【提醒】“视同销售“纳税调整的几个关键点

A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》涉及两部分：一部分是视同销售业务，一部分是房地产开发企业特定业务。针对这两部分，总结几个关键点如下：

一、“视同销售”业务纳税调整步骤

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二、“视同销售”销售额的确定

视同销售销售额的确定基本原则：按照公允价值分别确认视同销售收入和视同销售成本。

1．《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定，企业发生视同销售情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。

2．本表填报说明中第5行“用于职工奖励或福利视同销售收入”明确“企业外购资产或劳务不以销售为目的，用于替代职工福利费用支出，且购置后在一个纳税年度内处置的，可以按照购入价格确认视同销售收入。”

3．《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业将开发产品用于换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

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三、“视同销售”会计调整与税务纳税调整关系

企业发生企业所得税规定“视同销售”行为，分以下几种情况处理：

1．会计准则或会计制度须按照相关规定确认收入和成本，会计确认收入和成本确认金额与税收规定一致，不存在会计与税法差异，不需要调整。

2．会计准则或会计制度须按照相关规定确认收入和成本，虽规定会计确认收入和成本确认金额与税收规定一致，但是会计处理没有按照规定确认，纳税人应先调整会计处理，同时只需对会计调整部分进行所得税调整，不需要做视同销售的调整。【房企财税微信：fdccspx】

3．会计准则或会计制度须按照相关规定确认收入和成本，会计确认收入和成本确认金额与税收规定不一致，存在会计与税法差异，需要纳税调整，只需调整确认收入和成本确认金额与税收规定的差额，不需对收入和成本确认金额全额调整。

4．会计准则或会计制度需按照相关规定不需确认收入和成本，存在会计与税法差异，需要调整，但只需纳税调整、应对收入和成本确认金额全额调整。

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四、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整思路步骤

房地产开发企业特定业务计算的纳税调整整体思路：符合税收结转条件，会计未结转的，应予以调增；待会计确认收入后，再予以反向调整，予以调减，进行分析填报。

1．将取得销售未完工产品取得的预售收入计算出预计利润进行调增，减去未完工产品达到完工标准后将预售收入计算出预计利润转为销售收入，具体计算公式：

房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额=（预计毛利额-在会计核算中未计入当期损益营业税金及附加、土地增值税的金额）-（转回的销售未完工产品预计毛利额-会计核算确认为销售收入时对应实际发生的营业税金及附加、土地增值税转入当期损益的金额） 

预计毛利额=销售未完工产品的收入*当地税务机关规定的计税毛利率

2．申报表调整步骤：

第一步，将从事房地产开发业务的纳税人取得销售未完工产品取得的预售收入，按照税收规定的预计利润率计算出预计利润当期进行纳税调增处理。

第二步，未完工产品达到完工标准后将预售收入转为销售收入，转回已按税收规定征税的预计利润的数额作纳税调减处理。

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五、房地产企业销售未完工产品实际发生的营业税金及附加、土地增值税可税前扣除

房地产企业销售未完工产品实际发生的营业税金及附加、土地增值税，分以下情况税前扣除：

1．房地产企业销售未完工产品实际发生的营业税金及附加、土地增值税，在会计核算中计入当期损益的金额，计算利润时已经扣除，不需要纳税调整，填报A100000《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》第3行“营业税金及附加”中税前扣除；

2．房地产企业销售未完工产品实际发生的营业税金及附加、土地增值税，在会计核算中未计入当期损益的金额，计算利润时没扣除，需要纳税调整，具体填报A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》第25行“实际发生的营业税金及附加、土地增值税”进行纳税调整。

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转载：神计报税