最高院：最高额债权期间，“房”“地”记载不同，期限长的为准！

人在旅途在济南 2018-05-11

展开全文

作者：初明峰刘磊

最高院：最高额债权期间，“房”“地”记载不同，期限长的为准！

裁判概述：

从当事人合意角度分析，中行惠州分行持有的以及惠州市房管局存档的《最高额抵押合同》文本所载内容，符合双方当事人的真实意思表示。从抵押担保物权角度分析，案涉房产所占土地使用权抵押期限届满后，仍应与房产一并抵押，期限应与房产登记的债权确定期间一致。

案情摘要：

1、2013年5月6日，康乐公司向中行惠州分行贷款。冯流权等四人以其共有房屋及土地使用权为上述贷款提供最高额抵押。

2、另查明，本案中，出现三份《最高额抵押合同》文本、两个版本。其中，中行惠州分行持有的和惠州市房管局存档的《最高额抵押合同》文本，约定的债权确定期间为2012年11月l3日至2017年12月31日（两个文本均有瑕疵，详见下述）；惠州市国土局存档的《最高额抵押合同》文本，债权确定期间为2012年11月13日至2013年11月7日。三份合同均有冯流权等四人的代理人袁春梅签字。

3、中行惠州分行诉至法院要求在2013年11月7日之后，但在2017年12月31日前的未清偿主债权均在《最高额抵押合同》担保范围之内，冯流权等四人应对此承担抵押担保责任。

4、惠州中院（一审）认为，冯流权等四人应对此应承担抵押担保责任。

5、广东高院（二审）认为，冯流权等四人应对此不承担抵押担保责任。

6、中行惠州分行提起再审，补充证据一：《惠州市房地产抵押登记申请书》载明债务履行期限为2012年11月13日-2017年12月31日。中行惠州分行的代理人江景阳及冯流权、冯华芳、冯适光、冯峰光、刘秀梅的代理人袁春梅在申请书上签字；补充证据二：《惠州市房屋权属档案信息查询结果》，载明惠州市房管局登记的案涉房屋抵押担保的债务履行期限（债权确定期间）为'2012年11月13日至2017年12月31日'。最高院结合新证据（再审）认为，冯流权等四人应对此应承担抵押担保责任。

争议焦点：

中行惠州分行对冯流权等四人共有房地产享有的最高额抵押权所担保的债权，其确定期间截止日期为2013年11月7日还是2017年12月31日？

法院认为：

广东高院（二审）：本案中，中行惠州分行提供的《最高额担保合同》版本上所盖骑缝章存在缺失，而骑缝章缺失的一页载有双方争议的担保主债权的期间等重要内容，中行惠州分行对此不能作出合理解释，故不应采信中行惠州分行提供的《最高额担保合同》版本作为认定本案事实的依据。

在惠州市房管局存档的645号《最高额担保合同》版本担保主债权的截止期间经手动涂改，只加盖中行惠州分行校对章，冯流权等对此不予认可，故该院对惠州市房产档案馆存档的645号《最高额担保合同》版本亦不予采信。

双方对在惠州市国土局存档的645号《最高额担保合同》版本的真实性均无异议，且该版本无任何瑕疵和不当修改，故该院予以采信作为认定本案事实的依据。

最高院（再审）：从当事人合意角度分析。三份合同均有冯流权等四人的代理人袁春梅签字。虽然中行惠州分行持有的以及惠州市房管局存档的合同文本有更改痕迹，而惠州市国土局存档的合同文本约定的债权确定期限与前二者不同，但是，从惠州市国土局存档的《土地他项权利登记申请表》及惠州市房管局存档的《惠州市房地产抵押权登记申请书》可知，双方在申请案涉房屋及所占土地使用权抵押权登记时，在申请表中填报的[无论《土地他项权利登记申请表》的'存续期限'概念，还是《惠州市房地产抵押权登记申请书》中的'债务履行期限（债权确定期间）'概念，在最高额抵押权登记中，均应理解为债权确定期间]债权确定期间为2012年11月13日至2017年12月31日，冯流权等四人的代理人袁春梅在申请表上签字，表明袁春梅知道并接受此次最高额抵押担保的债权确定期间截止日期为2017年12月31日，冯流权等四人作为被代理人，应对袁春梅的代理行为承担民事责任。因此，中行惠州分行持有的以及惠州市房管局存档的《最高额抵押合同》文本所载内容，符合双方当事人的真实意思表示。

再次，从抵押担保物权角度分析。根据《担保法》第三十六条《物权法》第一百八十二条，案涉房产所占土地使用权抵押期限届满后，仍应与房产一并抵押，期限应与房产登记的债权确定期间一致，即至2017年12月31日。

综上，冯流权等四人应对此应承担抵押担保责任。