首先需要成立一个以基础物业资产为其全部资产的项目公司，该项目公司的股权将用来设立信托。 1、如果项目公司在资管计划设立前不存在，就需要以基础物业资产设立一个新的项目公司。设立新公司的方式有以下二种：投资设立、分立设立，我们在此将分别探讨其中的税收问题。 1）投资设立新公司所涉及的税收 ① 土地增值税 土地增值税作为中国独有的一个税种，是指单位和个人就转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得收入缴纳的一种税。
由于上述政策的执行期限到2017年12月31日截止[4]，目前尚未见新规出台，在新规出台之前，我们认为上述政策变化的可能性不大。 ② 增值税 增值税是指对我国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人就商品或服务流转过程中产生的增值额征收的一种流转税。 a. 以不动产投资设立新公司应当缴纳增值税 根据相关税收政策，不动产销售应缴纳增值税，税率为11%[5]。不动产销售是指有偿转让不动产[6]，而有偿指的是取得货币、货物或其他经济利益[7]。由于不动产投资入股并非是无偿的，而是换取了股权，这种以股权作为支付对价的行为属于有偿转让不动产，应当按有偿销售不动产行为征收增值税。 因此，以不动产出资设立新项目公司需缴纳增值税。
增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税额应分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%.取得的不动产[8]。 ③ 企业所得税 企业所得税是指对我国境内的企业或组织就其生产经营所得征收的一种所得税。 根据相关政策规定，居民企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得[9]。企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税[10]。 从以上可以看出，以不动产投资股权享有5年的递延纳税优惠。但是，在REITS发行过程中，一般在设立项目公司后马上要转让股权，根据相关政策规定，企业在对外投资5年内转让上述股权或投资收回的，应停止执行递延纳税政策，并就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得，在转让股权或投资收回当年的企业所得税年度汇算清缴时，一次性计算缴纳企业所得税[11]。因此一般情况下，REITs项目中的原始权益人无法享受所得税递延的优惠政策，但是，在近期常见的“资管+信托”模式中，信托合同关系的双方只是签署股权转让协议而并不办理股权工商变更手续，以避开上述对税收优惠的限制。在实践中对此模式是否享受税收递延的优惠存在较大争议，因而需要进一步从政策角度进行明确。 ④ 契税 a. 不动产出资需缴纳契税 契税是在不动产产权变动时向产权承受人征收的一种财产税。正常情况下土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖、赠与和交换等均属纳税范围。以土地、房屋权属作价投资、入股，从而转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖征税[12]，因此以不动产出资需缴纳契税。 b. 国有控股公司以不动产出资占新公司85%以上股权的，免征契税。 企业根据相关政策的规定，对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税[13]。因此，国有控股公司以投资不动产方式设立新公司不征收契税。虽然该政策执行期限截止至2014年12月31日，但经查看国税局网站，目前该通知仍旧有效。 ⑤ 印花税 印花税是对我国境内书立、领受具有法律效力凭证的行为，征收的一种税。根据相关政策之规定，产权转移书据为印花税应纳税凭证之一[14]，对土地使用权转让合同、商品房销售合同等按产权转移书据征收印花税[15]。就同一凭证，当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花[16]。因此原始权益人与新设立的项目公司双方均需缴纳印花税。 2）分立设立新项目公司（SPV） ① 土地增值税 根据国家政策规定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税[17]。但是，此优惠政策不适用于房地产开发企业[18]，且执行期限截止到2017年12月31日[19]。 因此，对“资管+信托“模式中的分立设立项目公司的过程，暂时免除缴纳土地增值税，但是所涉及的公司包括物业持有人（原始权益人）及项目公司均不能是房地产开发企业，否则无法享受该土地增值税优惠。虽然目前规定的优惠政策期限已到，但由于目前尚无新规出台，该等优惠政策尚无改变之迹象。 ② 增值税 根据国家相关政策，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税[20]。但是，适用上述优惠政策需要被分立企业房屋、土地资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并参与分立（不动产与不动产对应的抵押借款同时转移）。如果分立后的被分立公司存在与该不动产相关的债权、债务及劳动力，则不可享受税收优惠[21]。因此，在设计相关项目方案时一定要注意分立过程中不动产转移时要附带相关债权、债务及劳动力等。 ③ 企业所得税 a. 企业分立一般情况下按照如下原则进行处理[22]： i. 被分立企业对分立出去资产应按公允价值确认资产转让所得或损失。 ii. 分立企业应按公允价值确认接受资产的计税基础。 iii. 被分立企业继续存在时，其股东取得的对价应视同被分立企业分配进行处理。 iv. 被分立企业不再继续存在时，被分立企业及其股东都应按清算进行所得税处理。 v. 企业分立相关企业的亏损不得相互结转弥补。 b. 如果企业重组同时符合下列条件的，适用特殊性税务处理规定[23]： i. 具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。 ii. 被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。 iii. 企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。 iv. 重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。 v. 企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。 在REITS的实操方案中，以上符合特殊税务处理的前四个条件是比较容易满足的，只有第五个条件即重组后12个月内不得转让所取得的股权的条件，REITS的实操方案一般难以满足，一般情况下，REITS在成立项目公司后不久就要将项目公司股权转让出去。 我们注意到，“资管+信托”模式采取了以股权受益权设立信托或者在以股权设立信托的过程中不办理工商变更手续等方式，不实质性地转让项目公司股权，从而达到获取特殊税务处理的税收优惠的目的，在实践中对此方式也存在争议，需要进一步从政策角度进行明确。 ④ 契税 根据国家相关政策，公司分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司（派生方、新设方）承受原公司土地、房屋权属，免征契税[24]。 ⑤ 印花税 根据相关政策，以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花[25]。因此，如果分立前被分立企业已经就相关不动产产权转移书据缴纳过印花税的，在分立时无需重复缴纳。 2、 如果项目公司在资管计划发行设立前已经存在。则分两种情况： 1）项目公司持有的基础物业资产是其唯一资产。 在此情况下，无需另行设立新项目公司，该项目公司的股权可以直接用于发起信托计划，设立项目公司的税收在其最初成立时已经缴纳完毕，不会增加REITs的税负。 2）项目公司持有的基础物业资产不是唯一资产。 在此情况下，需要将项目公司中的基础物业资产投资设立新公司，或者将基础物业资产从项目公司中分立出来设立新公司，这两种情况及其税收分析我们已在前文中详加论述，在此不再赘述。 （二）以项目公司股权设立信托计划过程中的税收 在此过程中，一般情况下作为委托人的物业持有人（原始权益人），与作为受托人的信托公司签署《信托合同》，将其拥有的项目公司股权和债权委托给信托公司，以物业持有人（原始权益人）或其指定机构作为受益人，二者之间再签署一份《股权转让合同》以为补充。为减少交易过程中的税负，项目公司并不真正办理产权转移手续，只是将公司的物业产权抵押给信托公司，双方签署《抵押合同》，以为担保，并签署《应收账款质押合同》作为补充担保。 1、 物业持有人（原始权益人）无需缴纳企业所得税。 由于物业产权不办理产权转移（变更手续，因此不会产生土地增值税和契税。考虑到《股权转让合同》只是为原始权益人与信托公司履行《信托合同》而做的手续之一，其中不会涉及到信托公司实际向原始权益人支付股权转让对价，原始权益人在此过程中没有所得，因此该步骤中暂不会产生企业所得税。 2、 信托公司需缴纳的税收 信托公司依据《信托合同》获得的信托管理费用（通道费用）则应当缴纳企业所得税。 由于信托管理属于直接收费金融服务，应属增值税的金融服务类纳税范畴[26]。因此，信托公司在此步骤中为物业持有人（原始权益人）设立信托提供服务并收取费用，应当缴纳增值税。 由于该步骤需要签署《信托合同》、《抵押合同》《应收账款质押合同》、《股权转让合同》等一系列合同，因而需要缴纳印花税。 （三）以信托受益权为基础资产发起资管计划 1、信托受益权转让涉及的税收 在此阶段，作为信托受益权持有人的物业持有人（原始权益人）与作为资管计划管理人的证券公司或基金签署信托受益权转让合同，物业持有人（原始权益人）将信托受益权转让给资管计划，资管计划向物业持有人（原始权益人）支付对价。由于在此过程中物业持有人（原始权益人）获得了收益，因而需要缴纳企业所得税。 物业持有人（原始权益人）向资管计划转让信托受益权属于金融资产转让，应当缴纳增值税[27]。 2、投资人认购资管计划相关税收 在此阶段，虽然投资人认购资管计划时需要与管理人签署认购协议，管理人代表资管计划收取认购款项，由于资管计划不属于企业或组织，不属于《企业所得税法》规定的适格的纳税主体[28]，因而无需缴纳企业所得税。 同理，由于资管计划不是土地增值税和契税的适格的纳税主体[29]，且此过程本不涉及物业地产的转让，因此也无需缴纳土地增值税和契税。 由于相关政策只是规定了资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人[30]。而资管计划向投资人销售资管份额不属于运营过程，因此无需缴纳增值税。实践中，也未见有相关管理人就此过程缴纳增值税。 （四）物业收入归集阶段产生的税收 在资管计划开始运营后，一般由项目公司先以租金、物业费或其他物业收入的方式进行资金归集，再以股息、红利及债权利息等形式向信托计划归集资金，随后由信托计划向资管计划支付信托收益，再由资管计划向投资人支付投资收益（为了使整个归集过程更加简单明晰，在上述资金归集描述过程中我们避开了托管银行、证券登记公司等非核心环节）。在此资金归集阶段，主要涉及如下税收： 1、物业公司租金、物业费归集涉及的税收 1）房产税 房产税由产权所有人缴纳[31]。由于项目公司持有物业产权，因此在项目公司设立后的房产税应由项目公司缴纳。一般情况下，REITs项目涉及的物业资产为商业地产，商业地产不属于相关法规规定的免税范围[32]，因此项目公司需要缴纳房产税。 2）增值税 根据相关法律规定，不动产租赁产生的收入应当缴纳增值税[33]，物业费收入也应缴纳增值税[34]。因此，项目公司的租金收入和物业费收入等均应当缴纳增值税。 3）土地使用税 根据相关法律规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，应当缴纳城镇土地使用税[35]。因此项目公司使用的物业不动产应当缴纳土地使用税，项目公司的物业资产一般情况下为商业地产，因而不属于法定的免税范围[36]。 4）租金、物业费收入企业所得税 项目公司应就其租金、物业费收入缴纳企业所得税。 5）印花税 项目公司应就所签署的租约、物业费协议缴纳印花税。 2、项目公司向信托计划支付股息、红利及债权利息阶段的税收 由于信托计划属于资管产品，信托计划所收取的股息、红利等股权收益不属于固定或保本收益，不应缴纳增值税[37]，但是，如果有债权利息等固定收益则需要缴纳增值税，做为受托管理人的信托公司应当负责缴纳[38]。鉴于信托计划不是适格的纳税主体，信托计划本身无需缴纳企业所得税、契税。 3、资管计划收取信托收益 信托收益如果属于固定或保本收益，应当缴纳增值税[39]，目前，根据最新政策，金融机构开展资产管理业务时不得承诺保本保收益[40]，因此未来不可能再出现有固定或保本收益的信托计划，也就不会再发生需要缴纳增值税的情况。 与信托计划相类似，资管计划本身也不是适格的纳税主体，因此无需缴纳企业所得税、契税等。 4、投资人收取投资收益 1）增值税 ① 持有到期 投资人持有资管产品到期不属于《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第4点所称的金融商品转让[41]，因而无需缴纳增值税。 ② 中途转让 投资人转让未到期的资管产品，属于《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第4点所称的金融商品转让，根据资管计划说明书，优先级资产支持证券持有人（以下简称“优先级持有人”）如果收取的是固定或保本收益，则应当缴纳增值税；如果收取的不是固定或保本收益，那么与次级或劣后级资产支持证券持有人一样，无需缴纳增值税。 2）所得税 对于机构投资者来说，其收取的资管计划收入均需缴纳企业所得税。但是，对于个人投资者来说，在没有明确的法律规定的情况下，目前暂时没有收取个人所得税。 二、结语 综上，依现行之税收政策，REITs方案中复杂的交易结构必然导致税负的增加以及重复征税等问题的产生，从而压缩REITs产品的盈利空间并波及投资者的投资热情。如果政府能够考虑在不减少税收总量的情况下，针对资产证券化产品，适当减免其中重复征收的税收以及为出表设计而新增的税负，必然会促成整个证券化市场的繁荣。