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在中国，对平头老百姓来说，最惊心动魄的地方莫过于房市。一个当断不断，便有可能让自己额外背上几万甚至几十万的新债，明知道房价一直在涨，真要下这个决心往往并不那么甘心，万一降一下下呢？当机立断了，又担心一辈子身家都在这一套或者几套房子上了，万一这个大气泡真破了怎么办。 那么，同在地球村，同为地球人，法国人不热衷于买房炒房，这是为什么？ 法国国家统计与经济研究所的年度统计显示，法国约有58%的人拥有自有住房。这一数值并不高，在欧盟28国内排名甚至相当靠后。有专家为法国平反说，很多欧洲国家的自有住房率高是因为他们国家曾经出现过政治动荡，导致房价暴跌，大家就都买大白菜一样买了自己的房子，比如前苏联国家。(⊙o⊙)… 法国剩下的42%“无产者中”，有天生不想买房的，认为租房身无牵挂，可以说走就走，也有住着免费或者租费极其低廉的国家福利房而不愿意买房的，但对更多的人来说，拦路的大山是——钱！  先来集体羡慕一下法国房价吧，特别是来自帝都魔都雾都神马的亲们。法国除了几个大城市和国际景区城市外（尤以巴黎为最，2017年3月底平均房价为8800欧每平米），其余的，房价都并不算高。法国人的工资中间值为1772欧元，夫妻两人工作，税后以2800欧计的话，在很多地方都买得起一平米（我这么说要冒被法国人驱逐的危险的，谁特么不吃不喝一个月工资全买房？可中国人不都这么比较么。。。）。 那么，为什么他们还是没钱买？ 原因首先来自贷款。绝大多数人没有现钞买房的能力，但有人连贷款的能力也没有。法国对于贷款条件有着非常严格的要求，除了要提供长期工作合同，工资单，证明你的还款能力外，还规定每月总还款额不能超过工资净收入的三分之一。并不是所有有工作的人都有一份长期工作合同。在法国，所有的工作合同中，长期合同占约85%，但是由于法国的劳动法对员工的超级保护，公司越来越倾向于雇佣短期合同工，去年达到历史新高，每十份合同中，仅仅有三份为长期合同。没有长期合同，等于没有贷款资格。还有，年纪略长的人和身有疾病的人，也根本贷不到款。够资格贷款的人仍然有两笔账要算。 对相当一部分有长期合同的人来说，为了应付家庭的各项开支，很难拿出三分之一的工资去买房子。可是月供降低意味着贷款时间长，贷款利率更高，更意味着自己的可利用资金长期不足，难以应付日后例如维修房屋，孩子的高等教育的支出，攒下养老费，等等。法国的工资增长极为缓慢，所以不能指望依靠工资的大幅上涨来填补这些缺漏。 另外法国的税种类繁多，税率也高（下文会详细说到），买了房子后，养房成本也是个不得不计入考量的因素。如果某个人的工作性质属于隔几年就要调动的，那么，买房可能就是个赔本买卖。比如在里昂，自买房居住13年以上才比租房合算。推动房地产市场需求的，除了前面讲到的买房自住，便是炒房，买卖中赚取差价或者买房出租，所谓的投资房产。那下面讲讲二房。  法国民调机构Opinion Way的调查研究发现，法国人属于保守派。投资高风险的股票市场的人很少，只有13%，可却有60%的人认同投资房产，其中34%的人投资房产实物。只不过，初次投资的平均年龄为46岁，远高于国人。 而且，他们投资房产的第一动机不是赚钱。不爱买房炒房，买了还不为了赚钱，明显不合逻辑呀！不是法国人傻，是被逼得没办法。下面就算一算在法国炒房是如何不赚钱，投资房产的人们的动机又在哪里。 案例一，二房出租 某人要买一套公寓出租，公寓价值15万欧，中介费+公证费+过户费文件费等等，约为1.5万，总计成本16.5万。 -月租金为1000欧元。 -月支出约占月租金的30%-40%，其中包含： *约为租金收入5%的房屋维护费 *约为租金收入5%的公共费用分摊 *约为租金收入8%的房主税 （在法国，买房后每年要为名下房屋交一定比例的房主税） *约为租金收入10%的中介管理费（许多人没有时间或者异地投资，房子交由中介打理，负责找租客，看房，办理一系列手续等） *偶尔的空房期和遇到不良租客不交租金 还没完。因为这是二房投资收入，这个收入所得要交税，而且是按照月租价格来交！so， ·月租金收入19%的收入所得税 ·月租金收入15.5%的社会分摊金 小学数学计算题：1000X（1-30%/40% - 34.5%）= 255/355欧元 月租金真正落入囊中的数额为255到355欧元。 真的就赚到这一小笔钱了么？还是没有！在法国，能拿出15万欧全款买二房的人少之又少，那么，贷款就增加了，这一小笔租金连月供也还不起。  可以提高租金啊！还可以把赖着不走却不交房租的房客撵走啊！答案是不可以。 法国的租房价格甚至房屋中介的收费价格都是受政府规范的。房租价格不能高于政府参考价的20%。一个15万的房子能租到1000欧，那它基本已无再涨价空间了。至于撵房客，法国法律规定，从11月1日到次年3月31日期间，即便房客未缴房租，房东也无权将其赶走。。。（好共产主义的赶脚！） 幸好，法国政府N多年来万变不离其宗而且屡试不爽的一招，能在限制炒房的高税政策打压下，吸引一部分人来买房投资——那就是减税。这，才是法国人投资房产的主要动机。法国收入税高，按照阶梯税制，两夫妻工作有一个人工资高点儿也很快就进入30%的税档。如果能减免部分税收的话，那也有助于家庭生活水平的提高啊！ 2015年法国出台的Pinel法规定，购置新房或者期房并出租的人，可以根据租约长短在9年至12年内享受每年最多6000欧元的免税。 买房出租赚不到钱，能少往外交一些也是好的！ 法国法律规定，二房持有时间在六年以内的，房价增值部分要全额交税，即34.5%。六年以上的，税率逐步降低，持有二十二年，免征增值税，持有三十年，免征社会分摊金。这为打击炒房费尽心思啊！对珍稀动物来说，没有买卖就没有伤害，那对于炒房来说就是，没有利益，就没有动力。当倒卖房屋无利可图，当租房市场有了更完善的法规保护弱势群体，像法国这般，一无闲钱，二不赚钱，自然就不再踊跃，买房情节在现实面前也要暂放一边。显而易见的是，高房价，高税率，总要占一边。公鸡头，母鸡头，你倾向于哪头？ 在国家倡导“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策下，法国的房产政策，确实值得我们借鉴。当前中国的房价需要中国家庭几代人的积蓄，去供一栋房子。所以中国人的幸福指数也无所谈起了，然而房子却在国人的观念里又如此重要，能合理解决房产问题，是大多数人愿意看到的。在58同城等租赁市场不断完善，国家发起各地国家持有的公寓建设，以后各种房产政策的不断完善，相信关乎民生的房产问题，会得到更好的解决了。 |
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