美国REITs往事和“炼金术”

美国REITs规模超过1万亿美元，是怎样成为全球REITs霸主？

巴菲特有句名言，在投资的短期时间中，市场是一个投票器，但是长期看，它是一个称重器。用这句话来形容REITs更为贴切。

美国REITs自1960年诞生以来，经过半个世纪的发展，成为美国资本市场和不动产投资领域中的耀眼明星。以至于在美国2008年金融危机时期，仍然保持正收益，公寓REITs的收益超过40%。

康奈尔大学教授刘鹏，在美国教授REITs课程，近年往来于中美。他曾告诉记者，美国REITs市场发展迅速，当前市场规模已超越了2008年金融危机前的水平，“美国REITs走过了许多经济周期，市场发展之迅速，证明这一投资模式的强大生命力。”

截至2018年末，美国REITs市场规模超过1万亿美元，占全球REITs市场50%以上的份额，是全球REITs的霸主。

美国REITs往事

“百分之九十的百万富翁，是通过持有不动产成就的。”安德鲁卡内基道出的财富积累的秘密，是洛克菲勒家族、格罗夫纳家族长盛不衰的基石。

房地产投资信托基金(REITs)的缘起，需要追溯到19世纪中叶的美国马萨诸塞信托，这是第一种被允许投资房地产的合法实体，给美国后来REITs的推出奠定了基础。美国政府于1960年制定《房地产投资信托法案》，确定了REITs可以公开募集资金用于投资房地产项目。

1962年美国第一家房地产投资信托基金上市，让美国民众更容易享有土地增值的收益，由此开启了REITs上市之路。但是，历史的巧合让新出生的REITs遭遇棒头喝，1962年股市严重暴跌，导致正赴上市的25只REITs胎死腹中。

1960年代的美国房地市场值得书写，西蒙房地产集团(SimonProPertyGroup，NYSE:SPG)成立于1960年，此后成为美国最大的零售物业REITs。芝加哥人山姆泽尔(SamZell)与同父异母的兄弟罗伯特劳瑞(RobertLurie)成立股本集团投资(EquityGroupInvest-ments)。这个被称为美国房地产界的“山姆大叔”，在上世纪60年代中期在房地产界斩获颇丰，股本集团孵化出了办公物业REITs-EquityOfficePropertiesTrust，住宅类物业REITs-EquityResiden-tial，和度假村REITs-EquityLifestyleProp-erties。

在1973年爆发石油危机之前，美国REITs迎来了一波小高潮，但是到1990年的十多年间，美国REITs发展徘徊不前。虽然这一期间，有多部法规出台，放松了对REITs投资业务的管制，如1976年《REIT简化修正案》、1986年《税收改革法案》。

等到克林顿签署了《1993综合预算调整法案》，允许养老基金投资REITs，这才为REITs的发展点燃了助推剂。1993年有100家REITs上市，共募集132亿美元。美林银行做过一项统计，当年募集规模，超越了之前13年的总和。1994年上市规模更是高达388亿美元，美国REITs迎来了历史上的真正高光时期。在这期间，上市的REITs包含了美国有名的地产商，如DDR、西蒙地产、塔博曼等房地产公司。

1990年至2000年期间，美国REITs规模膨胀了十多倍，从87亿美元飙升到1381亿美元。2004年美国监管当局修改了房地产投资信托基金投资法案，允许外国投资者投资REITs，以及完善一系列政策，让市场活跃度大大提升。

2005年REITs相关指数与养老金投资计划挂钩，REITs市场迎来了大发展时期。虽然经历了2008年金融危机，但REITs很幸运的在暴跌中企稳。

此后十年间，商业地产的发展有波峰也有波谷，然而管理者从年轻走向成熟。美国REITs市场在经历了好几轮危机洗礼之后，终于迎来了黄金时代。截至2018年末，美国REITs发行226只，总市值10476.41亿美元，其中权益型REITs186只，总市值980亿美元，占据市场支配地位。

炼金术：价值创造

在创立初期，美国REITs以抵押型为主，随着时间演化，转变为权益型

REITs为主。权益型REITs，采用公司形式，收购不动产资产，依靠资产的稳定收入(往往是租金)作为上市的基础。取得上市资格后，还需要将租金收入的90%分享给REITs持有人。