考虑到REITs 作为一种日渐成熟的市场产品，对于减少存量房，推动供给侧改革具有重大的意义，适当减少REITs的税收负担已经成为目前房地产市场和金融市场的共同需求。 注释： [1] 相同类型案例包括：1. 天风光大-伊利生态广场一期、二期资产支持专项计划；2. 建投-华贸1号资产支持专项计划；3. 西安迈科大厦资产支持专项计划。 [2] 《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会 中国证券监督管理委员会 国家外汇管理局关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》第22条。 [3] 《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）第四条。 [4] 同上，第八条。 [5] 财税〔2016〕36号文件附件一《营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定：“在中华人民共和国境内(以下称境内)销售服务、无形资产或者不动产(以下称应税行为)的单位和个人，为增值税纳税人……”、第十五条规定：“提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。” [6] 同上，第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产……”。 [7] 同上，第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。“ [8] 《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条。 [9] 《财政部、国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税[2014]116号）第二条。 [10] 同上，第一条。 [11] 同上，第四条。 [12] 《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条。 [13] 《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕4号 ）第一条。 [14] 《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条。 [15] 《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条和第四条。 [16] 《印花税暂行条例》第八条。 [17] 《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）第三条。 [18] 同上，第五条。 [19] 同上，第八条。 [20] 《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（2011年第13号） 及《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一（二）5条。 [21] 《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第二款。 [22] 《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009] 59号）第四（五）条。 [23] 同上，第五条。 [24] 《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税[2015]37号）第四条，及《财政部 国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕4号 ）第四条。 [25] 《财政部国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税〔2003〕183号）第一（二）条。 [26] 《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第2点。 [27] 《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第4点 [28]《中华人民共和国企业所得税法》第一条。 [29] 《中华人民共和国土地增值税法》第二条，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第六条，《中华人民共和国契税暂行条例》第一条，《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第四条。 [30] 《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》 财税（2016）140号号第四条。 [31] 《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条。 [32] 同上，第五条。 [33] 《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第十二条及《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（六）项第5点。 [34] 《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号），第七条第5点。 [35] 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条。 [36] 同上，第六条。 [37] 《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第1点，及《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》 财税（2016）140号号第一条。 [38] 《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》财税（2016）40号号第四条。 [39] 《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第1点，及《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》 财税（2016）140号号第一条。 [40] 《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会 中国证券监督管理委员会 国家外汇管理局关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》第二条。 [41] 《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》财税（2016）140号号第二条。  刘嵘涛 合伙人 |
|
|
