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案例解读房地产开发企业特定业务企业所得税 季度、年度申报表填报说明 裴玉梅 2018.5.15 三、解读A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表中“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额” （一）解读的范围： 本文主要解读A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表中“21行-29行”有关指标的填报问题。该表的格式容下： （二）“A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表”中“21行-29行的填报说明解读。 本表适用于发生视同销售、房地产企业特定业务纳税调整项目的纳税人填报。依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）相关规定，以及国家统一企业会计制度，填报视同销售行为、房地产企业销售未完工产品、未完工产品转完工产品特定业务的税收规定及纳税调整情况。 本表“第21行-29行，填报房地产企业发生销售未完工产品、未完工产品结转完工产品业务，按照税收规定计算的特定业务的纳税调整额。共分两栏，第1栏“税收金额”，第2栏“纳税调整金额”。 （1）本表“第21行-29行”主要反映两部分内容： 一是，房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（22行）； 二是，房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额（26行）； （2）上述两部分调整额相减，得出“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”（21行=22行-26行），计入“A105000 纳税调整项目明细表”第40行（2014版是39行）“（四）房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”中。（注：“A105000 纳税调整项目明细表”第40行填报说明：该行是根据《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》(A105010)填报。第2列“税收金额”为表A105010第21行第1列金额。表A105010第21行第2列，若≥0，填入本行第3列“调增金额”；若＜0，将绝对值填入本行第4列“调减金额”。） 也就是说，A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》是A105000 《纳税调整项目明细表》项下的二级附表，A105010“第21行-29行”是计算填报A105000第40行（2014版是39行）“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”的数据来源。也是正确计算填报《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》的重要依据。 下面我们通过案例，详细解读、填报2016年、2017年A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》中的“第21行-29行”。 1、2016年 2016年该房地产公司开发的“九里世纪”住宅，一期共预收房款80000万元，其中营改增前预收20000万元，营改增后预收60000万元。 第一步，先计算第22行“（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”： 该行填报房地产企业销售未完工开发产品取得销售收入，按税收规定计算的纳税调整额。 （1）确定2016年销售未完工产品的收入 =营改增前预收账款+营改增后预收账款 =20000+60000/(1+5%)=77142.86万 本表第23行“1、销售未完工产品的收入”：填报房地产企业销售未完工开发产品，会计核算未进行收入确认的销售收入金额。在本行第1列“税收金额”中填入77142.86万元。 （2）计算销售未完工产品预计毛利额 本表第24行“2.销售未完工产品预计毛利额”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工产品取得的销售收入按税收规定预计计税毛利率计算的金额； 本例销售未完工产品预计毛利额=77142.86*15%=11571.43万元 将11571.43万元填入第24行“2.销售未完工产品预计毛利额”第1列“税收金额”中。第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”11571.43万元。 （3）第25行“3.实际发生的税金及附加、土地增值税”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额； 本例实际发生的税金及附加、土地增值税 =营改增前实际发生的营业税金及附加、土地增值税+营改增后实际发生的税金及附加、土地增值税 =（1420-1120）+1080=1380万元 注:营改增前实际发生的营业税金及附加1120万元已结转至“营业税金及附加”科目，计入了当期损益，故在此处扣减。 将1380万元填入第25行“3.实际发生的税金及附加、土地增值税”第1列“税收金额”栏中；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”1380万元。 （4）系统自动计算第22行“（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”： 本行第1列“税收金额”填报第24行第1列减去第25行第1列的余额。即房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（22行）=销售未完工产品预计毛利额（24行）-实际发生的营业税金及附加、土地增值税（25行） 也等于“销售未完工产品的收入（23行）*预计计税毛利率-实际发生的营业税金及附加、土地增值税（25行）” 系统自动计算得出第22行“（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”第1列“税收金额”为10191.43万元；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”为10191.43万元。 2016年该房地产企业开发的“九里世纪”住宅，由于没有完工， 故无“销售未完工产品转完工产品特定业务计算纳税调整额”的情况。因此系统自动计算得出第21行“三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”第1列“税收金额”为10191.4万元；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”为10191.43万元。 同时第21行数据也被分别代入到A105000表和年度企业所得税主表相关栏次中。 第二步，填报2016年所得税年报。 未完待续-------（八） |
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