1986年税收政策调整，让投资者看到了税收优惠。优势是：REITs在分配收入时，如果将全部应税收入分配给投资者，就不需要再缴纳税收。这种税收递延待遇，对于投资者而言，通过REITs获得的分红则是免税的。也就打破了房地产投资者以往的惯性思维，直接投资于房地产实物，需要上缴房产税。

除了股票、债券、现金，REITs日渐成为投资的第四类资产。吸引投资者进入这一市场的原因，包括：资产配置的多样性、高流动性、高现金分红和抗通胀能力。但是，美国REITs专家拉尔夫布鲁克(RalphBlock)表示，曾在一段时间里，美国的房地产投资机构将REITs看成股票，股票投资者将REITs视作房地产，这种偏见导致REITs发展不被重视。

“REITs最适合那些追求股利收入、股价温和价格升值的投资者。REITs的价格会随着物业的现金流和资产价值的增加而上涨。”拉尔夫布鲁克说，最佳REITs投资者莫过有耐心的人。除了个人投资者投资，养老金、保险机构也成为重仓者，巴菲特旗下伯克希尔哈撒韦公司2017年买进StoreCapital(REITs)，他说：“亚马逊时代，某些类型的零售物业会比其他类型的物业境况更好。”

以西蒙房地产为例，诞生于1960年代，从单一百货公司发展成全美最大的零售REITs，1993年在纽约证券交易所上市，管理全球222个商业物业。“25年来，很多专家都试图‘杀死’零售百货，但是这些年的战略方向使得我们能够应对商业环境的不稳定性。”西蒙房地产集团董事长兼首席执行官大卫西蒙说，西蒙专注于高回报的零售物业，尽管行业环境不断变化，西蒙旗下购物中心和奥特莱斯的出租率仍高达95.9%和97.6%。

西蒙REITs股价，长期来看稳健而持续攀升，上市至今上涨28倍，跑赢标普500指数。这直接反映了西蒙运营能力的强大，能够持续为股东带来回报。西蒙2018年收入56.68亿美元，其中有32亿美元分配给股东，上市至今分红合计超过280亿美元。从其公布的股息分红来看，除了2009年金融危机之后分红有所调低外，历年分红稳步提升，从1993年上市时年度分红1.9美元，上涨到2019年8.2美元，每年收益率4.6%，复合年化增长率11.75%。

从股东来看，这也是能直接体现美国养老金401K计划为什么钟情REITs。西蒙REITs是大多数REITs指数的成分股，高派息率吸引超过全球300多家共同基金投资REITs。

大卫西蒙因此在上市25年的时候感慨，公司的增长和股东的回报，源自对商业地产的洞察：那些深思熟虑、增值、有价值的收购，是我们公司业务增长的源泉，高质量的实体店对零售百货有多么重要。

由于REITs具有不动产属性和金融属性，使得作为金融产品时，能够为投资者增加第四类资产的投资通道，促成不动产投资的便利，也能将流动性较差的不动产证券化，提高其资产变现能力，实现发行人通过REITs工具获得融资，实现规模扩展。

另外，不动产属性要求90%以上的收入分红给投资人，而且需要75%来自于房地产及相关领域，就使得资产管理人必须专注不动产长期的运营和租金提升，以此提高股息回报。

因此提高租金回报成为REITs管理人核心考虑的事情。而实现企业发展和股东价值增值则来自内部管理和外部扩张中。其中内部管理包括，REITs管理人提升物业管理坪效、保持租约续租，保持一定的灵活性，并提高物业服务的满意度；外部扩张则是通过资本方式并购实现规模提升，让优秀的内部管理能力能够向外释放，从而实现股东回报持续增长。

正是上述原因，让西蒙房地产公司公司凭借REITs的优势能够持续做大，并将业务扩张至全球。截至目前，西蒙已在日本、韩国、加拿大、意大利、马来西亚等12个国家持有或投资物业。

根据全美房地产协会(Nareit)统计，美国REITs拥有约3万亿美元的房地产资产，其中超过2万亿美元来自上市和非上市的REITs，其余来自私人持有的REITs.REITs正在改变房地产投资行业的规则，为数百万美国人打开投资不动产的通道、享受不动产带来的回报，也为全球REITs的发展提供了参考。目前全球有接近40个国家推出REITs或者类似房地产投资信托基金的制度。