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随着通货膨胀、货币贬值等经济常态被越来越多人所熟知，投资已然代替储蓄成为大众主流思想，应运而生的各种理财产品更是琳琅满目，种类繁多。 其中，相比虚无缥缈的金融产品，拥有实体资产且具备高投资回报率的不动产，俨然成为投资市场的香饽饽。  不动产产生收益有两种方式，出租和出售，对应静态和动态。所以将不动产的回报率分为长期租赁投资收益率（静态）和5年租赁后转售收益率（静态+动态）区别统计是相对合理的研判方式。 先看长期租赁收益数据 从中我们能窥出一些静态市场规律 
数据表明，一线及中西部办公租赁回报率高于房地产上市收益率9.16%，一半以上的不动产租赁回报率跑赢5年房贷利率4.90%，绝大多数不动产租赁回报高于基金理财产品。 可见，如果是以年为单位的长期投资首选办公等不动产！
其中我尤其推荐一线及二线热点城市的办公类不动产，相较于住宅，此类物业不限购、不限贷、入驻门槛较低，获得持续高租金收益的同时，资产本身也能随城市发展而增值，是优质的资产配置对象。 接下来看5年租赁后转售收益率 动态市场的投资又是如何
比起静态的租金收益，5年转售的动态收益更符合大众的投资习惯，也更贴近真实收益率。 从上表我们可以看出，连接经历两个房价上涨大年，一线城市普通住宅投资收益已经到了非常恐怖的地步。深圳普通住宅每年的投资回报率接近20%，如果加上杠杆，产生的转售回报还能成倍增加。
但必须警惕的是，投资是研判未来，历史成绩再辉煌也是过去时，不能代表未来一定能赚。深入分析不难发现，转售回报的高低很大程度上取决于接盘的人数，也就是供需比！ 2016年10月之前，房地产市场投资风盛行，买的起的生怕买晚了涨价、买不起的贷款也要买。彼时手中有货不怕没人要，自然价高者得。 10月之后，全国的房地产受到了政策严控，需求端被抑制，投资风气被遏制。直到11月末，政策进一步夯实，一手价格被强制压低，交易量跌至冰点，这样的时间点还杀入住宅，你面临的可能不是投资收益降低，而是无人接盘的死局！当然，住宅如果仅凭租金收益（参考静态数据），那还不如支付宝。
随着各城市自身发展模式的转变，城市内外人口的流动以及政策的变化。2017年不动产投资已然出现了新的方向。 1、政策严控，住宅转售能力被大大削弱，市场从动态回归静态，办公等物业类型重回投资主流； 2、人口回流，一线城市房价的高门槛会将竞争力偏弱的人口逼向城市外围，甚至回流省会、沿海等二三线城市，这些地区和城市的不动产投资潜力将增加； 3、城市地位，一线城市人口吸纳能力、经济带动能力依然强劲，资产配置首选北上深。 就以上变量因素 我们给出未来5年租赁转售（预测） 收益率排序供大家参考
凭借着低门槛（不限购不限贷）、高杆杠（5成首付）、城市人口红利三大优势，国际大都市上海的办公俨然成为2017投资回报率最高的不动产之一。 办公投资择址三大要素 规划站位、交通导入和商业氛围 综合来看，上海最具潜力的办公投资区域 首选大虹桥商务核心区一期 纵观整个大上海，规划站位最高，人口吸纳能力最强，商务氛围最为浓厚的莫过于大虹桥。据最新的上海2040规划指出，本是西上海发展引擎的大虹桥商务区将升级成为整个长三角城市群的龙头，未来大虹桥将成为全球商务精英人士的聚集地。
而其中的核心区一期更是金字塔塔尖般的存在！它位于两大功能性项目正中间，被三条高架环绕，地理位置绝无仅有；开发面积少，土地极其有限且稀缺，保升值能力毋庸置疑；地上地下双核交通系统贯穿，步行可达虹桥交通枢纽，商务出行效率首屈一指。可以说，大虹桥的价值精华皆浓缩于此。
截至2016年6月，入驻虹桥商务区核心区的海内外企业已经超过700家，目前已有30余家开发商总部和上市公司区域总部落户于此，其中不乏罗氏诊断、壳牌石油等全球知名企业，商务氛围已渐成规模。 越来越臻熟的商务氛围 让虹桥核心区商办土地楼板价 3年涨了63.6%！ 意味着即使不计算静态收益率， 入住大虹桥也能拥有每年超20%的转售收益！ 这还只是虹桥商务区点火腾飞的初期，随着规划的落地，未来的涨幅更值得期待。但遗憾的是，虹桥商务核心区可售项目仅剩一位。幸运的是，这位可售项目是具备一切卓越商办属性的龙湖虹桥天街！
Ø 顶级开发品牌，产品值得信赖 龙湖地产是全国前十的名企，不仅专攻高端住宅，还有着13年深厚的商业开发经验。其中“天街系”是龙湖的明星产品，由大型高档百货、餐饮、娱乐等各种商业形态组成，运营能力在行业内首屈一指，成功案例遍布全国，在市场上极具号召力。
重庆龙湖时代天街
杭州龙湖滨江天街
重庆龙湖北城天街 位于重庆的龙湖北城天街是目前重庆规模最大、业态最丰富、功能最完善的超大型购物中心，日均人流量10万人次，年销售总额约30亿，在全国范围内排列前三位，收益率可以和香港中环的商业媲美，被公认为“重庆八大新地标”之一。 龙湖天街系历来选址严苛，在国际大都市上海也仅有两个天街。其中一个便是位于虹桥核心区的虹桥天街，另一个是位于千亿级规划顾城板块的北城天街。
严苛的选址能保证不动产土地的增值，成功的产品能保证人流的汇聚。无数成功案例证明，天街系的投资潜力远高于市场平均水平。 Ø 核心区的核心，地理位置无可挑剔 龙湖虹桥天街距亚洲最大的交通中心“虹桥枢纽”和目前全世界最大的会展场馆“国家会展中心”直线距离各500米，位于双中心的中心，可谓黄金中轴点！除了出行的便利，对于在此办公企业的形象也有极大的提升作用。
Ø 天街全业态综合体，以商业带动繁华 龙湖虹桥天街是一个43万方的大型综合体，其中商业就占了近20万方，是整个虹桥商务区乃至整个大虹桥地区体量最大的商场。
商业是区域价值提升的发动机，龙湖虹桥天街西区的办公和商圈零距离，人流的大量导入和知名度的提升，能为不动产提供稳定的静态收益和跨度极大的动态收益。 此外，项目还囊括2.6万方的高端酒店，引进全球酒店三巨头之一洲际集团旗下的精品酒店品牌INDIGO。
最后是7栋沿河一字排开的写字楼，通过空中连廊和商业相互连接，并且向两端延伸通达到交通枢纽和会展中心。绿色的办公氛围+繁华的商业+便捷的交通，这里的写字楼注定成为各大名企竞相追逐的香饽饽。如果能“先入为主”，租金收益值得期待。
Ø 虹桥商务核心区唯一可散售项目，2017年投资的最佳选择！ 除了以上优势，龙湖虹桥天街最不能错过的原因在于，它是核心区唯一可散售的项目，稀缺性不言而喻。 龙湖虹桥天街办公7栋，大虹桥可散售办公最后一栋，最小面积只有300平米。意味着你能以较低的总价成本，入主沪上价值最高的大虹桥。这绝对是你2017年最好也是最后的投资机遇。 在2017年办公投资的春天里， 入主龙湖虹桥天街， 一定会是你最明智的选择！
 案例详解：作业成本法的运用及对企业的影响 |
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