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刘畅 北京盈科（杭州）律师事务所律师助理 “房子是租来的，但生活不是！那么如何租到一个高质量的房呢？” 今天就跟大家分享一下我租房的经验教训... 首先，租房的渠道粗略分为四种： 1、正牌中介 2、自营“中介” 3、房屋托管或者自营公寓机构 4、房东
租房的形式也多种多样： 「整租」 如果你恰好有小伙伴能够住在一起，那最好不过，与认识的人住在一起，可以省去很多不必要的顾虑和麻烦，对人身安全也有保障。 「合租」 如果你只是一个人，又没有那么多资金预算，就只能选择与别人合租。首先一定要考察好与你合租的人是否都有正经工作，生活习惯与你相适应，是否都是好相处的正常人。 「单身公寓」 单身公寓的私密性及舒适度均高，但也有它的缺点：例如，只是一个人住，会涉及到预算过高的问题，如果是女生独居，那么安全问题也需要考虑。还有，很多的单身公寓不可以燃气做饭，只有电磁炉，而且是开放式厨房，油烟味会飘到卧室床铺，喜欢做饭的小仙女还是要考虑一下下。 当你确定租一个房子，那么接下来... ✦租房合同，是保障你租住期内权利义务的凭证! ✦如何在签订租房合同的时候不被坑？ ✦如何让租房合同在后期维权时做到条款所述权利义务清晰，没有漏洞？ 让小编教你几招： ▲ 1、提前收取中介费？say no！✕ “黑中介”数不胜数，先不论他们是否有合法的中介资质，他们有时会以“先收取部分中介费，我负责帮你找到房子为止，剩余的中介费再跟我结清”的理由，提前收取部分或全部中介费。 听起来这个理由不仅有理有据，而且还显得超级负责任，但是小编在这里要提醒大家，根据《房地产经纪管理办法》第十九条的规定，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。 虽然房屋中介费的支付时间法律上没有明确的规定，但是为了保障自己的合法权益，避免被坑，我们一般选择在如下几个时间节点支付： ①签订居间协议时。②签订正式租房合同时。③所租房屋交付之日。 ▲ 2、签订租房合同前，你要知道的事情 ✓ 前面的黑中介们只是为了赚取中介费，还有一种行为恶劣的租房骗局，将原本不属于他的房子，在房屋所有人不知情的情况下出租，房租到手就溜。或者是承租人在出租人不同意的情况下擅自转租。 我国《合同法》在第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。” 也就是说，如果你不幸遇到的二房东租房，房东不同意的情况，房东可以拒绝租房给你，你的损失由二房东赔偿，但辛苦找房又搬家的劳累，又找谁去诉说呢？ 所以签订合同前，我们需验证并保留的资料有: ●房东的房产证明 ●或中介和房东签署的委托管理协议 ●或二房东出具的房屋所有人同意转租的证明 ●合同相对方的身份证（复印件留存或者原件拍照哦，这非常重要！） ▲ 3、合同条款太多，傻傻分不清楚？ 签订租房合同的时候，有些条款和细节决定了你的合法权益是否得到保护，一定要小心防范! ① 合同的期限 无论短租1-3个月，还是长租1-3年，签订的期限一定要符合租房实际，要以房屋清空，可以搬入的期限为起算点，并且可以协商扣除搬家耗费的时间（一般三至五天）。合同期限关乎你押金是否可以正常退回，如果约定了过短的租期，影响正常的工作和生活，过长的租期也会导致你被动违约，损失一倍押金哦。若签订长租合同时约定房租上涨的幅度和期限，一般为一年上浮5%。租房的小伙伴们要考虑好租房成本再下笔签字哦。 ② 合同约定的权利义务 记得约定房屋出租之日起房东不可随意进入房屋，或者更换门锁等条款，保证人身安全。在屋内固有设备维修和装修方面，也要有明确的约定哟。 ③ 违约责任 注意衡量违约责任的设置是否公平，是否对你有利。有的房东会写明不可转租、不可养宠物及一些较为苛刻的条款，如果觉得与自己的生活习惯有悖，那签字还是慎重为好。 合同附件 一般租房合同会附带一个财产清单，写明屋内固有的家具电器，是房东避免损失的一个举措。 在签订合同之前，财产清单上的类目一定要一一核对，并确认是否有损坏或者影响使用的地方。 当签订合同后再发现，可能维修的费用就需要承租者承担了哟。 ▲ 4、当你遭遇违约，怎么拿起法律的武器保护自己？ 房东以房屋已经出售，要提前终止租房合同的事情时有发生，但大部分租房的小伙伴只能自认倒霉。我国《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人。 这就是法理学上著名的“买卖不破租赁”。除开几种极为少见的例外情况，一般的房屋买卖都不能成为解除签约在先租房合同的理由。若房东以此解除合同，那就构成根本违约，可以依据合同约定，要求合同向对方赔偿一倍及以上租金。 租房有风险，签约需谨慎。如何在不稳定的租房生活中活出诗意和自得，大约是我们走向成长，面对生活真实性的一个机遇。生活中从来没有救世主，而当你熬过所有苦难，仍然维持内心的稳定和平和，你就是自己的英雄。 |
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