|
“ 楼盘好坏的重要指标是什么？ ”
评判一个楼盘好坏重要的指标是什么？ 地段？开发商？物管？户型？价格？小区环境？ 这些都没错。 但大部分购房者都会忽视一个非常重要的指标： 容积率！
什么是容积率？ 容积率的定义是：项目用地范围内陆上总建筑面积与项目总用地面积的比值。 什么？看不懂？ 好吧，我说人话。 在1万平米的土地上，修了1万平米的房子，容积率=1； 在1万平米的土地上，修了1.5万平米的房子，容积率=1.5。这样够清楚了吧。
在同样面积的土地上，房子越多，容积率就越高；房子越少，容积率就越低。 容积率越高，小区里的人就越多，就越显得拥挤。 容积率越低，绿化面积和公共空间就越大，住户数量就越少，舒适性就越高。 所以，我们可以得出一个结论： 一个小区的容积率越低，品质越好！
容积率是谁定的？ 当然不是开发商。 如果开发商可以自己确定容积率，那一定会定得越高越好。因为容积率越高，可以卖的房子就越多，赚的钱也就越多嘛。 每一个地块的容积率都是由政府规划部门根据城市的整体规划方案来确定的。 有一个东西规定了城市每一个地块的范围、用地性质、容积率等指标。这个东西叫做控制性详细规划图，也就是我们常说的控规图。 猜猜这是哪里的控规图？ 政府在卖地时，都是根据控规图来拍卖，每一个地块的容积率都是事先定好的。所以， 地块的容积率是由政府确定的。
那容积率究竟多少才算高，多少又算低呢？ 现在我们来普及一下不同物业形态容积率的合理区间： 如果一个小区的容积率在上述区间，那就算是合理的。
并不是所有的楼盘都处在容积率的合理区间，举两个例子：
这个容积率做高层比较合适，但因为洋房的价格比高层更贵，所以开发商硬是把这个楼盘做成了洋房小区。 这个密度，随意感受一下。
这个容积率做成小洋楼绰绰有余，但开发商却把这个项目做成了高层。 小区的楼间距达到100米，中间还有大片的草坪和业主活动空间，居住舒适性非常高。 这个楼盘也因此成为很多本地和外地开发商学习的样本。 景观设计可以学习，但要开发商舍弃利润在洋房地块上做高层，却是没有哪个开发商愿意的。 所以评判一个楼盘的档次不能光看物业类型， 容积率才是决定一个小区品质的硬指标！
那么容积率低的楼盘就一定比容积率高的楼盘更舒适吗？ 那可不一定！举个例子就明白了。 A楼盘容积率3.0，物业类型全是高层； B楼盘容积率2.5，物业类型是高层+别墅。 如果你是想买高层的客户，你认为哪个楼盘舒适性更高？ 直觉应该是B楼盘吧？ “墅区高层，超低容积率，奢享人生极致体验。” 慢着！ 不看广告看疗效，看看下面的图就明白了。 A楼盘楼间距更大，密度更低； B楼盘虽然容积率更低，但由于被别墅“侵占”了大部分土地，高层的空间被挤压，楼间距反而更窄，密度更大。 更悲催的是： 高层业主是不能共享别墅区的！ 你只能一边站在自家阳台上流着口水看着楼下别墅业主“奢享人生”，一边感叹自家楼栋的电梯为何永远这么打挤。 所以买房时不光要了解整个楼盘的容积率，更要了解自己要买的楼栋所在区域的容积率。
开发商承诺的容积率是真实的吗？ 虽然经常被开发商忽悠，但容积率这个事情还真的很难做假。一方面，容积率不会比承诺的更低。 容积率偏低意味着开发商可以销售的房子变少了，也就是通常说的容积率没有做满，开发商可没那么傻。 另一方面，容积率不会比承诺的更高。 如上文所说，每一个地块的容积率是由政府事先确定的。 擅自调高容积率是非常严重的违法行为，并且也是不能通过审批和验收的。 |
|
|
