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文章转自：长河税务师事务所微信公众号，感谢原创！
在我们执业过程中,经常会有一些客户问到有关房地产企业城镇土地使用税的问题,那么该税种何时开时缴纳,又何时可以终止,现在我们就对有关政策进行一下梳理。
一、纳税义务发生时间
政策依据：《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条的规定:以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
值得注意的是，由该政策可以看出，房地产企业土地使用税的纳税义务发生时间以合同为准，而非土地证。
那么实务中企业取得土地使用证或已签订土地转让合同，但由于政府动迁不及时等原因，政府没有按照合同约定时间将土地交付给受让者，其土地使用税纳税义务发生时间又如何确定呢？河北省地税关于该问题的解答如下：
对于这种情况，土地受让人应与出让者签订补充协议（或重新签订协议），重新明确交付土地的时间，或由当地政府出具有关证明资料，经主管地税机关确认后，可按补充协议或当地政府证明资料的时间确定土地使用税纳税义务发生的时间。
二、纳税义务终止时间
政策依据：《财政部、国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条规定：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
河北省地税关于房地产企业因商品房的出售而终止其城镇土地使用税纳税义务的时间如何确定的问题解答如下：
“纳税义务终止时间”应按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条“实物或权利状态发生变化的当月末”执行。在实际工作中，终止缴纳的时间按照实物或权利状态发生变化孰先的原则确定，实物移交较早的，按相关移交手续（如将房屋钥匙交付给买受人等情形）办理的日期确定；房产证或土地证等不动产权利许可证照较早的，按证照签发日期确定。
综上所述，房地产开发企业应按政策规定对于该项税款及时缴纳，及时核减，避免不必要的损失。
税率下调对房地产企业的影响及应对方略（直播课程9.9元） 
税率下调对房地产企业的影响及应对方略主要内容（解决实际问题、提升实战能力！）
一、税改新规
1、财税【2018】32号(2018-4-4)：自2018年5月1日起，纳税人发生增值税应税销售行为或进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。
2、减税额：税率下调，预计全年可减税2400亿元。
3、关注度：税务总局官方微信平台发布消息后，截至2018年3月29日中午12时，浏览量已达到10万+。
4、如何应对？
二、税率下调对房地产企业影响
（一）对财务报表影响。1、收入增加。2、税金及附加下降。3、营业成本及费用提高。
（二）对购销价格影响。税率变化，短期内或对现存业务价格等因素影响不大，已签合同各类业务会继续按原合同执行，但一些敏感行业和业务，可引发合同价等方面博弈或谈判：
1、采购环节。
2、销售环节
二、对房地产企业影响
（三）对执行期内合同开票时点影响。
（四）对下游企业进项税额影响。
三、发票风险如何具体管控2018年4月11日税务总局、公安部、人民银行、海关总暑四部委联合开展2018年打击骗税和虚开专用发票专项行动---严执法。
（一）开票时间。财税【2016】36号规定，增值税纳税时间：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或取得索取销售款项凭据当天；先开发票的，为开发票当天。
（二）开票风险如何防范?根据财税【2008】40号、财税【2008】88号，财税【2009】114号规定，凡未按规定取得合法有效凭据不得在所得税的税前扣除、抵扣进项税和申请出口退税。
三、发票风险如何具体管控
（三）建安企业发票开具如何管控？
1、开具时间。根据财税【2016】36号附件1第41条和财税【2017】58号第1条规定，建安企业与房地产企业或发包方工程进度结算，增值税纳税时间为工程结算书签订之日。
2、建筑企业跨期合同发票如何开具？
三、发票风险如何具体管控
（四）房地产企业发票开具如何管控？
1、开具时间。根据财税【2016】36号附件1第45条第1项规定，房地产企业销售期房在未完工期间，还没移交产品给购房者，没发生增值税纳税时间，纳税时间应为房地产公司与购房者签购买合同中约定开发产品移交时间，如产品移交时间滞后购房合同约定时间，以办理开发产品移交或交钥匙时间。
2、房地产企业跨期合同发票如何开？
（五）采购发票是否需提前索要？
（六）销售发票是否要延后？
四、财务人员急需解决哪些问题呢？
（一）迅速调整ERP等财务软件，重设税率并价税分离。
（二）根据调后税率，分进销两端整理跨政策变革期履行合同，已签未执行合同，及正在谈签合同，评估公平合理含税价和不含税价。
（三）针对不同跨期业态，做好应对措施。
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