满五年是从房屋建成时间算起还是从登记时间算起?

准备买一套拆迁置换房，房主置换了多套房，有独立的红本，开发商承诺具备开工条件后四年内交房并办理房产证，目前已经征收了70?%、开工条件指的是什么？会不会拖得很久？我购买其中一套，我和房主一起直接和开发商签协议的，这样是否有风险？是否还需要和房主签订另外的协议？